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Maison à vendre

VilleUzès (30)
Surface200
Coût Total340 100
Loyer Annuel25 307
Rentabilité7.44%
Cashflow/mois+96
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 260 000 €
Surface : 200 m²
Prix au m² : 1 300 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 10
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, Cave, Cheminée, 4 chambres, 2 parkings: Garage, Parking, Terrasse, Exposition sud, Non meublé

Fiche Id-SLG181509 : Située au centre du village à 15 km d 'Uzès. Maison de village - de 200m2 - avec cour - située au centre du village - proche commerces - pharmacie - médecin.. Elle offre de magnifiques volumes - pierres apparentes - 4 chambres dont 1 suite parentale - 2 salles de bain - buanderie - dégagement - cuisine - salon - salle à manger avec cheminée - ouvert sur terrasse. Cour arborée. Elle a tout pour vous séduire.Garage de 80m2. Possibilité 2 logements. A découvrir. Exposition SUD. HAC 5% TTC

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 260000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 06/01/2025 - Affaire suivie par Mme Francoise LLAMAS (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Nimes - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale)
Ville : Uzès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30700
Coordonnées : 44.016964, 4.410775
Total : 340 100
Prix d'acquisition : 260 000
Travaux : 59 300
Valeur du bien : 319 300
Frais de notaire : 20 800
Coût estimé : 20 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 200
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.77€/m²/mois
Loyer total estimé : 2109€/mois
Loyer annuel estimé : 25307€/an
Fourchette totale : 1615€ - 2754€/mois
Fourchette annuelle : 19381€ - 33044€/an
Rentabilité brute :7.44%
Fourchette de rentabilité :5.70% - 9.72%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 174,66 €/m²
Basé sur :62 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :834 931
Prix d'achat :260 000
Décote à l'achat :-574 931 (-68.9%)
Marge achat-revente :494 831€ (59.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :340 100
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 702,62€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :99,20€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 801,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :170 686,23
Coût de l'assurance :29 758,75
Taxe foncière : 2 530,68€/an
Soit par mois : 210,89€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 108,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 012,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :96,20€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 147 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 200 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur 200 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Mise aux normes plomberie/électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :59 300(297 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:12 000
    Isolation des combles perdus: 200 m² × 60€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Remplacement système:13 000
    Installation d'une pompe à chaleur air/eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres:22 500
    Remplacement des fenêtres double vitrage: 25 fenêtres × 900€ = 22500€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation:6 000
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:4 800
    Pose de parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:1 000
    Peinture des murs et plafonds du salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Uzès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DA(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 47 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles, Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 109 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 307 €/an
Calcul : 2 109 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 754 €/an
Base de calcul : Emprunt de 340 100 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 190 €/an
Calcul : 99 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 59 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 74 775
Revenus locatifs : +25 307
Charges déductibles : -74 775
Résultat foncier Année 1 : -49 468(Déficit de 49 468 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 068
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 475 €/an
Revenus locatifs : +25 307
Charges déductibles : -15 475
Résultat foncier Années 2+ : 9 832 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28068.46 € reporté.
Prix d'achat du bien : 260 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 169 000(65% de 260 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 145 €/an
Calcul : 169 000 € × 3,636% = 6 145
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 30774 78611 765-49 48021 400 €28 080 €28 080 €
225 81315 17811 45710 635--17 445 €
326 32914 85911 13811 470--5 974 €
426 85614 52810 80712 327---
527 39314 18610 46513 207---
627 94113 83210 11114 109---
728 50013 4659 74415 035---
829 07013 0849 36315 985---
929 65112 6918 97016 960---
1030 24412 2838 56217 961---
1130 84911 8618 14018 988---
1231 46611 4247 70320 042---
1332 09510 9717 25021 124---
1432 73710 5026 78122 235---
1533 39210 0176 29623 375---
1634 0609 5145 79324 546---
1734 7418 9935 27225 748---
1835 4368 4544 73326 981---
1936 1447 8964 17528 249---
2036 8677 3183 59729 550---
2137 6056 7192 99830 886---
2238 3576 0992 37832 258---
2339 1245 4571 73633 667---
2439 9064 7921 07135 115---
2540 7044 10338236 601---
TOTAL810 586323 012170 686487 57321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 487 573
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 307 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 314 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 314-6 420+11 734
2+5 3140+5 314
3+5 3140+5 314
4+5 314+1 906+3 408
5+5 314+3 962+1 352
6+5 314+4 233+1 081
7+5 314+4 511+803
8+5 314+4 796+518
9+5 314+5 088+226
10+5 314+5 388-74
11+5 314+5 696-382
12+5 314+6 013-699
13+5 314+6 337-1 023
14+5 314+6 670-1 356
15+5 314+7 013-1 699
16+5 314+7 364-2 050
17+5 314+7 724-2 410
18+5 314+8 094-2 780
19+5 314+8 475-3 161
20+5 314+8 865-3 551
21+5 314+9 266-3 952
22+5 314+9 677-4 363
23+5 314+10 100-4 786
24+5 314+10 534-5 220
25+5 314+10 980-5 666
Total+132 850+146 272+-13 422
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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