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Longère 5 pièces 146 m²

VilleIlliers-Combray (28)
Surface146m²
Coût Total253 230€
Loyer Annuel15 071€
Rentabilité5.95%
Cashflow/mois-211€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 500 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 1 222,6 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Longère 5 pièces 146 m²

MGN immobilier vous propose à 5 minutes d'illiers combray longère de 146m² sur 1300m² de terrain comprenant : entrée sur cuisine, vaste salon séjour avec cheminée, salon, 2 chambres, salle de bains wc, débarras avec placards étage : palier desservant une chambre et coin grenier garage attenant et dépendance sur 1300 m² de terrain

Surface : 146 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/02/2026

Consommation énergie primaire : 309 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 196 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 550 € et 4 820 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Illiers-Combray
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28120
Coordonnées : 48.299120, 1.243212
Total : 253 230€
Prix d'acquisition : 178 500€
Travaux : 60 450€
Valeur du bien : 238 950€
Frais de notaire : 14 280€
Coût estimé : 14 280€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.91€ - 10.71€/m²/mois
Loyer total estimé : 1256€/mois
Loyer annuel estimé : 15071€/an
Fourchette totale : 1009€ - 1563€/mois
Fourchette annuelle : 12107€ - 18760€/an
Rentabilité brute :5.95%
Fourchette de rentabilité :4.78% - 7.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 487,42 €/m²
Basé sur :52 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :217 163 €
Prix d'achat :178 500 €
Décote à l'achat :-38 663€ (-17.8%)
Marge achat-revente :-36 067€ (-16.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :253 230€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 267,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :73,86€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 341,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 088,72€
Coût de l'assurance :22 157,63€
Taxe foncière : 1 507,06€/an
Soit par mois : 125,59€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 255,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 467,18€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-211,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et réfection de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais avec des éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 450 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 450€
    Isolation combles: 146 m² × 75€/m² = 10950€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 13500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 750€/fenêtre = 13500€ (installation incluse)
  • Rénovation salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité)
  • Rénovation chambres:3 000€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 30€/m² = 900€, Parquet flottant: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 600€
  • Rafraîchissement cuisine:7 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine = 7000€ (incluant mise à jour des éléments, plomberie et peinture)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région d'Illiers-Combray (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 450€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 256 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 071 €/an
Calcul : 1 256 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 752 €/an
Base de calcul : Emprunt de 253 230 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 886 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 507 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 595 €
Revenus locatifs : +15 071 €
Charges déductibles : -71 595 €
Résultat foncier Année 1 : -56 525 €(Déficit de 56 525 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 125 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 145 €/an
Revenus locatifs : +15 071 €
Charges déductibles : -11 145 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 925 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35124.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 116 025 €(65% de 178 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 219 €/an
Calcul : 116 025 € × 3,636% = 4 219 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 071 €71 604 €8 760 €-56 533 €21 400 €35 133 €35 133 €
215 372 €10 924 €8 531 €4 448 €--30 685 €
315 679 €10 686 €8 293 €4 993 €--25 692 €
415 993 €10 440 €8 047 €5 553 €--20 139 €
516 313 €10 185 €7 792 €6 128 €--14 012 €
616 639 €9 921 €7 528 €6 718 €--7 294 €
716 972 €9 648 €7 255 €7 324 €---
817 311 €9 365 €6 972 €7 946 €---
917 658 €9 072 €6 679 €8 586 €---
1018 011 €8 768 €6 375 €9 242 €---
1118 371 €8 454 €6 061 €9 917 €---
1218 738 €8 129 €5 735 €10 610 €---
1319 113 €7 792 €5 398 €11 322 €---
1419 495 €7 443 €5 049 €12 053 €---
1519 885 €7 081 €4 688 €12 804 €---
1620 283 €6 707 €4 313 €13 576 €---
1720 689 €6 319 €3 926 €14 370 €---
1821 103 €5 918 €3 524 €15 185 €---
1921 525 €5 502 €3 108 €16 023 €---
2021 955 €5 071 €2 678 €16 884 €---
2122 394 €4 625 €2 232 €17 769 €---
2222 842 €4 164 €1 770 €18 678 €---
2323 299 €3 686 €1 292 €19 613 €---
2423 765 €3 191 €797 €20 574 €---
2524 240 €2 678 €285 €21 562 €---
TOTAL482 717 €247 373 €127 089 €235 344 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 235 344 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 071 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 165 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 165 €-6 420 €+9 585 €
2+3 165 €0 €+3 165 €
3+3 165 €0 €+3 165 €
4+3 165 €0 €+3 165 €
5+3 165 €0 €+3 165 €
6+3 165 €0 €+3 165 €
7+3 165 €+9 €+3 156 €
8+3 165 €+2 384 €+781 €
9+3 165 €+2 576 €+589 €
10+3 165 €+2 773 €+392 €
11+3 165 €+2 975 €+190 €
12+3 165 €+3 183 €-18 €
13+3 165 €+3 396 €-231 €
14+3 165 €+3 616 €-451 €
15+3 165 €+3 841 €-676 €
16+3 165 €+4 073 €-908 €
17+3 165 €+4 311 €-1 146 €
18+3 165 €+4 555 €-1 390 €
19+3 165 €+4 807 €-1 642 €
20+3 165 €+5 065 €-1 900 €
21+3 165 €+5 331 €-2 166 €
22+3 165 €+5 603 €-2 438 €
23+3 165 €+5 884 €-2 719 €
24+3 165 €+6 172 €-3 007 €
25+3 165 €+6 469 €-3 304 €
Total+79 125 €+70 603 €+8 522 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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