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Idéal investisseur

Bien expiré
VilleMousson (54)
Surface52.53m²
Coût Total106 560€
Loyer Annuel5 296€
Rentabilité4.97%
Cashflow/mois-312€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 500 €
Surface : 52.53 m²
Prix au m² : 1 418,24 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1

Dans une copropriété de 10 logements, un appartement au 1er étage loué sur dalle béton comprenant une entrée, une cuisine séparée, un salon séjour, deux chambres et une salle de bain. Loyer annuel 5.880 euros HC. ref lot 8 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr - http://www.polim.fr/polim-bareme-honoraires-2017.pdf

Ville : Mousson
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54700
Coordonnées : 48.909369, 6.054827
Total : 106 560€
Prix d'acquisition : 74 500€
Travaux : 26 100€
Valeur du bien : 100 600€
Frais de notaire : 5 960€
Coût estimé : 5 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52.53m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.75€ - 10.45€/m²/mois
Loyer total estimé : 441€/mois
Loyer annuel estimé : 5296€/an
Fourchette totale : 355€ - 549€/mois
Fourchette annuelle : 4257€ - 6588€/an
Rentabilité brute :4.97%
Fourchette de rentabilité :4.00% - 6.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 428,96 €/m²
Basé sur :92 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 063 €
Prix d'achat :74 500 €
Décote à l'achat :-563€ (-0.8%)
Marge achat-revente :-31 497€ (-42.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :106 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :527,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :31,08€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 558,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 769,98€
Coût de l'assurance :9 324,00€
Taxe foncière : 529,60€/an
Soit par mois : 44,13€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,00€/mois
Soit par an : 1 800,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 441,33€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 752,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-311,65€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 209 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments usés.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et vérification des finitions.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct avec quelques marques sur les murs.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et du sol dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 18 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - chambre en mauvais état nécessitant rangement et rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, et carrelage complet.
Quantité: salle de bain (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 100 €(497 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:6 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 650€/m² = 6500€ (peinture, vérification électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salon:6 000€
    Peinture salon: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 600€
    Rafraîchissement 2 chambres: 18 m² × 200€/m² = 3600€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (remplacement douche, lavabo, carrelage, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mousson (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 441 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 296 €/an
Calcul : 441 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 577 €/an
Base de calcul : Emprunt de 106 560 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 373 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 530 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 800 €/an
Calcul : 150 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 32 380 €
Revenus locatifs : +5 296 €
Charges déductibles : -32 380 €
Résultat foncier Année 1 : -27 084 €(Déficit de 27 084 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 684 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 280 €/an
Revenus locatifs : +5 296 €
Charges déductibles : -6 280 €
Résultat foncier Années 2+ : -984 €/an(Déficit de 984 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5683.54 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 425 €(65% de 74 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 761 €/an
Calcul : 48 425 € × 3,636% = 1 761 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 296 €32 383 €3 580 €-27 087 €21 400 €5 687 €5 687 €
25 402 €6 188 €3 485 €-786 €786 €-5 687 €
35 510 €6 090 €3 387 €-580 €580 €-5 687 €
45 620 €5 988 €3 285 €-368 €368 €-5 687 €
55 733 €5 883 €3 180 €-150 €150 €-5 687 €
65 847 €5 774 €3 071 €74 €--5 613 €
75 964 €5 661 €2 958 €303 €--5 310 €
86 083 €5 544 €2 842 €539 €--4 771 €
96 205 €5 424 €2 721 €781 €--3 990 €
106 329 €5 299 €2 597 €1 030 €--2 960 €
116 456 €5 170 €2 468 €1 286 €--1 674 €
126 585 €5 037 €2 334 €1 548 €---
136 717 €4 898 €2 196 €1 818 €---
146 851 €4 756 €2 053 €2 095 €---
156 988 €4 608 €1 905 €2 380 €---
167 128 €4 455 €1 752 €2 673 €---
177 270 €4 297 €1 594 €2 974 €---
187 416 €4 133 €1 430 €3 283 €---
197 564 €3 964 €1 261 €3 600 €---
207 715 €3 789 €1 086 €3 927 €---
217 870 €3 607 €905 €4 262 €---
228 027 €3 420 €717 €4 607 €---
238 187 €3 226 €523 €4 962 €---
248 351 €3 025 €323 €5 326 €---
258 518 €2 818 €115 €5 701 €---
TOTAL169 632 €145 434 €51 770 €24 198 €23 283 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 985 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 198 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 296 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 112 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 112 €-6 420 €+7 532 €
2+1 112 €-236 €+1 348 €
3+1 112 €-174 €+1 286 €
4+1 112 €-110 €+1 222 €
5+1 112 €-45 €+1 157 €
6+1 112 €0 €+1 112 €
7+1 112 €0 €+1 112 €
8+1 112 €0 €+1 112 €
9+1 112 €0 €+1 112 €
10+1 112 €0 €+1 112 €
11+1 112 €0 €+1 112 €
12+1 112 €+464 €+648 €
13+1 112 €+545 €+567 €
14+1 112 €+629 €+483 €
15+1 112 €+714 €+398 €
16+1 112 €+802 €+310 €
17+1 112 €+892 €+220 €
18+1 112 €+985 €+127 €
19+1 112 €+1 080 €+32 €
20+1 112 €+1 178 €-66 €
21+1 112 €+1 279 €-167 €
22+1 112 €+1 382 €-270 €
23+1 112 €+1 488 €-376 €
24+1 112 €+1 598 €-486 €
25+1 112 €+1 710 €-598 €
Total+27 800 €+7 762 €+20 038 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 196 jours
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