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116 m2 de caractère au coeur de la Bastide Saint-Louis

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface112m²
Coût Total200 900€
Loyer Annuel11 699€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-176€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 294,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

EXCLUSIVITE CARCASSONNE, coeur Bastide, emplacement de choix pour ce superbe appartement T3 situé au 2e étage d'une petite copropriété, d'une surface généreuse d'environ 112 m2, cet appartement séduit par son ambiance chaleureuse, son exposition plein Sud et son agencement fonctionnel. Il se compose d'une grande entrée accueillante mettant en valeur les matériaux d'origine (carrelage ancien retro, parquet etc.), d'une salle d'eau avec fenêtre, un toilette indépendant, 2 chambres confortables, un dressing pouvant faire office de bureau ou de chambre supplémentaire, une buanderie, un salon/séjour cosy et spacieux avec un beau parquet d'époque et une cuisine séparée de belle taille. Coup de coeur assuré pour les amateurs de caractère, avec ses volumes généreux, ses hauteurs sous plafond, et une décoration rétro-chic qui respecte l'âme du lieu.

  • http://www.gabarrouimmobilier.com/
Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.211964, 2.350955
Total : 200 900€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 44 300€
Valeur du bien : 189 300€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 975€/mois
Loyer annuel estimé : 11699€/an
Fourchette totale : 782€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 9384€ - 14585€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 268,29 €/m²
Basé sur :476 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 048 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :+2 952€ (+2.1%)
Marge achat-revente :-58 852€ (-41.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 900€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :995,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 053,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 603,13€
Coût de l'assurance :17 578,75€
Taxe foncière : 1 169,89€/an
Soit par mois : 97,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 974,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 151,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 300 €(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 100€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 975 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 699 €/an
Calcul : 975 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 900 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 170 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 917 €
Revenus locatifs : +11 699 €
Charges déductibles : -52 917 €
Résultat foncier Année 1 : -41 218 €(Déficit de 41 218 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 818 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 617 €/an
Revenus locatifs : +11 699 €
Charges déductibles : -8 617 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19817.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 699 €52 923 €6 750 €-41 224 €21 400 €19 824 €19 824 €
211 933 €8 444 €6 571 €3 489 €--16 336 €
312 171 €8 259 €6 386 €3 913 €--12 423 €
412 415 €8 067 €6 194 €4 348 €--8 075 €
512 663 €7 868 €5 995 €4 795 €--3 280 €
612 916 €7 663 €5 790 €5 253 €---
713 175 €7 451 €5 578 €5 724 €---
813 438 €7 231 €5 358 €6 207 €---
913 707 €7 004 €5 131 €6 703 €---
1013 981 €6 768 €4 895 €7 213 €---
1114 261 €6 525 €4 652 €7 736 €---
1214 546 €6 273 €4 400 €8 273 €---
1314 837 €6 013 €4 140 €8 824 €---
1415 134 €5 744 €3 871 €9 390 €---
1515 436 €5 465 €3 592 €9 971 €---
1615 745 €5 177 €3 304 €10 568 €---
1716 060 €4 878 €3 005 €11 182 €---
1816 381 €4 570 €2 697 €11 811 €---
1916 709 €4 251 €2 378 €12 458 €---
2017 043 €3 920 €2 047 €13 123 €---
2117 384 €3 579 €1 706 €13 805 €---
2217 732 €3 225 €1 352 €14 506 €---
2318 086 €2 860 €987 €15 227 €---
2418 448 €2 481 €608 €15 967 €---
2518 817 €2 090 €217 €16 727 €---
TOTAL374 718 €188 729 €97 603 €185 989 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 989 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 457 €-6 420 €+8 877 €
2+2 457 €0 €+2 457 €
3+2 457 €0 €+2 457 €
4+2 457 €0 €+2 457 €
5+2 457 €0 €+2 457 €
6+2 457 €+592 €+1 865 €
7+2 457 €+1 717 €+740 €
8+2 457 €+1 862 €+595 €
9+2 457 €+2 011 €+446 €
10+2 457 €+2 164 €+293 €
11+2 457 €+2 321 €+136 €
12+2 457 €+2 482 €-25 €
13+2 457 €+2 647 €-190 €
14+2 457 €+2 817 €-360 €
15+2 457 €+2 991 €-534 €
16+2 457 €+3 171 €-714 €
17+2 457 €+3 354 €-897 €
18+2 457 €+3 543 €-1 086 €
19+2 457 €+3 737 €-1 280 €
20+2 457 €+3 937 €-1 480 €
21+2 457 €+4 142 €-1 685 €
22+2 457 €+4 352 €-1 895 €
23+2 457 €+4 568 €-2 111 €
24+2 457 €+4 790 €-2 333 €
25+2 457 €+5 018 €-2 561 €
Total+61 425 €+55 797 €+5 628 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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