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Appartement à vendre

VilleSoissons (02)
Surface90m²
Coût Total153 512€
Loyer Annuel10 428€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 118 900 €
Surface : 90 m²
Prix au m² : 1 321,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 2 chambres, Non meublé

Votre agence Orpi vous propose cet appartement, situé en plein cœur du centre ville de Soissons. Ce bien de 90 m² est situé au premier étage d'une belle bâtisse de type Soissonnaise.

Hébergeant précédemment un cabinet de profession libérale, ce bien se compose de cinq pièces pouvant être aménagées selon vos souhaits. Il accueillera aisément un séjour très lumineux, un salon, une cuisine et deux chambres. Une salle de bain est d'ores et déjà aménagée. Vous pourrez stationner facilement à proximité de l'appartement.

INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES :

  • Menuiseries en PVC double vitrage,
  • Chaudière gaz de ville de 2020,
  • Taxe foncière de 1 150 euros,
  • Charges de copropriété de 240 euros / trimestre,
  • Assainissement collectif.

Vous recherchez un appartement avec 2 chambres, situé dans le centre ville de Soissons ? Ne cherchez plus, vous venez de trouver ! A visiter sans tarder avec votre agence Orpi !

Honoraires à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Référence agence : 2648

Ville : Soissons
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02200
Coordonnées : 49.379320, 3.317490
Total : 153 512€
Prix d'acquisition : 118 900€
Travaux : 25 100€
Valeur du bien : 144 000€
Frais de notaire : 9 512€
Coût estimé : 9 512€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 90m²
Loyer prédit : 9.66€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 869€/mois
Loyer annuel estimé : 10428€/an
Fourchette totale : 697€ - 1083€/mois
Fourchette annuelle : 8368€ - 12995€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.45% - 8.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 708,23 €/m²
Basé sur :122 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :153 740 €
Prix d'achat :118 900 €
Décote à l'achat :-34 840€ (-22.7%)
Marge achat-revente :228€ (0.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :153 512€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :752,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :44,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 796,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 132,94€
Coût de l'assurance :13 432,30€
Taxe foncière : 1 150,00€/an
Soit par mois : 95,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 80,00€/mois
Soit par an : 960,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 868,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 972,76€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-103,79€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 90 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec peinture et vérification de la plomberie
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement recommandé
Second œuvre généralOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité avec vérification du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 100 €(279 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:5 100€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5100€ = 5100€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:720€
    Rafraîchissement salle de bain: 6 m² × 120€/m² = 720€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 320€
    Parquet flottant: 22 m² × 60€/m² = 1320€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:660€
    Peinture murs et plafonds: 22 m² × 30€/m² = 660€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€ (incluant main d'œuvre)
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1200€ = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Soissons (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 600€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 600€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 869 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 428 €/an
Calcul : 869 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 001 €/an
Base de calcul : Emprunt de 153 512 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 537 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 150 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 960 €/an
Calcul : 80 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 748 €
Revenus locatifs : +10 428 €
Charges déductibles : -32 748 €
Résultat foncier Année 1 : -22 320 €(Déficit de 22 320 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 920 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 648 €/an
Revenus locatifs : +10 428 €
Charges déductibles : -7 648 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 780 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 920.18 € reporté.
Prix d'achat du bien : 118 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 285 €(65% de 118 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 810 €/an
Calcul : 77 285 € × 3,636% = 2 810 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 428 €32 753 €5 005 €-22 325 €21 400 €925 €925 €
210 636 €7 518 €4 871 €3 118 €---
310 849 €7 379 €4 732 €3 470 €---
411 066 €7 235 €4 588 €3 831 €---
511 287 €7 086 €4 439 €4 201 €---
611 513 €6 933 €4 285 €4 580 €---
711 743 €6 774 €4 126 €4 969 €---
811 978 €6 610 €3 962 €5 368 €---
912 218 €6 440 €3 793 €5 778 €---
1012 462 €6 265 €3 617 €6 197 €---
1112 711 €6 083 €3 436 €6 628 €---
1212 965 €5 896 €3 249 €7 069 €---
1313 225 €5 703 €3 055 €7 522 €---
1413 489 €5 503 €2 855 €7 987 €---
1513 759 €5 296 €2 649 €8 463 €---
1614 034 €5 082 €2 435 €8 952 €---
1714 315 €4 861 €2 214 €9 454 €---
1814 601 €4 633 €1 986 €9 968 €---
1914 893 €4 397 €1 750 €10 496 €---
2015 191 €4 154 €1 506 €11 038 €---
2115 495 €3 902 €1 254 €11 593 €---
2215 805 €3 641 €994 €12 164 €---
2316 121 €3 372 €725 €12 749 €---
2416 443 €3 094 €447 €13 349 €---
2516 772 €2 807 €159 €13 966 €---
TOTAL334 001 €163 415 €72 133 €170 586 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 586 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 428 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 190 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 190 €-6 420 €+8 610 €
2+2 190 €+658 €+1 532 €
3+2 190 €+1 041 €+1 149 €
4+2 190 €+1 149 €+1 041 €
5+2 190 €+1 260 €+930 €
6+2 190 €+1 374 €+816 €
7+2 190 €+1 491 €+699 €
8+2 190 €+1 611 €+579 €
9+2 190 €+1 733 €+457 €
10+2 190 €+1 859 €+331 €
11+2 190 €+1 988 €+202 €
12+2 190 €+2 121 €+69 €
13+2 190 €+2 257 €-67 €
14+2 190 €+2 396 €-206 €
15+2 190 €+2 539 €-349 €
16+2 190 €+2 686 €-496 €
17+2 190 €+2 836 €-646 €
18+2 190 €+2 990 €-800 €
19+2 190 €+3 149 €-959 €
20+2 190 €+3 311 €-1 121 €
21+2 190 €+3 478 €-1 288 €
22+2 190 €+3 649 €-1 459 €
23+2 190 €+3 825 €-1 635 €
24+2 190 €+4 005 €-1 815 €
25+2 190 €+4 190 €-2 000 €
Total+54 750 €+51 176 €+3 574 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 59 jours
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