Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Achat appartement

Bien expiré
VilleCercy-la-Tour (58)
Surface63m²
Coût Total83 060€
Loyer Annuel4 556€
Rentabilité5.49%
Cashflow/mois-91€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 29 500 €
Surface : 63 m²
Prix au m² : 468,25 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 10 m² Cave, Surface de 63 m², Bâtiment de 4 étages, 3 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1974, Au 2ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Chauffage individuel électrique, Cuisine séparée équipée, Une entrée, Salle de séjour : 34 m², 1 Parking, Interphone, Orientation Est

?Sur la Commune de CERCY-LA-TOUR 58340 lieudit "Chétif Champs ensemble immobilier comprenant :

1°) appartement traversant comprenant entrée, couloir, cuisine, salon/séjour, chambre, salle de bains, WC. situé au premier étage entrée G ( dans un bâtiment élevé sur Caves desservi par deux halls et deux cage escalier desservant 30 appartements,

-Au sous -sol: trente deux caves sept locaux à usage de dépendances, local commun.

  • A chacun des rez-de-chaussée surélevé, 4 étages avec paliers desservant trois appartements.

2°) des emplacements réservés à la construction de garages individuels desservis par une allée privée.

  • L'ensemble dominant avec une vue imprenable,. Proche de tous commerces et gare SNCF

3°) La location pour cet appartement se situe dans une fourchette de 320 € a 360 € hors charges environ.

Ville : Cercy-la-Tour
Département : Nièvre
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 58340
Coordonnées : 46.844980, 3.665020
Total : 83 060€
Prix d'acquisition : 29 500€
Travaux : 51 200€
Valeur du bien : 80 700€
Frais de notaire : 2 360€
Coût estimé : 2 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 63m²
Loyer prédit : 6.03€/m²/mois
Fourchette : 4.82€ - 7.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 380€/mois
Loyer annuel estimé : 4556€/an
Fourchette totale : 304€ - 474€/mois
Fourchette annuelle : 3646€ - 5694€/an
Rentabilité brute :5.49%
Fourchette de rentabilité :4.39% - 6.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :83 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :408,72€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :24,23€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 432,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :39 557,41€
Coût de l'assurance :7 267,75€
Taxe foncière : 455,61€/an
Soit par mois : 37,97€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 379,68€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 470,92€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-91,24€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 278 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 63 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres (estimé à 1 fenêtre par 10 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain (douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :51 200 €(813 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système pour 63 m² × 120€/m² = 7560€, Main d'œuvre: 240€
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1400€ = 8400€, Main d'œuvre: 0€
  • Eau chaude:0€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau = 3500€, Main d'œuvre: 0€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 20000€, Main d'œuvre incluse
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 000€
    Rénovation chambre: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cercy-la-Tour. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. Les prix ont été adaptés en fonction des coûts moyens observés dans la région.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 380 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 556 €/an
Calcul : 380 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 739 €/an
Base de calcul : Emprunt de 83 060 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 291 €/an
Calcul : 24 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 456 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 51 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 685 €
Revenus locatifs : +4 556 €
Charges déductibles : -54 685 €
Résultat foncier Année 1 : -50 129 €(Déficit de 50 129 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 729 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 485 €/an
Revenus locatifs : +4 556 €
Charges déductibles : -3 485 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 071 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28728.84 € reporté.
Prix d'achat du bien : 29 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 19 175 €(65% de 29 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 697 €/an
Calcul : 19 175 € × 3,636% = 697 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 556 €54 688 €2 741 €-50 132 €21 400 €28 732 €28 732 €
24 647 €3 414 €2 668 €1 233 €--27 499 €
34 740 €3 338 €2 592 €1 402 €--26 097 €
44 835 €3 260 €2 514 €1 575 €--24 522 €
54 932 €3 179 €2 433 €1 753 €--22 769 €
65 030 €3 095 €2 349 €1 935 €--20 834 €
75 131 €3 008 €2 262 €2 123 €--18 711 €
85 234 €2 919 €2 172 €2 315 €--16 396 €
95 338 €2 826 €2 080 €2 512 €--13 884 €
105 445 €2 730 €1 984 €2 715 €--11 169 €
115 554 €2 631 €1 885 €2 923 €--8 246 €
125 665 €2 529 €1 782 €3 136 €---
135 778 €2 423 €1 676 €3 355 €---
145 894 €2 313 €1 567 €3 580 €---
156 012 €2 200 €1 454 €3 812 €---
166 132 €2 083 €1 337 €4 049 €---
176 255 €1 962 €1 216 €4 292 €---
186 380 €1 837 €1 091 €4 543 €---
196 507 €1 708 €961 €4 800 €---
206 637 €1 574 €828 €5 064 €---
216 770 €1 436 €689 €5 335 €---
226 906 €1 293 €546 €5 613 €---
237 044 €1 145 €398 €5 899 €---
247 185 €992 €246 €6 193 €---
257 328 €834 €88 €6 494 €---
TOTAL145 933 €109 415 €39 557 €36 518 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 36 518 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 556 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +957 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+957 €-6 420 €+7 377 €
2+957 €0 €+957 €
3+957 €0 €+957 €
4+957 €0 €+957 €
5+957 €0 €+957 €
6+957 €0 €+957 €
7+957 €0 €+957 €
8+957 €0 €+957 €
9+957 €0 €+957 €
10+957 €0 €+957 €
11+957 €0 €+957 €
12+957 €+941 €+16 €
13+957 €+1 007 €-50 €
14+957 €+1 074 €-117 €
15+957 €+1 143 €-186 €
16+957 €+1 215 €-258 €
17+957 €+1 288 €-331 €
18+957 €+1 363 €-406 €
19+957 €+1 440 €-483 €
20+957 €+1 519 €-562 €
21+957 €+1 600 €-643 €
22+957 €+1 684 €-727 €
23+957 €+1 770 €-813 €
24+957 €+1 858 €-901 €
25+957 €+1 948 €-991 €
Total+23 925 €+13 429 €+10 496 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →