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Maison à vendre

Bien expiré
VilleUzès (30)
Surface200m²
Coût Total340 100€
Loyer Annuel25 307€
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+96€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 300 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Terrasse, Exposition sud, Non meublé

Fiche Id-SLG181509 : Située au centre du village à 15 km d 'Uzès. Maison de village - de 200m2 - avec cour - située au centre du village - proche commerces - pharmacie - médecin.. Elle offre de magnifiques volumes - pierres apparentes - 4 chambres dont 1 suite parentale - 2 salles de bain - buanderie - dégagement - cuisine - salon - salle à manger avec cheminée - ouvert sur terrasse. Cour arborée. Elle a tout pour vous séduire.Garage de 80m2. Possibilité 2 logements. A découvrir. Exposition SUD. HAC 5% TTC

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 260000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 06/01/2025 - Affaire suivie par Mme Francoise LLAMAS (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Nimes - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Uzès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30700
Coordonnées : 44.016964, 4.410775
Total : 340 100€
Prix d'acquisition : 260 000€
Travaux : 59 300€
Valeur du bien : 319 300€
Frais de notaire : 20 800€
Coût estimé : 20 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 2109€/mois
Loyer annuel estimé : 25307€/an
Fourchette totale : 1615€ - 2754€/mois
Fourchette annuelle : 19381€ - 33044€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 174,66 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :834 931 €
Prix d'achat :260 000 €
Décote à l'achat :-574 931€ (-68.9%)
Marge achat-revente :494 831€ (59.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :340 100€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 702,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :99,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 801,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 686,23€
Coût de l'assurance :29 758,75€
Taxe foncière : 2 530,68€/an
Soit par mois : 210,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 108,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 012,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur 200 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 300 €(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:12 000€
    Isolation des combles perdus: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 500€
    Remplacement des fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 307 €/an
Calcul : 2 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 754 €/an
Base de calcul : Emprunt de 340 100 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 190 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 775 €
Revenus locatifs : +25 307 €
Charges déductibles : -74 775 €
Résultat foncier Année 1 : -49 468 €(Déficit de 49 468 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 068 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 475 €/an
Revenus locatifs : +25 307 €
Charges déductibles : -15 475 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 832 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28068.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000 €(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 307 €74 786 €11 765 €-49 480 €21 400 €28 080 €28 080 €
225 813 €15 178 €11 457 €10 635 €--17 445 €
326 329 €14 859 €11 138 €11 470 €--5 974 €
426 856 €14 528 €10 807 €12 327 €---
527 393 €14 186 €10 465 €13 207 €---
627 941 €13 832 €10 111 €14 109 €---
728 500 €13 465 €9 744 €15 035 €---
829 070 €13 084 €9 363 €15 985 €---
929 651 €12 691 €8 970 €16 960 €---
1030 244 €12 283 €8 562 €17 961 €---
1130 849 €11 861 €8 140 €18 988 €---
1231 466 €11 424 €7 703 €20 042 €---
1332 095 €10 971 €7 250 €21 124 €---
1432 737 €10 502 €6 781 €22 235 €---
1533 392 €10 017 €6 296 €23 375 €---
1634 060 €9 514 €5 793 €24 546 €---
1734 741 €8 993 €5 272 €25 748 €---
1835 436 €8 454 €4 733 €26 981 €---
1936 144 €7 896 €4 175 €28 249 €---
2036 867 €7 318 €3 597 €29 550 €---
2137 605 €6 719 €2 998 €30 886 €---
2238 357 €6 099 €2 378 €32 258 €---
2339 124 €5 457 €1 736 €33 667 €---
2439 906 €4 792 €1 071 €35 115 €---
2540 704 €4 103 €382 €36 601 €---
TOTAL810 586 €323 012 €170 686 €487 573 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 487 573 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 314 €-6 420 €+11 734 €
2+5 314 €0 €+5 314 €
3+5 314 €0 €+5 314 €
4+5 314 €+1 906 €+3 408 €
5+5 314 €+3 962 €+1 352 €
6+5 314 €+4 233 €+1 081 €
7+5 314 €+4 511 €+803 €
8+5 314 €+4 796 €+518 €
9+5 314 €+5 088 €+226 €
10+5 314 €+5 388 €-74 €
11+5 314 €+5 696 €-382 €
12+5 314 €+6 013 €-699 €
13+5 314 €+6 337 €-1 023 €
14+5 314 €+6 670 €-1 356 €
15+5 314 €+7 013 €-1 699 €
16+5 314 €+7 364 €-2 050 €
17+5 314 €+7 724 €-2 410 €
18+5 314 €+8 094 €-2 780 €
19+5 314 €+8 475 €-3 161 €
20+5 314 €+8 865 €-3 551 €
21+5 314 €+9 266 €-3 952 €
22+5 314 €+9 677 €-4 363 €
23+5 314 €+10 100 €-4 786 €
24+5 314 €+10 534 €-5 220 €
25+5 314 €+10 980 €-5 666 €
Total+132 850 €+146 272 €+-13 422 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 132 jours
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