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Détails du bien

Bien expiré
VilleSaint-Mars-d'Outillé (72)
Surface146m²
Coût Total219 040€
Loyer Annuel14 046€
Rentabilité6.41%
Cashflow/mois-77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 146 m²
Prix au m² : 818,49 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Pour les amoureux de rénovation et de belles transformations, cette maison ancienne offre une opportunité rare : 146 m² habitables à repenser entièrement selon vos envies.

Édifiée sur un terrain de 495 m², elle propose un bel espace extérieur permettant d'imaginer jardin, terrasse ou coin détente.

L'intérieur se compose de 3 chambres et nécessite une rénovation complète :

isolation,

électricité,

installation de double vitrage,

aménagement intérieur intégral.

Une véritable page blanche pour créer un lieu de vie unique, mêlant charme de l'ancien et confort moderne.

Que vous soyez investisseur, bricoleur passionné ou futur propriétaire en quête d'un projet ambitieux, cette maison représente une opportunité exceptionnelle pour donner vie à vos idées.

Laissez libre cours à votre imagination et révélez tout son potentiel. Ce bien vous est présenté par Ludovic Castel, votre conseiller indépendant Dr House Immo.

Ville : Saint-Mars-d'Outillé
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72220
Total : 219 040€
Prix d'acquisition : 119 500€
Travaux : 89 980€
Valeur du bien : 209 480€
Frais de notaire : 9 560€
Coût estimé : 9 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 146m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.37€ - 10.10€/m²/mois
Loyer total estimé : 1170€/mois
Loyer annuel estimé : 14046€/an
Fourchette totale : 929€ - 1474€/mois
Fourchette annuelle : 11153€ - 17689€/an
Rentabilité brute :6.41%
Fourchette de rentabilité :5.09% - 8.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 068,57€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :62,06€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 130,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :101 532,47€
Coût de l'assurance :18 618,40€
Taxe foncière : 1 404,58€/an
Soit par mois : 117,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 170,48€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 247,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-77,20€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 146 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 146 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique complète
Quantité: 1 installation pour 146 m²
Raison: Électricité à mettre aux normes pour sécurité
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, électroménager, plomberie, électricité)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - sols nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :89 980 €(616 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 760€
    Isolation combles: 146 m² × 60€/m² = 8760€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (incluant installation)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€/fenêtre = 10800€ (incluant pose)
  • Électricité:17 400€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 120€/m² × 146 m² = 17520€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 15000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (incluant pose)
  • Peinture chambres:1 440€
    Peinture murs et plafonds: 36 m² × 40€/m² = 1440€ (incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Mars-d'Outillé (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 32 060€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 170 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 046 €/an
Calcul : 1 170 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 048 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 040 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 745 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 405 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 89 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 99 177 €
Revenus locatifs : +14 046 €
Charges déductibles : -99 177 €
Résultat foncier Année 1 : -85 132 €(Déficit de 85 132 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 63 732 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 197 €/an
Revenus locatifs : +14 046 €
Charges déductibles : -9 197 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 848 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 63731.62 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675 €(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 046 €99 184 €7 055 €-85 139 €21 400 €63 739 €63 739 €
214 327 €9 013 €6 864 €5 313 €--58 425 €
314 613 €8 816 €6 667 €5 797 €--52 628 €
414 905 €8 613 €6 463 €6 293 €--46 336 €
515 204 €8 402 €6 253 €6 801 €--39 534 €
615 508 €8 185 €6 035 €7 323 €--32 211 €
715 818 €7 960 €5 811 €7 858 €--24 353 €
816 134 €7 728 €5 579 €8 406 €--15 947 €
916 457 €7 488 €5 339 €8 969 €--6 979 €
1016 786 €7 241 €5 091 €9 545 €---
1117 122 €6 985 €4 836 €10 137 €---
1217 464 €6 721 €4 571 €10 744 €---
1317 813 €6 447 €4 298 €11 366 €---
1418 170 €6 165 €4 016 €12 004 €---
1518 533 €5 874 €3 725 €12 659 €---
1618 904 €5 573 €3 424 €13 331 €---
1719 282 €5 262 €3 113 €14 020 €---
1819 667 €4 940 €2 791 €14 727 €---
1920 061 €4 609 €2 459 €15 452 €---
2020 462 €4 266 €2 116 €16 196 €---
2120 871 €3 911 €1 762 €16 960 €---
2221 289 €3 545 €1 396 €17 743 €---
2321 714 €3 167 €1 018 €18 547 €---
2422 149 €2 776 €627 €19 372 €---
2522 592 €2 373 €224 €20 219 €---
TOTAL449 890 €245 245 €101 532 €204 645 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 204 645 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 950 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 950 €-6 420 €+9 370 €
2+2 950 €0 €+2 950 €
3+2 950 €0 €+2 950 €
4+2 950 €0 €+2 950 €
5+2 950 €0 €+2 950 €
6+2 950 €0 €+2 950 €
7+2 950 €0 €+2 950 €
8+2 950 €0 €+2 950 €
9+2 950 €0 €+2 950 €
10+2 950 €+770 €+2 180 €
11+2 950 €+3 041 €-91 €
12+2 950 €+3 223 €-273 €
13+2 950 €+3 410 €-460 €
14+2 950 €+3 601 €-651 €
15+2 950 €+3 798 €-848 €
16+2 950 €+3 999 €-1 049 €
17+2 950 €+4 206 €-1 256 €
18+2 950 €+4 418 €-1 468 €
19+2 950 €+4 636 €-1 686 €
20+2 950 €+4 859 €-1 909 €
21+2 950 €+5 088 €-2 138 €
22+2 950 €+5 323 €-2 373 €
23+2 950 €+5 564 €-2 614 €
24+2 950 €+5 812 €-2 862 €
25+2 950 €+6 066 €-3 116 €
Total+73 750 €+61 393 €+12 357 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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