Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat : Appartement (04200)

VilleSisteron (04)
Surface58m²
Coût Total118 660€
Loyer Annuel6 545€
Rentabilité5.52%
Cashflow/mois-128€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 543,1 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 58 m², 3 pièces, 1 chambre, Toilettes séparées, Cuisine américaine

CIMM Immobilier vous propose de découvrir ce charmant appartement T2, idéalement situé au cœur de Sisteron, à proximité immédiate des commerces et des commodités.

Actuellement loué meublé, l’appartement sera vendu libre de toute occupation.

Il se compose d’une agréable pièce de vie avec cuisine ouverte sur le séjour, d’une chambre, d’un bureau offrant la possibilité d’aménager une seconde chambre, ainsi que d’une salle d’eau et de toilettes.

Un appartement fonctionnel et agréable, bénéficiant d’un emplacement privilégié au cœur de la cité sisteronaise.

À découvrir sans tarder ! Honoraires à la charge du vendeur - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard, établi à partir des prix de l'énergie de l'année 2026 : 940€ ~ 1280€ - Marie-Thèrése LA ROCCA - Agent commercial - EI - RSAC Manosque 879 406 486 - RCS - Caisse de garantie QBE L'immobilier vous intéresse, contactez-moi

Ville : Sisteron
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04200
Coordonnées : 44.195110, 5.942120
Total : 118 660€
Prix d'acquisition : 89 500€
Travaux : 22 000€
Valeur du bien : 111 500€
Frais de notaire : 7 160€
Coût estimé : 7 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 9.40€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.00€/m²/mois
Loyer total estimé : 545€/mois
Loyer annuel estimé : 6545€/an
Fourchette totale : 427€ - 696€/mois
Fourchette annuelle : 5128€ - 8354€/an
Rentabilité brute :5.52%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 7.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 605,75 €/m²
Basé sur :60 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :93 134 €
Prix d'achat :89 500 €
Décote à l'achat :-3 634€ (-3.9%)
Marge achat-revente :-25 526€ (-27.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :584,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :34,61€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 619,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :56 701,08€
Coût de l'assurance :10 382,75€
Taxe foncière : 654,52€/an
Soit par mois : 54,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 545,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 673,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-128,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes et confort
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et électricité, peinture et finitions
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations légèrement datées nécessitant une mise à jour
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger optionnel
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :22 000 €(379 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète = 5000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 800€, Peinture: 500€, Main d'œuvre: 700€
  • Chambre:900€
    Peinture chambre: 12 m² × 50€/m² = 600€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon:1 400€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 400€
  • Électricité générale:1 700€
    Mise aux normes électricité: 1 installation = 1200€, Main d'œuvre: 500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sisteron (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 545 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 545 €/an
Calcul : 545 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 924 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 660 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 415 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 655 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 22 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 994 €
Revenus locatifs : +6 545 €
Charges déductibles : -26 994 €
Résultat foncier Année 1 : -20 449 €(Déficit de 20 449 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 9 749 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 994 €/an
Revenus locatifs : +6 545 €
Charges déductibles : -4 994 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 551 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 9748.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175 €(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 545 €26 998 €3 928 €-20 453 €10 700 €9 753 €9 753 €
26 676 €4 893 €3 823 €1 783 €--7 969 €
36 810 €4 784 €3 714 €2 025 €--5 944 €
46 946 €4 672 €3 602 €2 274 €--3 670 €
57 085 €4 556 €3 486 €2 529 €--1 142 €
67 226 €4 436 €3 366 €2 791 €---
77 371 €4 312 €3 242 €3 059 €---
87 518 €4 183 €3 114 €3 335 €---
97 669 €4 051 €2 981 €3 618 €---
107 822 €3 914 €2 844 €3 909 €---
117 979 €3 772 €2 702 €4 207 €---
128 138 €3 625 €2 555 €4 513 €---
138 301 €3 473 €2 403 €4 828 €---
148 467 €3 316 €2 247 €5 151 €---
158 636 €3 154 €2 084 €5 482 €---
168 809 €2 986 €1 917 €5 823 €---
178 985 €2 813 €1 743 €6 172 €---
189 165 €2 634 €1 564 €6 531 €---
199 348 €2 448 €1 378 €6 900 €---
209 535 €2 257 €1 187 €7 279 €---
219 726 €2 058 €988 €7 668 €---
229 920 €1 853 €783 €8 067 €---
2310 119 €1 641 €571 €8 477 €---
2410 321 €1 422 €352 €8 899 €---
2510 527 €1 195 €126 €9 332 €---
TOTAL209 644 €105 447 €56 701 €104 197 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 104 197 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 545 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 374 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 374 €-3 210 €+4 584 €
2+1 374 €0 €+1 374 €
3+1 374 €0 €+1 374 €
4+1 374 €0 €+1 374 €
5+1 374 €0 €+1 374 €
6+1 374 €+495 €+879 €
7+1 374 €+918 €+456 €
8+1 374 €+1 000 €+374 €
9+1 374 €+1 085 €+289 €
10+1 374 €+1 173 €+201 €
11+1 374 €+1 262 €+112 €
12+1 374 €+1 354 €+20 €
13+1 374 €+1 448 €-74 €
14+1 374 €+1 545 €-171 €
15+1 374 €+1 645 €-271 €
16+1 374 €+1 747 €-373 €
17+1 374 €+1 852 €-478 €
18+1 374 €+1 959 €-585 €
19+1 374 €+2 070 €-696 €
20+1 374 €+2 184 €-810 €
21+1 374 €+2 300 €-926 €
22+1 374 €+2 420 €-1 046 €
23+1 374 €+2 543 €-1 169 €
24+1 374 €+2 670 €-1 296 €
25+1 374 €+2 800 €-1 426 €
Total+34 350 €+31 259 €+3 091 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →