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116 m2 de caractère au coeur de la Bastide Saint-Louis

VilleCarcassonne (11)
Surface112
Coût Total200 900
Loyer Annuel11 699
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-176
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 1 294,64 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 4, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

EXCLUSIVITE CARCASSONNE, coeur Bastide, emplacement de choix pour ce superbe appartement T3 situé au 2e étage d'une petite copropriété, d'une surface généreuse d'environ 112 m2, cet appartement séduit par son ambiance chaleureuse, son exposition plein Sud et son agencement fonctionnel. Il se compose d'une grande entrée accueillante mettant en valeur les matériaux d'origine (carrelage ancien retro, parquet etc.), d'une salle d'eau avec fenêtre, un toilette indépendant, 2 chambres confortables, un dressing pouvant faire office de bureau ou de chambre supplémentaire, une buanderie, un salon/séjour cosy et spacieux avec un beau parquet d'époque et une cuisine séparée de belle taille. Coup de coeur assuré pour les amateurs de caractère, avec ses volumes généreux, ses hauteurs sous plafond, et une décoration rétro-chic qui respecte l'âme du lieu.

  • http://www.gabarrouimmobilier.com/
Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.211964, 2.350955
Total : 200 900
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 44 300
Valeur du bien : 189 300
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 975€/mois
Loyer annuel estimé : 11699€/an
Fourchette totale : 782€ - 1215€/mois
Fourchette annuelle : 9384€ - 14585€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.67% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 268,29 €/m²
Basé sur :476 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :142 048
Prix d'achat :145 000
Décote à l'achat :+2 952 (+2.1%)
Marge achat-revente :-58 852€ (-41.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :200 900
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :995,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :58,60€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 053,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :97 603,13
Coût de l'assurance :17 578,75
Taxe foncière : 1 169,89€/an
Soit par mois : 97,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 974,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 151,10€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-176,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et mise aux normes plomberie/électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: environ 30 m²
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 300(396 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 600
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 600€ = 6600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:2 400
    Peinture murs et plafonds salon: 30 m² × 80€/m² = 2400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 100✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 975 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 699 €/an
Calcul : 975 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 744 €/an
Base de calcul : Emprunt de 200 900 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 703 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 170 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 917
Revenus locatifs : +11 699
Charges déductibles : -52 917
Résultat foncier Année 1 : -41 218(Déficit de 41 218 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 19 818
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 617 €/an
Revenus locatifs : +11 699
Charges déductibles : -8 617
Résultat foncier Années 2+ : 3 082 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 19817.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 69952 9236 750-41 22421 400 €19 824 €19 824 €
211 9338 4446 5713 489--16 336 €
312 1718 2596 3863 913--12 423 €
412 4158 0676 1944 348--8 075 €
512 6637 8685 9954 795--3 280 €
612 9167 6635 7905 253---
713 1757 4515 5785 724---
813 4387 2315 3586 207---
913 7077 0045 1316 703---
1013 9816 7684 8957 213---
1114 2616 5254 6527 736---
1214 5466 2734 4008 273---
1314 8376 0134 1408 824---
1415 1345 7443 8719 390---
1515 4365 4653 5929 971---
1615 7455 1773 30410 568---
1716 0604 8783 00511 182---
1816 3814 5702 69711 811---
1916 7094 2512 37812 458---
2017 0433 9202 04713 123---
2117 3843 5791 70613 805---
2217 7323 2251 35214 506---
2318 0862 86098715 227---
2418 4482 48160815 967---
2518 8172 09021716 727---
TOTAL374 718188 72997 603185 98921 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 989
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 699 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 457 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 457-6 420+8 877
2+2 4570+2 457
3+2 4570+2 457
4+2 4570+2 457
5+2 4570+2 457
6+2 457+592+1 865
7+2 457+1 717+740
8+2 457+1 862+595
9+2 457+2 011+446
10+2 457+2 164+293
11+2 457+2 321+136
12+2 457+2 482-25
13+2 457+2 647-190
14+2 457+2 817-360
15+2 457+2 991-534
16+2 457+3 171-714
17+2 457+3 354-897
18+2 457+3 543-1 086
19+2 457+3 737-1 280
20+2 457+3 937-1 480
21+2 457+4 142-1 685
22+2 457+4 352-1 895
23+2 457+4 568-2 111
24+2 457+4 790-2 333
25+2 457+5 018-2 561
Total+61 425+55 797+5 628
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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