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Achat maison meublée

Bien expiré
VilleConcoules (30)
Surface176
Coût Total260 150
Loyer Annuel18 455
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+28
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 1 017,05 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé dans le village de Concoules, au coeur des Cévennes, cet ensemble immobilier plein de caractère offre un cadre de vie authentique et paisible. La propriété se compose d'une charmante maison en granit de 130 m² sur 3 niveaux offrant de belles possibilités d'aménagements. Elle se divise en deux parties, une première avec un séjour lumineux, une cuisine en rez-de-chaussée. Au premier étage, une chambre avec salle d'eau privative et un balcon, puis une seconde chambre. Au deuxième étage, deux chambres. Avec son entrée indépendante, la seconde partie, communique par le premier étage. Elle offre un séjour, une buanderie, une salle d'eau et un WC. Puis à l'étage une cuisine et une chambre. Ces deux parties permettent de diviser la maison facilement en deux logements distincts : parfait pour un projet familial ou locatif. Puis, une dépendance de 30 m² à rénover, avec un beau potentiel pour créer un gîte, un atelier ou un petit logement indépendant. Implantée sur un jardin de 650 m², cette dépendance offre une belle vue dégagée sur la vallée de la Cèze. Ce bien rare est une belle opportunité pour les amoureux de patrimoine, de tranquillité, situé dans un environnement verdoyent, à proximité de la nature et des sentiers de randonnée. Un bien plein de charme et de potentiel ! A visiter !

Ville : Concoules
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30450
Coordonnées : 44.365370, 3.962580
Total : 260 150
Prix d'acquisition : 179 000
Travaux : 66 830
Valeur du bien : 245 830
Frais de notaire : 14 320
Coût estimé : 14 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1538€/mois
Loyer annuel estimé : 18455€/an
Fourchette totale : 1175€ - 2013€/mois
Fourchette annuelle : 14098€ - 24160€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 150
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 280,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :75,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 356,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 896,69
Coût de l'assurance :22 763,12
Taxe foncière : 1 845,52€/an
Soit par mois : 153,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 537,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 509,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (130 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 830(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11 105€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:4 680
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 36€/m² = 4680€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:18 800
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1 100€/fenêtre = 17600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:20 000
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 2000€/m² = 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:6 000
    Parquet flottant: 75 m² × 80€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 100
    Peinture murs et plafonds: 7 chambres × 30€/m² = 2100€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Concoules (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 980✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 455 €/an
Calcul : 1 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 578 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 150 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 911 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 830
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 164
Revenus locatifs : +18 455
Charges déductibles : -78 164
Résultat foncier Année 1 : -59 708(Déficit de 59 708 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 308
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 334 €/an
Revenus locatifs : +18 455
Charges déductibles : -11 334
Résultat foncier Années 2+ : 7 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38308.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 45578 1728 586-59 71721 400 €38 317 €38 317 €
218 82411 1128 3567 712--30 605 €
319 20110 8758 1188 326--22 278 €
419 58510 6297 8738 956--13 323 €
519 97610 3757 6199 602--3 721 €
620 37610 1127 35610 264---
720 7849 8417 08510 943---
821 1999 5606 80411 639---
921 6239 2706 51412 353---
1022 0568 9706 21413 086---
1122 4978 6595 90313 837---
1222 9478 3395 58314 608---
1323 4068 0075 25115 399---
1423 8747 6644 90816 210---
1524 3517 3094 55317 042---
1624 8386 9434 18717 895---
1725 3356 5643 80818 771---
1825 8426 1723 41619 670---
1926 3595 7673 01120 592---
2026 8865 3482 59221 538---
2127 4234 9152 15922 509---
2227 9724 4671 71123 505---
2328 5314 0041 24824 527---
2429 1023 52576925 577---
2529 6843 03027426 654---
TOTAL591 125259 628123 897331 49721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 331 497
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 876-6 420+10 296
2+3 8760+3 876
3+3 8760+3 876
4+3 8760+3 876
5+3 8760+3 876
6+3 876+1 963+1 913
7+3 876+3 283+593
8+3 876+3 492+384
9+3 876+3 706+170
10+3 876+3 926-50
11+3 876+4 151-275
12+3 876+4 382-506
13+3 876+4 620-744
14+3 876+4 863-987
15+3 876+5 113-1 237
16+3 876+5 369-1 493
17+3 876+5 631-1 755
18+3 876+5 901-2 025
19+3 876+6 178-2 302
20+3 876+6 461-2 585
21+3 876+6 753-2 877
22+3 876+7 051-3 175
23+3 876+7 358-3 482
24+3 876+7 673-3 797
25+3 876+7 996-4 120
Total+96 900+99 449+-2 549
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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