Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement neuf à vendre

VilleBagneux (92)
Surface87m²
Coût Total284 144€
Loyer Annuel21 208€
Rentabilité7.46%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 263 096 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 3 024,09 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Ascenseur, Salle de bain, 1 place de parking, Terrasse, Digicode

A VENDRE: Magnifique 4 PIÈCES de 87m² avec terrasse et parking

Caractéristiques principales :

Type : T4 Surface habitable : 87m² Extérieur : Une terrasse de 8m² Parking : 1 parking

Avantages : -> Pas de frais d'agence -> Garantie décennale (10 ans) -> Isolation thermique et phonique optimisée -> Dernières normes RT2012 ou supérieures pour des économies d'énergie -> Éligible PTZ

Une opportunité rare à saisir dans le neuf. Contactez Dan (tél, mail, What'sApp) pour découvrir ce appartement ou organiser une visite immersive privée !

*Photos non contractuelles

Dan KANOUI

Nous disposons d'autres lots à la vente dans cette résidence : studio, 2 pièces, 3 pièces, 4 pièces, dernier étage, jardin, terrasse, parking… Contactez-moi pour recevoir la liste complète des appartements disponibles et trouver celui qui correspond parfaitement à vos critères.

REFERENCE: BAG-GRE-92220

Ville : Bagneux
Département : Hauts-de-Seine
Région : Île-de-France
Code postal : 92220
Coordonnées : 48.802889, 2.311905
Total : 284 144€
Prix d'acquisition : 263 096€
Valeur du bien : 263 096€
Frais de notaire : 21 048€
Coût estimé : 21 048€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 20.31€/m²/mois
Fourchette : 16.40€ - 25.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 1767€/mois
Loyer annuel estimé : 21208€/an
Fourchette totale : 1427€ - 2189€/mois
Fourchette annuelle : 17126€ - 26263€/an
Rentabilité brute :7.46%
Fourchette de rentabilité :6.03% - 9.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :5 781,25 €/m²
Basé sur :59 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :502 969 €
Prix d'achat :263 096 €
Décote à l'achat :-239 873€ (-47.7%)
Marge achat-revente :218 825€ (43.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :284 144€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 392,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :82,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 475,07€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 514,92€
Coût de l'assurance :24 862,60€
Taxe foncière : 2 120,78€/an
Soit par mois : 176,73€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 767,32€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 651,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Estimé (année de construction) • Confiance : Faible
Dernières normes RT2012 ou supérieures, ce qui indique une classe énergétique potentiellement élevée.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 767 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 208 €/an
Calcul : 1 767 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 256 €/an
Base de calcul : Emprunt de 284 144 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 995 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 121 €/an

⚖️ Résultat Foncier

Travaux et entretien : 0 €/an
Non estimé (ajustable selon vos projets de rénovation)
TOTAL Charges déductibles : 12 371 €/an
Revenus locatifs : +21 208 €
Charges déductibles : -12 371 €
Résultat foncier : 8 837 €/an
Prix d'achat du bien : 263 096 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 171 012 €(65% de 263 096 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 219 €/an
Calcul : 171 012 € × 3,636% = 6 219 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 208 €12 380 €9 265 €8 828 €---
221 632 €12 131 €9 016 €9 501 €---
322 065 €11 873 €8 758 €10 191 €---
422 506 €11 607 €8 492 €10 899 €---
522 956 €11 332 €8 216 €11 624 €---
623 415 €11 047 €7 932 €12 368 €---
723 883 €10 753 €7 638 €13 130 €---
824 361 €10 449 €7 334 €13 912 €---
924 848 €10 135 €7 020 €14 713 €---
1025 345 €9 811 €6 696 €15 534 €---
1125 852 €9 475 €6 360 €16 377 €---
1226 369 €9 129 €6 014 €17 240 €---
1326 897 €8 771 €5 655 €18 126 €---
1427 435 €8 400 €5 285 €19 034 €---
1527 983 €8 018 €4 902 €19 966 €---
1628 543 €7 622 €4 507 €20 921 €---
1729 114 €7 213 €4 098 €21 900 €---
1829 696 €6 791 €3 676 €22 905 €---
1930 290 €6 354 €3 239 €23 936 €---
2030 896 €5 903 €2 788 €24 993 €---
2131 514 €5 437 €2 322 €26 077 €---
2232 144 €4 955 €1 840 €27 189 €---
2332 787 €4 457 €1 342 €28 330 €---
2433 443 €3 942 €827 €29 500 €---
2534 111 €3 410 €295 €30 701 €---
TOTAL679 293 €211 397 €133 515 €467 896 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 467 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 208 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 454 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 454 €+2 648 €+1 806 €
2+4 454 €+2 850 €+1 604 €
3+4 454 €+3 057 €+1 397 €
4+4 454 €+3 270 €+1 184 €
5+4 454 €+3 487 €+967 €
6+4 454 €+3 710 €+744 €
7+4 454 €+3 939 €+515 €
8+4 454 €+4 174 €+280 €
9+4 454 €+4 414 €+40 €
10+4 454 €+4 660 €-206 €
11+4 454 €+4 913 €-459 €
12+4 454 €+5 172 €-718 €
13+4 454 €+5 438 €-984 €
14+4 454 €+5 710 €-1 256 €
15+4 454 €+5 990 €-1 536 €
16+4 454 €+6 276 €-1 822 €
17+4 454 €+6 570 €-2 116 €
18+4 454 €+6 872 €-2 418 €
19+4 454 €+7 181 €-2 727 €
20+4 454 €+7 498 €-3 044 €
21+4 454 €+7 823 €-3 369 €
22+4 454 €+8 157 €-3 703 €
23+4 454 €+8 499 €-4 045 €
24+4 454 €+8 850 €-4 396 €
25+4 454 €+9 210 €-4 756 €
Total+111 350 €+140 369 €+-29 019 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 56 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →