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APPARTEMENT T6 RESIDENCE SECURISEE PROCHE GARE

VillePont-Sainte-Maxence (60)
Surface95m²
Coût Total220 220€
Loyer Annuel13 089€
Rentabilité5.94%
Cashflow/mois-156€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 174 000 €
Surface : 95 m²
Prix au m² : 1 831,58 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Découvrez ce bel appartement F6 situé dans une résidence sécurisée, idéalement placé à proximité immédiate de la gare SNCF, ligne gare du nord. Ce bien se compose d'un grand séjour lumineux offrant un espace de vie agréable et convivial, parfait pour recevoir ou profiter en famille. Vous y trouverez également trois chambres, une pièce dressing, une cuisine ouverte, une salle d'eau et un WC. Cet appartement allie confort, praticité et emplacement stratégique. Une place de parking intérieur à la résidence complète ce bien.

  • https://immofournier.la-boite-immo.com/i/redac/honoraires?honofor=1
Ville : Pont-Sainte-Maxence
Département : Oise
Région : Hauts de France
Code postal : 60700
Coordonnées : 49.315388, 2.610245
Total : 220 220€
Prix d'acquisition : 174 000€
Travaux : 32 300€
Valeur du bien : 206 300€
Frais de notaire : 13 920€
Coût estimé : 13 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 95m²
Loyer prédit : 11.48€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 13.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 1091€/mois
Loyer annuel estimé : 13089€/an
Fourchette totale : 916€ - 1299€/mois
Fourchette annuelle : 10995€ - 15582€/an
Rentabilité brute :5.94%
Fourchette de rentabilité :4.99% - 7.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 000 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 000 €
Prix d'achat :174 000 €
Décote à l'achat :-16 000€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-30 220€ (-15.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :220 220€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 075,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 137,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :102 428,76€
Coût de l'assurance :18 718,70€
Taxe foncière : 1 308,93€/an
Soit par mois : 109,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 090,78€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 246,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-156,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 219 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 95 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, y compris placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet flottant ou stratifié) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - sol nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - mise aux normes nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :32 300 €(340 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres - Électricité:600€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 200€ = 600€ (incluant matériel et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-Sainte-Maxence (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 091 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 089 €/an
Calcul : 1 091 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 108 €/an
Base de calcul : Emprunt de 220 220 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 749 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 309 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 32 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 466 €
Revenus locatifs : +13 089 €
Charges déductibles : -41 466 €
Résultat foncier Année 1 : -28 376 €(Déficit de 28 376 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 976 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 166 €/an
Revenus locatifs : +13 089 €
Charges déductibles : -9 166 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 924 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6976.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 174 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 113 100 €(65% de 174 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 113 €/an
Calcul : 113 100 € × 3,636% = 4 113 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 089 €41 473 €7 115 €-28 383 €21 400 €6 983 €6 983 €
213 351 €8 980 €6 923 €4 371 €--2 613 €
313 618 €8 782 €6 724 €4 836 €---
413 890 €8 577 €6 519 €5 314 €---
514 168 €8 365 €6 307 €5 804 €---
614 452 €8 145 €6 088 €6 306 €---
714 741 €7 919 €5 861 €6 822 €---
815 036 €7 685 €5 628 €7 350 €---
915 336 €7 444 €5 386 €7 893 €---
1015 643 €7 194 €5 136 €8 449 €---
1115 956 €6 936 €4 879 €9 020 €---
1216 275 €6 670 €4 612 €9 605 €---
1316 600 €6 394 €4 337 €10 206 €---
1416 932 €6 110 €4 052 €10 822 €---
1517 271 €5 816 €3 758 €11 455 €---
1617 616 €5 512 €3 455 €12 104 €---
1717 969 €5 199 €3 141 €12 770 €---
1818 328 €4 875 €2 817 €13 454 €---
1918 695 €4 540 €2 482 €14 155 €---
2019 069 €4 194 €2 136 €14 875 €---
2119 450 €3 836 €1 778 €15 614 €---
2219 839 €3 467 €1 409 €16 372 €---
2320 236 €3 085 €1 027 €17 151 €---
2420 641 €2 691 €633 €17 950 €---
2521 053 €2 283 €226 €18 770 €---
TOTAL419 255 €186 171 €102 429 €233 084 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 084 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 089 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 749 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 749 €-6 420 €+9 169 €
2+2 749 €0 €+2 749 €
3+2 749 €+667 €+2 082 €
4+2 749 €+1 594 €+1 155 €
5+2 749 €+1 741 €+1 008 €
6+2 749 €+1 892 €+857 €
7+2 749 €+2 046 €+703 €
8+2 749 €+2 205 €+544 €
9+2 749 €+2 368 €+381 €
10+2 749 €+2 535 €+214 €
11+2 749 €+2 706 €+43 €
12+2 749 €+2 882 €-133 €
13+2 749 €+3 062 €-313 €
14+2 749 €+3 247 €-498 €
15+2 749 €+3 437 €-688 €
16+2 749 €+3 631 €-882 €
17+2 749 €+3 831 €-1 082 €
18+2 749 €+4 036 €-1 287 €
19+2 749 €+4 247 €-1 498 €
20+2 749 €+4 463 €-1 714 €
21+2 749 €+4 684 €-1 935 €
22+2 749 €+4 912 €-2 163 €
23+2 749 €+5 145 €-2 396 €
24+2 749 €+5 385 €-2 636 €
25+2 749 €+5 631 €-2 882 €
Total+68 725 €+69 925 €+-1 200 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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