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Maison à vendre

VilleChâteauneuf-sur-Cher (18)
Surface77m²
Coût Total82 660€
Loyer Annuel5 568€
Rentabilité6.74%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 39 500 €
Surface : 77 m²
Prix au m² : 512,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Garage, Jardin, Terrasse

Maison mitoyenne située à Venesmes à 5min de Chateauneuf sur Cher Elle se compose au rez de chaussée : une entrée, un séjour, une salle à manger, une cuisine, une salle d'eau et une chambre. A l'étage 2 chambres dont 1 avec cabinet de toilettes. Une véranda ainsi qu'un garage fermé viennent compléter ce bien. Le tout sur une parcelle d'environ 350 m2 Prévoir des travaux!!

Ville : Châteauneuf-sur-Cher
Département : Cher
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 18190
Coordonnées : 46.857985, 2.305345
Total : 82 660€
Prix d'acquisition : 39 500€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 79 500€
Frais de notaire : 3 160€
Coût estimé : 3 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 77m²
Loyer prédit : 6.03€/m²/mois
Fourchette : 4.63€ - 7.84€/m²/mois
Loyer total estimé : 464€/mois
Loyer annuel estimé : 5568€/an
Fourchette totale : 357€ - 604€/mois
Fourchette annuelle : 4280€ - 7245€/an
Rentabilité brute :6.74%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 8.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :500 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :38 500 €
Prix d'achat :39 500 €
Décote à l'achat :+1 000€ (+2.6%)
Marge achat-revente :-44 160€ (-114.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :82 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :407,20€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :20,67€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 427,86€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 498,66€
Coût de l'assurance :6 199,50€
Taxe foncière : 556,85€/an
Soit par mois : 46,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 464,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 474,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 167 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant rénovation.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - peinture usée nécessitant rafraîchissement.
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien.
Quantité: 1 système pour 77 m²
Raison: DPE D - Maison - Solution prioritaire pour améliorer l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(519 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:9 000€
    Salle de bain complète: 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant (32 m²): 60€/m² × 32 = 1920€, Main d'œuvre: 480€
  • Chambres - Peinture:1 800€
    Peinture murs et plafonds (90 m²): 20€/m² × 90 = 1800€
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 13000€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries - Fenêtres:4 800€
    Fenêtres double vitrage (4 fenêtres): 1200€/fenêtre × 4 = 4800€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauneuf-sur-Cher (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 17 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 464 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 568 €/an
Calcul : 464 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 734 €/an
Base de calcul : Emprunt de 82 660 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 248 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 557 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 43 538 €
Revenus locatifs : +5 568 €
Charges déductibles : -43 538 €
Résultat foncier Année 1 : -37 970 €(Déficit de 37 970 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 16 570 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 538 €/an
Revenus locatifs : +5 568 €
Charges déductibles : -3 538 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 030 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 16569.99 € reporté.
Prix d'achat du bien : 39 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 25 675 €(65% de 39 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 934 €/an
Calcul : 25 675 € × 3,636% = 934 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 568 €43 541 €2 736 €-37 973 €21 400 €16 573 €16 573 €
25 680 €3 468 €2 663 €2 212 €--14 361 €
35 793 €3 392 €2 588 €2 401 €--11 960 €
45 909 €3 314 €2 509 €2 595 €--9 364 €
56 028 €3 233 €2 428 €2 794 €--6 570 €
66 148 €3 150 €2 345 €2 998 €--3 572 €
76 271 €3 063 €2 258 €3 208 €--364 €
86 396 €2 974 €2 169 €3 423 €---
96 524 €2 881 €2 077 €3 643 €---
106 655 €2 786 €1 981 €3 869 €---
116 788 €2 687 €1 882 €4 101 €---
126 924 €2 585 €1 780 €4 339 €---
137 062 €2 479 €1 674 €4 583 €---
147 203 €2 370 €1 565 €4 834 €---
157 348 €2 257 €1 452 €5 091 €---
167 494 €2 140 €1 335 €5 355 €---
177 644 €2 019 €1 214 €5 625 €---
187 797 €1 894 €1 089 €5 903 €---
197 953 €1 765 €960 €6 188 €---
208 112 €1 631 €827 €6 481 €---
218 274 €1 493 €689 €6 781 €---
228 440 €1 351 €546 €7 089 €---
238 609 €1 203 €398 €7 406 €---
248 781 €1 050 €245 €7 731 €---
258 957 €892 €88 €8 064 €---
TOTAL178 360 €99 619 €39 499 €78 741 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 78 741 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 568 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 169 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 169 €-6 420 €+7 589 €
2+1 169 €0 €+1 169 €
3+1 169 €0 €+1 169 €
4+1 169 €0 €+1 169 €
5+1 169 €0 €+1 169 €
6+1 169 €0 €+1 169 €
7+1 169 €0 €+1 169 €
8+1 169 €+918 €+251 €
9+1 169 €+1 093 €+76 €
10+1 169 €+1 161 €+8 €
11+1 169 €+1 230 €-61 €
12+1 169 €+1 302 €-133 €
13+1 169 €+1 375 €-206 €
14+1 169 €+1 450 €-281 €
15+1 169 €+1 527 €-358 €
16+1 169 €+1 606 €-437 €
17+1 169 €+1 688 €-519 €
18+1 169 €+1 771 €-602 €
19+1 169 €+1 856 €-687 €
20+1 169 €+1 944 €-775 €
21+1 169 €+2 034 €-865 €
22+1 169 €+2 127 €-958 €
23+1 169 €+2 222 €-1 053 €
24+1 169 €+2 319 €-1 150 €
25+1 169 €+2 419 €-1 250 €
Total+29 225 €+23 622 €+5 603 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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