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Très belle maison à rénover située dans un petit hameau proc

VillePouge (23)
Surface86m²
Coût Total141 300€
Loyer Annuel6 694€
Rentabilité4.74%
Cashflow/mois-248€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 000 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 755,81 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 4, Jardin

Tres belle maison à rénover située dans un petit hameau proche de Saint-Georges-la-Pouge.   Elle se compose ainsi :   Au rez-de-chaussée :  

  • Une entrée
  • Un salon-salle à manger
  • Une grande cuisine
  • Une arrière-cuisine   Au 1er étage :  
  • Un palier
  • Trois chambres
  • Un bureau
  • Une petite pièce mansardée   Au-dessus :  
  • Un grenier   À l'extérieur, vous profiterez d'un vaste terrain attenant de 3 515 m2 bordé par une rivière. Une grange non attenante de 120 m2 ainsi qu'un hangar non attenant complètent l'ensemble. Les commodités se trouvent à proximité : à 2 minutes de Saint-Georges-la-Pouge, 19 minutes de Bourganeuf et 20 minutes d'Aubusson. Ce bien au calme est idéal pour une famille ou des amoureux de la nature. Sur le plan technique, la maison est équipée de menuiseries en bois avec simple vitrage et d'un système de chauffage par poêle. Les raccordements à l'eau et à l'électricité sont fonctionnels. Veuillez noter qu'il n'y a ni WC ni salle d'eau, et par conséquent, aucun système d'assainissement n'est installé. l
  • https://docs.google.com/document/d/e/2PACX-1vQI8_LMtokmwn_5v5528de3TBr8jAryUbIW99_UrnWam0nD_sSH8Bdr7fBVsjx1tLKybwrh5EIDTXDM/pub
Ville : Pouge
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23250
Coordonnées : 45.983776, 1.947325
Total : 141 300€
Prix d'acquisition : 65 000€
Travaux : 71 100€
Valeur du bien : 136 100€
Frais de notaire : 5 200€
Coût estimé : 5 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 6.49€/m²/mois
Fourchette : 5.15€ - 8.18€/m²/mois
Loyer total estimé : 558€/mois
Loyer annuel estimé : 6694€/an
Fourchette totale : 443€ - 703€/mois
Fourchette annuelle : 5310€ - 8439€/an
Rentabilité brute :4.74%
Fourchette de rentabilité :3.76% - 5.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :678,78 €/m²
Basé sur :18 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :58 375 €
Prix d'achat :65 000 €
Décote à l'achat :+6 625€ (+11.3%)
Marge achat-revente :-82 925€ (-142.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :708,90€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :41,21€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 750,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 369,29€
Coût de l'assurance :12 363,75€
Taxe foncière : 669,40€/an
Soit par mois : 55,78€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 557,84€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 805,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-248,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 650 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage par poêle.
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par des fenêtres double vitrage performantes.
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE G - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 86 m²
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement).
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Création d'une salle de bain avec douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon (murs, peinture, revêtement de sol).
Quantité: 20 m²
Raison: État 1.5/5 - Murs très abîmés, peinture écaillée
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des 3 chambres (murs, peinture, revêtement de sol).
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 2/5 - Papier peint abîmé, nécessite des travaux de rénovation
Autres piècesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du couloir (murs, peinture).
Quantité: 5 m²
Raison: État 2/5 - Murs en mauvais état, nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'installation électrique (tableau, prises, éclairage).
Quantité: 1 installation pour 86 m²
Raison: Normes électriques - Installation à vérifier et mettre aux normes
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de la plomberie (raccordements, évacuations).
