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Achat maison meublée

Bien expiré
VilleConcoules (30)
Surface176m²
Coût Total260 150€
Loyer Annuel18 455€
Rentabilité7.09%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 179 000 €
Surface : 176 m²
Prix au m² : 1 017,05 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Parking, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Situé dans le village de Concoules, au coeur des Cévennes, cet ensemble immobilier plein de caractère offre un cadre de vie authentique et paisible. La propriété se compose d'une charmante maison en granit de 130 m² sur 3 niveaux offrant de belles possibilités d'aménagements. Elle se divise en deux parties, une première avec un séjour lumineux, une cuisine en rez-de-chaussée. Au premier étage, une chambre avec salle d'eau privative et un balcon, puis une seconde chambre. Au deuxième étage, deux chambres. Avec son entrée indépendante, la seconde partie, communique par le premier étage. Elle offre un séjour, une buanderie, une salle d'eau et un WC. Puis à l'étage une cuisine et une chambre. Ces deux parties permettent de diviser la maison facilement en deux logements distincts : parfait pour un projet familial ou locatif. Puis, une dépendance de 30 m² à rénover, avec un beau potentiel pour créer un gîte, un atelier ou un petit logement indépendant. Implantée sur un jardin de 650 m², cette dépendance offre une belle vue dégagée sur la vallée de la Cèze. Ce bien rare est une belle opportunité pour les amoureux de patrimoine, de tranquillité, situé dans un environnement verdoyent, à proximité de la nature et des sentiers de randonnée. Un bien plein de charme et de potentiel ! A visiter !

Ville : Concoules
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30450
Coordonnées : 44.365370, 3.962580
Total : 260 150€
Prix d'acquisition : 179 000€
Travaux : 66 830€
Valeur du bien : 245 830€
Frais de notaire : 14 320€
Coût estimé : 14 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 176m²
Loyer prédit : 8.74€/m²/mois
Fourchette : 6.68€ - 11.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 1538€/mois
Loyer annuel estimé : 18455€/an
Fourchette totale : 1175€ - 2013€/mois
Fourchette annuelle : 14098€ - 24160€/an
Rentabilité brute :7.09%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 9.29%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :260 150€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 280,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :75,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 356,03€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :123 896,69€
Coût de l'assurance :22 763,12€
Taxe foncière : 1 845,52€/an
Soit par mois : 153,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 537,93€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 509,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,10€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 130 m²
Raison: DPE F - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (130 m²)
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec équipements anciens
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (25 m²)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement usée

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 830 €(380 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:2 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11 105€, Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:4 680€
    Isolation toiture/combles: 130 m² × 36€/m² = 4680€, Main d'œuvre: inclus
  • Menuiseries:18 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 16 fenêtres × 1 100€/fenêtre = 17600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 10 m² × 2000€/m² = 20000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:6 000€
    Parquet flottant: 75 m² × 80€/m² = 6000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Peinture:2 100€
    Peinture murs et plafonds: 7 chambres × 30€/m² = 2100€, Main d'œuvre: inclus
  • Salon - Peinture:750€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Concoules (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 25 980€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 538 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 455 €/an
Calcul : 1 538 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 578 €/an
Base de calcul : Emprunt de 260 150 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 911 €/an
Calcul : 76 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 846 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 830 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 164 €
Revenus locatifs : +18 455 €
Charges déductibles : -78 164 €
Résultat foncier Année 1 : -59 708 €(Déficit de 59 708 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 38 308 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 334 €/an
Revenus locatifs : +18 455 €
Charges déductibles : -11 334 €
Résultat foncier Années 2+ : 7 122 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 38308.44 € reporté.
Prix d'achat du bien : 179 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 350 €(65% de 179 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 231 €/an
Calcul : 116 350 € × 3,636% = 4 231 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 455 €78 172 €8 586 €-59 717 €21 400 €38 317 €38 317 €
218 824 €11 112 €8 356 €7 712 €--30 605 €
319 201 €10 875 €8 118 €8 326 €--22 278 €
419 585 €10 629 €7 873 €8 956 €--13 323 €
519 976 €10 375 €7 619 €9 602 €--3 721 €
620 376 €10 112 €7 356 €10 264 €---
720 784 €9 841 €7 085 €10 943 €---
821 199 €9 560 €6 804 €11 639 €---
921 623 €9 270 €6 514 €12 353 €---
1022 056 €8 970 €6 214 €13 086 €---
1122 497 €8 659 €5 903 €13 837 €---
1222 947 €8 339 €5 583 €14 608 €---
1323 406 €8 007 €5 251 €15 399 €---
1423 874 €7 664 €4 908 €16 210 €---
1524 351 €7 309 €4 553 €17 042 €---
1624 838 €6 943 €4 187 €17 895 €---
1725 335 €6 564 €3 808 €18 771 €---
1825 842 €6 172 €3 416 €19 670 €---
1926 359 €5 767 €3 011 €20 592 €---
2026 886 €5 348 €2 592 €21 538 €---
2127 423 €4 915 €2 159 €22 509 €---
2227 972 €4 467 €1 711 €23 505 €---
2328 531 €4 004 €1 248 €24 527 €---
2429 102 €3 525 €769 €25 577 €---
2529 684 €3 030 €274 €26 654 €---
TOTAL591 125 €259 628 €123 897 €331 497 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 331 497 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 455 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 876 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 876 €-6 420 €+10 296 €
2+3 876 €0 €+3 876 €
3+3 876 €0 €+3 876 €
4+3 876 €0 €+3 876 €
5+3 876 €0 €+3 876 €
6+3 876 €+1 963 €+1 913 €
7+3 876 €+3 283 €+593 €
8+3 876 €+3 492 €+384 €
9+3 876 €+3 706 €+170 €
10+3 876 €+3 926 €-50 €
11+3 876 €+4 151 €-275 €
12+3 876 €+4 382 €-506 €
13+3 876 €+4 620 €-744 €
14+3 876 €+4 863 €-987 €
15+3 876 €+5 113 €-1 237 €
16+3 876 €+5 369 €-1 493 €
17+3 876 €+5 631 €-1 755 €
18+3 876 €+5 901 €-2 025 €
19+3 876 €+6 178 €-2 302 €
20+3 876 €+6 461 €-2 585 €
21+3 876 €+6 753 €-2 877 €
22+3 876 €+7 051 €-3 175 €
23+3 876 €+7 358 €-3 482 €
24+3 876 €+7 673 €-3 797 €
25+3 876 €+7 996 €-4 120 €
Total+96 900 €+99 449 €+-2 549 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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