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Ferme à vendre

VilleCastel-Sarrazin (40)
Surface188m²
Coût Total280 420€
Loyer Annuel19 318€
Rentabilité6.89%
Cashflow/mois-41€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 189 000 €
Surface : 188 m²
Prix au m² : 1 005,32 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5 chambres, calme, Pas de cave

Venez découvrir cette maison à rénover ainsi que ses nombreuses dépendances. La maison est composée de plusieurs pièces de vie et espaces à aménager selon vos souhaits pendant la rénovation. A l'étage, un palier dessert quatre chambres ainsi que deux autres pièces pouvant servir à un dressing et salle d'eau par exemple. Enfin, les combles sont aménageables sur environ 70m². Côté extérieur, une parcelle d'environ 8 hectares vont permettra de profiter d'un environnement calme. De nombreuses dépendances sont également présentes pour environ 250m², idéal pour stocker du matériel, des véhicules, transformer en habitation etc. Après d'important travaux de rénovation, vous pourrez profiter de cette bâtisse aux volumes généreux avec un fort potentiel !

Contacter Nicolas GARDIES :

Cette annonce référence 337769 vous est présentée par votre agent commercial BSK Immobilier NICOLAS GARDIES (EI) immatriculé au RSAC de MONT-DE-MARSAN (40000) sous le numéro 90356128000012.

Prix du bien : 189 000,00 euros Les honoraires d'agence sont à la charge du vendeur.

Non soumis au DPE.

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Castel-Sarrazin
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40330
Coordonnées : 43.616518, -0.787236
Total : 280 420€
Prix d'acquisition : 189 000€
Travaux : 76 300€
Valeur du bien : 265 300€
Frais de notaire : 15 120€
Coût estimé : 15 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 188m²
Loyer prédit : 8.56€/m²/mois
Fourchette : 6.56€ - 11.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1610€/mois
Loyer annuel estimé : 19318€/an
Fourchette totale : 1234€ - 2100€/mois
Fourchette annuelle : 14808€ - 25200€/an
Rentabilité brute :6.89%
Fourchette de rentabilité :5.28% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 563,45 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :293 929 €
Prix d'achat :189 000 €
Décote à l'achat :-104 929€ (-35.7%)
Marge achat-revente :13 509€ (4.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :280 420€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 408,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :81,79€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 490,15€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :142 089,34€
Coût de l'assurance :24 536,75€
Taxe foncière : 1 931,75€/an
Soit par mois : 160,98€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 609,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 651,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-41,34€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 70 m²
Raison: DPE F - Maison - Isolation des combles pour gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 188 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 23 fenêtres (estimation basée sur 188 m²)
Raison: DPE F - Maison - Gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Cuisine à rénover complètement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Salle de bain à rénover complètement
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures pour toutes les chambres
Quantité: 5 chambres (environ 75 m² total)
Raison: État 2/5 - Chambres à rénover complètement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Peinture des murs, réfection électricité et revêtement sol
Quantité: environ 40 m²
Raison: État 2/5 - Salon à rénover complètement
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise à jour du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et remplacement de la tuyauterie si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer la conformité et le bon fonctionnement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 300 €(406 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Combles:4 200€
    Isolation des combles: 70 m² × 60€/m² = 4200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:13 800€
    Remplacement fenêtres: 23 fenêtres × 600€/fenêtre = 13800€ (installation incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation complète:15 000€
    Rénovation chambres: 75 m² × 200€/m² = 15000€ (revêtement sol, peinture, électricité, menuiseries, main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salon: 40 m² × 150€/m² = 6000€ (peinture, électricité, revêtement sol, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:800€
    Mise à jour tableau électrique: 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Plomberie générale - Mise aux normes:4 000€
    Vérification et remplacement tuyauterie: 4000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Castel-Sarrazin (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 610 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 318 €/an
Calcul : 1 610 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 775 €/an
Base de calcul : Emprunt de 280 420 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 981 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 932 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 88 988 €
Revenus locatifs : +19 318 €
Charges déductibles : -88 988 €
Résultat foncier Année 1 : -69 671 €(Déficit de 69 671 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 271 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 688 €/an
Revenus locatifs : +19 318 €
Charges déductibles : -12 688 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 629 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48270.96 € reporté.
Prix d'achat du bien : 189 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 122 850 €(65% de 189 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 467 €/an
Calcul : 122 850 € × 3,636% = 4 467 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 318 €88 998 €9 784 €-69 680 €21 400 €48 280 €48 280 €
219 704 €12 442 €9 529 €7 262 €--41 019 €
320 098 €12 178 €9 265 €7 920 €--33 099 €
420 500 €11 904 €8 991 €8 596 €--24 503 €
520 910 €11 620 €8 707 €9 290 €--15 213 €
621 328 €11 326 €8 413 €10 002 €--5 211 €
721 755 €11 022 €8 109 €10 733 €---
822 190 €10 706 €7 793 €11 483 €---
922 634 €10 380 €7 466 €12 254 €---
1023 086 €10 041 €7 128 €13 045 €---
1123 548 €9 690 €6 777 €13 857 €---
1224 019 €9 327 €6 414 €14 692 €---
1324 499 €8 951 €6 038 €15 548 €---
1424 989 €8 561 €5 648 €16 428 €---
1525 489 €8 158 €5 244 €17 331 €---
1625 999 €7 740 €4 826 €18 259 €---
1726 519 €7 306 €4 393 €19 212 €---
1827 049 €6 858 €3 944 €20 192 €---
1927 590 €6 393 €3 480 €21 197 €---
2028 142 €5 911 €2 998 €22 231 €---
2128 705 €5 413 €2 499 €23 292 €---
2229 279 €4 896 €1 983 €24 383 €---
2329 864 €4 361 €1 447 €25 504 €---
2430 462 €3 806 €893 €26 655 €---
2531 071 €3 232 €319 €27 839 €---
TOTAL618 746 €291 220 €142 089 €327 526 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 327 526 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 318 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 057 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 057 €-6 420 €+10 477 €
2+4 057 €0 €+4 057 €
3+4 057 €0 €+4 057 €
4+4 057 €0 €+4 057 €
5+4 057 €0 €+4 057 €
6+4 057 €0 €+4 057 €
7+4 057 €+1 657 €+2 400 €
8+4 057 €+3 445 €+612 €
9+4 057 €+3 676 €+381 €
10+4 057 €+3 914 €+143 €
11+4 057 €+4 157 €-100 €
12+4 057 €+4 407 €-350 €
13+4 057 €+4 664 €-607 €
14+4 057 €+4 928 €-871 €
15+4 057 €+5 199 €-1 142 €
16+4 057 €+5 478 €-1 421 €
17+4 057 €+5 764 €-1 707 €
18+4 057 €+6 057 €-2 000 €
19+4 057 €+6 359 €-2 302 €
20+4 057 €+6 669 €-2 612 €
21+4 057 €+6 988 €-2 931 €
22+4 057 €+7 315 €-3 258 €
23+4 057 €+7 651 €-3 594 €
24+4 057 €+7 997 €-3 940 €
25+4 057 €+8 352 €-4 295 €
Total+101 425 €+98 258 €+3 167 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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