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Appartement Type 2 centre-ville

VilleDigne-les-Bains (04)
Surface64m²
Coût Total102 460€
Loyer Annuel9 694€
Rentabilité9.46%
Cashflow/mois+184€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 64 m²
Prix au m² : 1 085,94 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement Type 2 centre-ville - Centre-ville de Digne les Bains, Grand type 2 très lumineux composé : d'une entrée, une salle de bain avec WC, une cuisine, salle à manger avec balcon une chambre et placards.... à rafraichir. très belle classe énergétique. Cave.

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 643 € et 871 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Digne-les-Bains
Département : Alpes-de-Haute-Provence
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 04000
Coordonnées : 44.098114, 6.247170
Total : 102 460€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 27 400€
Valeur du bien : 96 900€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 64m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 9.87€ - 16.15€/m²/mois
Loyer total estimé : 808€/mois
Loyer annuel estimé : 9694€/an
Fourchette totale : 631€ - 1033€/mois
Fourchette annuelle : 7578€ - 12402€/an
Rentabilité brute :9.46%
Fourchette de rentabilité :7.40% - 12.10%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 307,03 €/m²
Basé sur :54 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 650 €
Prix d'achat :69 500 €
Décote à l'achat :-14 150€ (-16.9%)
Marge achat-revente :-18 810€ (-22.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :102 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :512,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :29,88€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 542,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 421,67€
Coût de l'assurance :8 965,25€
Taxe foncière : 969,40€/an
Soit par mois : 80,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 807,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 623,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :184,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des meubles de cuisine vétustes et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du mobilier ancien
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salon en mauvais état nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, remplacement du mobilier daté
Quantité: 1 chambre (environ 16 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 400 €(428 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète milieu de gamme: 6000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:15 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€, Plomberie: 3000€, Électricité: 2000€, Carrelage complet: 2000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 30€/m² = 450€, Main d'œuvre: 750€
  • Chambre:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 16 m² × 30€/m² = 480€, Main d'œuvre: 720€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Digne-les-Bains (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 808 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 694 €/an
Calcul : 808 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 541 €/an
Base de calcul : Emprunt de 102 460 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 359 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 969 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 269 €
Revenus locatifs : +9 694 €
Charges déductibles : -32 269 €
Résultat foncier Année 1 : -22 575 €(Déficit de 22 575 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 11 875 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 869 €/an
Revenus locatifs : +9 694 €
Charges déductibles : -4 869 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 825 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 11875.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 694 €32 272 €3 544 €-22 578 €10 700 €11 878 €11 878 €
29 888 €4 780 €3 452 €5 108 €--6 770 €
310 086 €4 683 €3 355 €5 402 €--1 368 €
410 287 €4 584 €3 256 €5 703 €---
510 493 €4 481 €3 153 €6 012 €---
610 703 €4 374 €3 046 €6 329 €---
710 917 €4 263 €2 935 €6 654 €---
811 135 €4 149 €2 821 €6 987 €---
911 358 €4 030 €2 702 €7 328 €---
1011 585 €3 907 €2 579 €7 678 €---
1111 817 €3 780 €2 452 €8 037 €---
1212 053 €3 649 €2 321 €8 405 €---
1312 294 €3 512 €2 184 €8 782 €---
1412 540 €3 371 €2 043 €9 169 €---
1512 791 €3 225 €1 897 €9 566 €---
1613 047 €3 073 €1 745 €9 974 €---
1713 308 €2 916 €1 588 €10 391 €---
1813 574 €2 754 €1 426 €10 820 €---
1913 845 €2 586 €1 258 €11 260 €---
2014 122 €2 412 €1 084 €11 711 €---
2114 405 €2 231 €903 €12 174 €---
2214 693 €2 044 €716 €12 649 €---
2314 987 €1 851 €523 €13 136 €---
2415 287 €1 651 €323 €13 636 €---
2515 592 €1 443 €115 €14 149 €---
TOTAL310 503 €112 022 €51 422 €198 481 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 198 481 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 036 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 036 €-3 210 €+5 246 €
2+2 036 €0 €+2 036 €
3+2 036 €0 €+2 036 €
4+2 036 €+1 301 €+735 €
5+2 036 €+1 804 €+232 €
6+2 036 €+1 899 €+137 €
7+2 036 €+1 996 €+40 €
8+2 036 €+2 096 €-60 €
9+2 036 €+2 198 €-162 €
10+2 036 €+2 303 €-267 €
11+2 036 €+2 411 €-375 €
12+2 036 €+2 521 €-485 €
13+2 036 €+2 635 €-599 €
14+2 036 €+2 751 €-715 €
15+2 036 €+2 870 €-834 €
16+2 036 €+2 992 €-956 €
17+2 036 €+3 117 €-1 081 €
18+2 036 €+3 246 €-1 210 €
19+2 036 €+3 378 €-1 342 €
20+2 036 €+3 513 €-1 477 €
21+2 036 €+3 652 €-1 616 €
22+2 036 €+3 795 €-1 759 €
23+2 036 €+3 941 €-1 905 €
24+2 036 €+4 091 €-2 055 €
25+2 036 €+4 245 €-2 209 €
Total+50 900 €+59 544 €+-8 644 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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