Quantité: 1 installation pour 86 m²
Raison: Aucune salle d'eau existante - Nécessite un système d'assainissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 100 €(827 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 500€ = 12 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:5 500€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1 100€ = 5 500€ (incluant main d'œuvre)
  • Isolation:4 300€
    Isolation combles: 86 m² × 50€/m² = 4 300€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12 000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8 000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salon:3 500€
    Rénovation complète salon: 20 m² × 175€/m² = 3 500€ (incluant peinture, revêtement de sol, main d'œuvre)
  • Chambres:9 000€
    Rénovation complète 3 chambres: 36 m² × 250€/m² = 9 000€ (incluant peinture, revêtement de sol, main d'œuvre)
  • Autres pièces:300€
    Rafraîchissement couloir: 5 m² × 60€/m² = 300€ (incluant peinture, main d'œuvre)
  • Électricité:10 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 10 000€ = 10 000€ (incluant tableau, prises, éclairage, main d'œuvre)
  • Plomberie:6 000€
    Mise aux normes plomberie: 1 installation × 6 000€ = 6 000€ (incluant raccordements, évacuations, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 558 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 694 €/an
Calcul : 558 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 912 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 300 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 495 €/an
Calcul : 41 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 669 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 176 €
Revenus locatifs : +6 694 €
Charges déductibles : -77 176 €
Résultat foncier Année 1 : -70 481 €(Déficit de 70 481 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 081 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 076 €/an
Revenus locatifs : +6 694 €
Charges déductibles : -6 076 €
Résultat foncier Années 2+ : 619 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49081.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 250 €(65% de 65 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 536 €/an
Calcul : 42 250 € × 3,636% = 1 536 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 694 €77 180 €4 916 €-70 486 €21 400 €49 086 €49 086 €
26 828 €5 952 €4 788 €876 €--48 210 €
36 964 €5 819 €4 655 €1 146 €--47 064 €
47 104 €5 681 €4 517 €1 423 €--45 641 €
57 246 €5 538 €4 374 €1 708 €--43 933 €
67 391 €5 390 €4 226 €2 000 €--41 933 €
77 539 €5 237 €4 073 €2 301 €--39 632 €
87 689 €5 079 €3 915 €2 611 €--37 021 €
97 843 €4 914 €3 750 €2 929 €--34 092 €
108 000 €4 744 €3 580 €3 256 €--30 836 €
118 160 €4 568 €3 404 €3 592 €--27 244 €
128 323 €4 385 €3 221 €3 938 €---
138 490 €4 196 €3 032 €4 293 €---
148 659 €4 000 €2 836 €4 659 €---
158 833 €3 798 €2 634 €5 035 €---
169 009 €3 587 €2 424 €5 422 €---
179 189 €3 370 €2 206 €5 820 €---
189 373 €3 144 €1 981 €6 229 €---
199 561 €2 911 €1 747 €6 650 €---
209 752 €2 669 €1 505 €7 083 €---
219 947 €2 419 €1 255 €7 528 €---
2210 146 €2 159 €995 €7 987 €---
2310 349 €1 891 €727 €8 458 €---
2410 556 €1 612 €448 €8 944 €---
2510 767 €1 324 €160 €9 443 €---
TOTAL214 412 €171 568 €71 369 €42 844 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 42 844 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 406 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 406 €-6 420 €+7 826 €
2+1 406 €0 €+1 406 €
3+1 406 €0 €+1 406 €
4+1 406 €0 €+1 406 €
5+1 406 €0 €+1 406 €
6+1 406 €0 €+1 406 €
7+1 406 €0 €+1 406 €
8+1 406 €0 €+1 406 €
9+1 406 €0 €+1 406 €
10+1 406 €0 €+1 406 €
11+1 406 €0 €+1 406 €
12+1 406 €+1 181 €+225 €
13+1 406 €+1 288 €+118 €
14+1 406 €+1 398 €+8 €
15+1 406 €+1 511 €-105 €
16+1 406 €+1 627 €-221 €
17+1 406 €+1 746 €-340 €
18+1 406 €+1 869 €-463 €
19+1 406 €+1 995 €-589 €
20+1 406 €+2 125 €-719 €
21+1 406 €+2 258 €-852 €
22+1 406 €+2 396 €-990 €
23+1 406 €+2 537 €-1 131 €
24+1 406 €+2 683 €-1 277 €
25+1 406 €+2 833 €-1 427 €
Total+35 150 €+21 026 €+14 124 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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