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Appartement T4

Bien expiré
VilleSaône (25)
Surface118m²
Coût Total192 000€
Loyer Annuel14 462€
Rentabilité7.53%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 150 000 €
Surface : 118 m²
Prix au m² : 1 271,19 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Vends appartement bien situé à Saône, avec 140 m² de jardin et terrasse, et 2 places de parking extérieurs. Proches écoles et commerces. Des travaux sont à prévoir.

Ville : Saône
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25660
Coordonnées : 47.225659, 6.122456
Total : 192 000€
Prix d'acquisition : 150 000€
Travaux : 30 000€
Valeur du bien : 180 000€
Frais de notaire : 12 000€
Coût estimé : 12 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 118m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.10€ - 12.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 1205€/mois
Loyer annuel estimé : 14462€/an
Fourchette totale : 956€ - 1519€/mois
Fourchette annuelle : 11472€ - 18232€/an
Rentabilité brute :7.53%
Fourchette de rentabilité :5.97% - 9.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :192 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :936,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :54,40€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 991,06€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :88 998,52€
Coût de l'assurance :16 320,00€
Taxe foncière : 1 446,21€/an
Soit par mois : 120,52€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 205,18€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 111,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :93,60€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 393 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 118 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur 118 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et du plafond du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - quelques traces d'usure nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 000 €(254 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1800€
  • Menuiseries:12 000€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 800€ = 9600€, Main d'œuvre: 2400€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:3 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€, Plomberie et électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:2 700€
    Parquet flottant: 36 m² × 60€/m² = 2160€, Main d'œuvre: 540€
  • Salon:1 000€
    Peinture murs et plafond: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre incluse: 0€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saône (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 205 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 462 €/an
Calcul : 1 205 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 178 €/an
Base de calcul : Emprunt de 192 000 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 653 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 446 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 38 277 €
Revenus locatifs : +14 462 €
Charges déductibles : -38 277 €
Résultat foncier Année 1 : -23 815 €(Déficit de 23 815 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 2 415 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 277 €/an
Revenus locatifs : +14 462 €
Charges déductibles : -8 277 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 185 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 2414.91 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500 €(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 462 €38 283 €6 184 €-23 821 €21 400 €2 421 €2 421 €
214 751 €8 116 €6 017 €6 636 €---
315 046 €7 943 €5 844 €7 103 €---
415 347 €7 764 €5 665 €7 583 €---
515 654 €7 580 €5 481 €8 074 €---
615 967 €7 389 €5 290 €8 578 €---
716 287 €7 192 €5 093 €9 094 €---
816 612 €6 989 €4 890 €9 623 €---
916 945 €6 779 €4 680 €10 166 €---
1017 284 €6 562 €4 463 €10 722 €---
1117 629 €6 338 €4 239 €11 292 €---
1217 982 €6 106 €4 007 €11 876 €---
1318 341 €5 867 €3 768 €12 475 €---
1418 708 €5 619 €3 520 €13 089 €---
1519 082 €5 364 €3 265 €13 719 €---
1619 464 €5 100 €3 001 €14 364 €---
1719 853 €4 827 €2 728 €15 026 €---
1820 250 €4 546 €2 447 €15 705 €---
1920 655 €4 255 €2 156 €16 401 €---
2021 069 €3 954 €1 855 €17 115 €---
2121 490 €3 643 €1 544 €17 846 €---
2221 920 €3 323 €1 224 €18 597 €---
2322 358 €2 991 €892 €19 367 €---
2422 805 €2 649 €550 €20 157 €---
2523 261 €2 295 €196 €20 966 €---
TOTAL463 226 €171 474 €88 999 €291 752 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 291 752 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 462 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 037 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 037 €-6 420 €+9 457 €
2+3 037 €+1 264 €+1 773 €
3+3 037 €+2 131 €+906 €
4+3 037 €+2 275 €+762 €
5+3 037 €+2 422 €+615 €
6+3 037 €+2 573 €+464 €
7+3 037 €+2 728 €+309 €
8+3 037 €+2 887 €+150 €
9+3 037 €+3 050 €-13 €
10+3 037 €+3 217 €-180 €
11+3 037 €+3 387 €-350 €
12+3 037 €+3 563 €-526 €
13+3 037 €+3 742 €-705 €
14+3 037 €+3 927 €-890 €
15+3 037 €+4 116 €-1 079 €
16+3 037 €+4 309 €-1 272 €
17+3 037 €+4 508 €-1 471 €
18+3 037 €+4 711 €-1 674 €
19+3 037 €+4 920 €-1 883 €
20+3 037 €+5 134 €-2 097 €
21+3 037 €+5 354 €-2 317 €
22+3 037 €+5 579 €-2 542 €
23+3 037 €+5 810 €-2 773 €
24+3 037 €+6 047 €-3 010 €
25+3 037 €+6 290 €-3 253 €
Total+75 925 €+87 526 €+-11 601 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 120 jours
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