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Appartement T3 gare sud Le Mans

VilleMans (72)
Surface68.63m²
Coût Total128 200€
Loyer Annuel8 497€
Rentabilité6.63%
Cashflow/mois-123€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 100 000 €
Surface : 68.63 m²
Prix au m² : 1 457,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Rèf annonce : 3600-0018 Dossier d'offre à saisir sur notre site jusqu'au 15 août 2026: (Pas de visite possible avant la fin du délai - merci de déposer votre dossier) *** visite virtuelle disponible*** Au 3 rue des droits de l'homme au Mans, à 2 pas de la gare sud et de la future faculté de médecine Appartement T3 de 68,63 m2 au 4ème et dernier étage, avec ascenseur comportant : grande entrée salon-séjour cuisine (possibilité d'ouvrir sur le salon-séjour) cellier WC salle de bain avec baignoire 2 chambres avec chacune des placards intégrés inclus dans le prix : 1 place de stationnement en sous-sol DPE C Prix: 100.000€ hors frais de notaire appt lot 60 parking lot 152 Copropriété de 180 lots - dont 90 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1046.00 euros.

Ville : Mans
Département : Sarthe
Région : Pays de la Loire
Code postal : 72100
Coordonnées : 47.991504, 0.197101
Total : 128 200€
Prix d'acquisition : 100 000€
Travaux : 20 200€
Valeur du bien : 120 200€
Frais de notaire : 8 000€
Coût estimé : 8 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68.63m²
Loyer prédit : 10.32€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 12.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 708€/mois
Loyer annuel estimé : 8497€/an
Fourchette totale : 565€ - 887€/mois
Fourchette annuelle : 6786€ - 10641€/an
Rentabilité brute :6.63%
Fourchette de rentabilité :5.29% - 8.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 935,42 €/m²
Basé sur :310 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :132 828 €
Prix d'achat :100 000 €
Décote à l'achat :-32 828€ (-24.7%)
Marge achat-revente :4 628€ (3.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :128 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :624,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :48,08€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 672,81€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 221,82€
Coût de l'assurance :14 422,50€
Taxe foncière : 849,75€/an
Soit par mois : 70,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 87,17€/mois
Soit par an : 1 046,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 708,12€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 830,80€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-122,67€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE C, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la cuisine équipée avec mise aux normes de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire et lavabo, carrelage des murs et sol, mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 200 €(294 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 8000€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:7 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5000€, Plomberie mise aux normes: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant 20 m²: 50€/m² × 20 = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Chambres - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 200€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 40€/m² × 20 = 800€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Mans (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 708 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 497 €/an
Calcul : 708 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 112 €/an
Base de calcul : Emprunt de 128 200 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 577 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 850 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 046 €/an
Calcul : 87 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 26 785 €
Revenus locatifs : +8 497 €
Charges déductibles : -26 785 €
Résultat foncier Année 1 : -18 288 €(Déficit de 18 288 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 588 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 585 €/an
Revenus locatifs : +8 497 €
Charges déductibles : -6 585 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 912 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7587.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 100 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 000 €(65% de 100 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 364 €/an
Calcul : 65 000 € × 3,636% = 2 364 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 497 €26 789 €4 116 €-18 292 €10 700 €7 592 €7 592 €
28 667 €6 478 €4 005 €2 190 €--5 402 €
38 841 €6 362 €3 890 €2 478 €--2 923 €
49 018 €6 243 €3 771 €2 774 €--149 €
59 198 €6 121 €3 648 €3 077 €---
69 382 €5 994 €3 521 €3 388 €---
79 570 €5 862 €3 390 €3 707 €---
89 761 €5 727 €3 254 €4 034 €---
99 956 €5 587 €3 114 €4 369 €---
1010 155 €5 442 €2 970 €4 713 €---
1110 358 €5 293 €2 820 €5 065 €---
1210 566 €5 139 €2 666 €5 427 €---
1310 777 €4 979 €2 507 €5 797 €---
1410 992 €4 815 €2 342 €6 178 €---
1511 212 €4 645 €2 172 €6 568 €---
1611 436 €4 469 €1 996 €6 967 €---
1711 665 €4 288 €1 815 €7 378 €---
1811 899 €4 100 €1 627 €7 798 €---
1912 136 €3 907 €1 434 €8 230 €---
2012 379 €3 707 €1 234 €8 673 €---
2112 627 €3 500 €1 027 €9 127 €---
2212 879 €3 286 €814 €9 593 €---
2313 137 €3 066 €593 €10 071 €---
2413 400 €2 838 €366 €10 561 €---
2513 668 €2 603 €130 €11 065 €---
TOTAL272 177 €141 239 €59 222 €130 938 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 130 938 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 497 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 784 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 784 €-3 210 €+4 994 €
2+1 784 €0 €+1 784 €
3+1 784 €0 €+1 784 €
4+1 784 €0 €+1 784 €
5+1 784 €+878 €+906 €
6+1 784 €+1 017 €+767 €
7+1 784 €+1 112 €+672 €
8+1 784 €+1 210 €+574 €
9+1 784 €+1 311 €+473 €
10+1 784 €+1 414 €+370 €
11+1 784 €+1 520 €+264 €
12+1 784 €+1 628 €+156 €
13+1 784 €+1 739 €+45 €
14+1 784 €+1 853 €-69 €
15+1 784 €+1 970 €-186 €
16+1 784 €+2 090 €-306 €
17+1 784 €+2 213 €-429 €
18+1 784 €+2 340 €-556 €
19+1 784 €+2 469 €-685 €
20+1 784 €+2 602 €-818 €
21+1 784 €+2 738 €-954 €
22+1 784 €+2 878 €-1 094 €
23+1 784 €+3 021 €-1 237 €
24+1 784 €+3 168 €-1 384 €
25+1 784 €+3 319 €-1 535 €
Total+44 600 €+39 281 €+5 319 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 39 jours
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