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Immeuble 8 pièces 277 m²

Bien expiré
VilleVaison-la-Romaine (84)
Surface277m²
Coût Total326 910€
Loyer Annuel36 870€
Rentabilité11.28%
Cashflow/mois+1 054€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 225 000 €
Surface : 277 m²
Prix au m² : 812,27 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 11
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre

Exclusivité ORPI ! Cœur de Vaison la romaine dans rue centrale commerçante Avis aux investisseurs; Immeuble sur 4 niveaux à rénover entièrement. 11 pièces principales actuellement agencées en 3 appartements + garage, + deux commerces dont 1 loué . Situation de premier ordre dans le périmètre de l'OPAH-RU de la ville. N'hésitez pas a venir vous renseigner Mise en péril ordnaire Référence agence : 2303 Référence annonce : FJE0-TVG-U7N Non soumis au DPE Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Vaison-la-Romaine
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84110
Coordonnées : 44.249523, 5.064476
Total : 326 910€
Prix d'acquisition : 225 000€
Travaux : 83 910€
Valeur du bien : 308 910€
Frais de notaire : 18 000€
Coût estimé : 18 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 277m²
Loyer prédit : 11.09€/m²/mois
Fourchette : 9.01€ - 13.66€/m²/mois
Loyer total estimé : 3072€/mois
Loyer annuel estimé : 36870€/an
Fourchette totale : 2495€ - 3783€/mois
Fourchette annuelle : 29944€ - 45398€/an
Rentabilité brute :11.28%
Fourchette de rentabilité :9.16% - 13.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :326 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 615,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :95,35€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 710,97€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :157 777,47€
Coût de l'assurance :28 604,63€
Taxe foncière : 3 686,98€/an
Soit par mois : 307,25€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 072,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 018,22€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 054,26€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 277 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 277 m²
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 35 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 277 m²
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols usés nécessitant rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs abîmés nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - sol usé nécessitant rénovation
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible - murs en mauvais état nécessitant rafraîchissement
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique pour 277 m²
Raison: Normes électriques - Maison
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise aux normes de la plomberie (tuyauterie, évacuations)
Quantité: 1 système pour 277 m²
Raison: Normes plomberie - Maison

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 910 €(303 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation incluse)
  • Isolation:11 080€
    Isolation toiture/combles: 277 m² × 40€/m² = 11080€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:28 000€
    Fenêtres double vitrage: 35 fenêtres × 800€/fenêtre = 28000€ (installation incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs/plafonds: 36 m² × 30€/m² = 1080€
  • Salon - Revêtement sol:900€
    Parquet flottant: 15 m² × 60€/m² = 900€
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs/plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€
  • Second œuvre - Électricité générale:1 200€
    Mise aux normes tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€ (installation incluse)
  • Second œuvre - Plomberie générale:2 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 système × 2000€ = 2000€ (installation incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vaison-la-Romaine (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 072 €/mois
Revenus locatifs annuels : 36 870 €/an
Calcul : 3 072 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 10 909 €/an
Base de calcul : Emprunt de 326 910 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 144 €/an
Calcul : 95 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 687 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 910 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 650 €
Revenus locatifs : +36 870 €
Charges déductibles : -99 650 €
Résultat foncier Année 1 : -62 780 €(Déficit de 62 780 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 41 380 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 740 €/an
Revenus locatifs : +36 870 €
Charges déductibles : -15 740 €
Résultat foncier Années 2+ : 21 130 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 41380.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 225 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 146 250 €(65% de 225 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 318 €/an
Calcul : 146 250 € × 3,636% = 5 318 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
136 870 €99 660 €10 919 €-62 791 €21 400 €41 391 €41 391 €
237 607 €15 460 €10 628 €22 148 €--19 243 €
338 359 €15 159 €10 328 €23 200 €---
439 127 €14 848 €10 017 €24 279 €---
539 909 €14 526 €9 695 €25 383 €---
640 707 €14 194 €9 362 €26 514 €---
741 521 €13 849 €9 018 €27 672 €---
842 352 €13 493 €8 662 €28 858 €---
943 199 €13 125 €8 294 €30 074 €---
1044 063 €12 744 €7 913 €31 318 €---
1144 944 €12 351 €7 519 €32 594 €---
1245 843 €11 943 €7 112 €33 900 €---
1346 760 €11 522 €6 691 €35 238 €---
1447 695 €11 086 €6 255 €36 609 €---
1548 649 €10 635 €5 804 €38 014 €---
1649 622 €10 169 €5 338 €39 453 €---
1750 614 €9 686 €4 855 €40 928 €---
1851 627 €9 187 €4 356 €42 439 €---
1952 659 €8 672 €3 840 €43 988 €---
2053 712 €8 138 €3 307 €45 575 €---
2154 787 €7 586 €2 755 €47 201 €---
2255 882 €7 015 €2 184 €48 868 €---
2357 000 €6 424 €1 593 €50 576 €---
2458 140 €5 813 €982 €52 327 €---
2559 303 €5 182 €350 €54 121 €---
TOTAL1 180 950 €362 467 €157 777 €818 484 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 818 484 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 36 870 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 743 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 743 €-6 420 €+14 163 €
2+7 743 €0 €+7 743 €
3+7 743 €+1 187 €+6 556 €
4+7 743 €+7 284 €+459 €
5+7 743 €+7 615 €+128 €
6+7 743 €+7 954 €-211 €
7+7 743 €+8 302 €-559 €
8+7 743 €+8 658 €-915 €
9+7 743 €+9 022 €-1 279 €
10+7 743 €+9 396 €-1 653 €
11+7 743 €+9 778 €-2 035 €
12+7 743 €+10 170 €-2 427 €
13+7 743 €+10 571 €-2 828 €
14+7 743 €+10 983 €-3 240 €
15+7 743 €+11 404 €-3 661 €
16+7 743 €+11 836 €-4 093 €
17+7 743 €+12 278 €-4 535 €
18+7 743 €+12 732 €-4 989 €
19+7 743 €+13 196 €-5 453 €
20+7 743 €+13 672 €-5 929 €
21+7 743 €+14 160 €-6 417 €
22+7 743 €+14 660 €-6 917 €
23+7 743 €+15 173 €-7 430 €
24+7 743 €+15 698 €-7 955 €
25+7 743 €+16 236 €-8 493 €
Total+193 575 €+245 545 €+-51 970 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 225 jours
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