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maison vente 5 pieces nouzonville 107m2

Bien expiré
VilleNouzonville (08)
Surface107.19m²
Coût Total149 000€
Loyer Annuel8 581€
Rentabilité5.76%
Cashflow/mois-127€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 107.19 m²
Prix au m² : 886,28 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de 107 m² avec jardin, terrasse et garage – Nouzonville

Située sur la commune de Nouzonville, cette maison de 107 m² implantée sur un terrain de 540 m² offre de beaux volumes et un agréable espace extérieur, idéal pour une famille.

Composition du bien :

Rez-de-chaussée :

  • Cuisine
  • Salle à manger
  • Salle de bain
  • WC indépendant
  • Buanderie

1er étage :

  • Entrée
  • Salon lumineux
  • Une chambre

2ᵉ étage :

  • Une chambre
  • Un bureau pouvant servir de chambre d’appoint ou d’espace de télétravail
  • WC avec évier

À l’extérieur, vous profiterez d’un garage attenant à la maison, d’une terrasse et d’un jardin de 540 m², parfaits pour les moments de détente en famille ou entre amis.

Informations complémentaires :

  • Chauffage gaz
  • Taxe foncière : 847 €

Cette maison représente une belle opportunité pour les personnes à la recherche d’un bien fonctionnel avec des espaces extérieurs agréables, à proximité des commodités de Nouzonville.

N’hésitez pas à me contacter pour obtenir davantage d’informations ou organiser une visite.

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Max Lambert mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de SEDAN sous le numéro 414647107, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Nouzonville
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08700
Total : 149 000€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 46 400€
Valeur du bien : 141 400€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107.19m²
Loyer prédit : 6.67€/m²/mois
Fourchette : 5.26€ - 8.47€/m²/mois
Loyer total estimé : 715€/mois
Loyer annuel estimé : 8581€/an
Fourchette totale : 563€ - 907€/mois
Fourchette annuelle : 6761€ - 10890€/an
Rentabilité brute :5.76%
Fourchette de rentabilité :4.54% - 7.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 085,65 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :116 370 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-21 370€ (-18.4%)
Marge achat-revente :-32 630€ (-28.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :734,00€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :37,25€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 771,25€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 198,90€
Coût de l'assurance :11 175,00€
Taxe foncière : 847,00€/an
Soit par mois : 70,58€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 715,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 841,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-126,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 411 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage gaz ancien
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 13 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessitant mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - décoration datée nécessitant un rafraîchissement
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état mais rafraîchissement possible
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la salle à manger
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - salle à manger nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 400 €(433 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 300€
    Isolation combles: 107 m² × 100€/m² = 10700€, Main d'œuvre: 600€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:10 400€
    Fenêtres double vitrage: 13 fenêtres × 800€ = 10400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture salon: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine - Peinture:400€
    Peinture cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle à manger - Peinture:600€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nouzonville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 715 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 581 €/an
Calcul : 715 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 928 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 000 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 447 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 622 €
Revenus locatifs : +8 581 €
Charges déductibles : -52 622 €
Résultat foncier Année 1 : -44 041 €(Déficit de 44 041 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 641 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 222 €/an
Revenus locatifs : +8 581 €
Charges déductibles : -6 222 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 359 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22640.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 581 €52 626 €4 932 €-44 046 €21 400 €22 646 €22 646 €
28 752 €6 095 €4 801 €2 658 €--19 988 €
38 927 €5 958 €4 664 €2 969 €--17 018 €
49 106 €5 817 €4 523 €3 289 €--13 730 €
59 288 €5 671 €4 377 €3 617 €--10 113 €
69 474 €5 521 €4 227 €3 953 €--6 160 €
79 663 €5 365 €4 071 €4 298 €--1 861 €
89 857 €5 204 €3 910 €4 653 €---
910 054 €5 037 €3 743 €5 017 €---
1010 255 €4 865 €3 571 €5 390 €---
1110 460 €4 687 €3 393 €5 773 €---
1210 669 €4 502 €3 208 €6 167 €---
1310 882 €4 312 €3 018 €6 571 €---
1411 100 €4 115 €2 821 €6 985 €---
1511 322 €3 911 €2 617 €7 411 €---
1611 549 €3 701 €2 407 €7 848 €---
1711 780 €3 483 €2 189 €8 297 €---
1812 015 €3 258 €1 964 €8 757 €---
1912 255 €3 025 €1 731 €9 231 €---
2012 501 €2 784 €1 490 €9 716 €---
2112 751 €2 535 €1 241 €10 215 €---
2213 006 €2 278 €984 €10 728 €---
2313 266 €2 012 €718 €11 254 €---
2413 531 €1 736 €442 €11 795 €---
2513 802 €1 452 €158 €12 350 €---
TOTAL274 845 €149 949 €71 199 €124 896 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 124 896 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 581 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 802 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 802 €-6 420 €+8 222 €
2+1 802 €0 €+1 802 €
3+1 802 €0 €+1 802 €
4+1 802 €0 €+1 802 €
5+1 802 €0 €+1 802 €
6+1 802 €0 €+1 802 €
7+1 802 €0 €+1 802 €
8+1 802 €+837 €+965 €
9+1 802 €+1 505 €+297 €
10+1 802 €+1 617 €+185 €
11+1 802 €+1 732 €+70 €
12+1 802 €+1 850 €-48 €
13+1 802 €+1 971 €-169 €
14+1 802 €+2 096 €-294 €
15+1 802 €+2 223 €-421 €
16+1 802 €+2 354 €-552 €
17+1 802 €+2 489 €-687 €
18+1 802 €+2 627 €-825 €
19+1 802 €+2 769 €-967 €
20+1 802 €+2 915 €-1 113 €
21+1 802 €+3 065 €-1 263 €
22+1 802 €+3 218 €-1 416 €
23+1 802 €+3 376 €-1 574 €
24+1 802 €+3 538 €-1 736 €
25+1 802 €+3 705 €-1 903 €
Total+45 050 €+37 469 €+7 581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 71 jours
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