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Appartement 3 pièces avec terrasse

VilleCarcassonne (11)
Surface52m²
Coût Total93 792€
Loyer Annuel5 432€
Rentabilité5.79%
Cashflow/mois-299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 900 €
Surface : 52 m²
Prix au m² : 1 344,23 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : électricité individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Contact direct Romain CANDAU O610255282

Découvrez cet appartement T3 de 52 m² situé au 2eme étage d'un immeuble récent avec ascenseur, idéalement placé à proximité du centre-ville, des commerces et des transports en commun.

L'appartement se compose d'une entrée, d'une pièce à vivre lumineuse avec cuisine ouverte, d'un balcon, de deux chambres avec placards intégrés, d'une salle de bains avec baignoire et meuble vasque et d'un WC indépendant.

L'appartement dispose également de deux places de parking.

Prix : 69 900 € Charges de copropriété 1655€ dont 1005€ de charges locatives Taxe foncière 1390€

VISITE VIRTUELLE SUR DEMANDE

Pour toute information complémentaire ou pour organiser une visite, contactez-nous par téléphone ou par email. - https://fr.foncia.com/agence-immobiliere/carcassonne-11000/agence-immobiliere/foncia-transaction-carcassonne-1102

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.225506, 2.343718
Total : 93 792€
Prix d'acquisition : 69 900€
Travaux : 18 300€
Valeur du bien : 88 200€
Frais de notaire : 5 592€
Coût estimé : 5 592€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 52m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 453€/mois
Loyer annuel estimé : 5432€/an
Fourchette totale : 363€ - 564€/mois
Fourchette annuelle : 4357€ - 6772€/an
Rentabilité brute :5.79%
Fourchette de rentabilité :4.65% - 7.22%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 188,99 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :61 827 €
Prix d'achat :69 900 €
Décote à l'achat :+8 073€ (+13.1%)
Marge achat-revente :-31 965€ (-51.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :93 792€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :469,54€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,36€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 496,90€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 071,46€
Coût de l'assurance :8 206,80€
Taxe foncière : 1 390,00€/an
Soit par mois : 115,83€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 138,75€/mois
Soit par an : 1 665,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 452,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 751,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-298,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 159 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour de l'électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et carrelage, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :18 300 €(352 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 500€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€/m² = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 500€
    Rénovation salle de bain complète: 5 m² × 1200€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture chambres: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 300€
  • Salon - Peinture:1 800€
    Peinture salon: 25 m² × 60€/m² = 1500€, Main d'œuvre: 300€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 453 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 432 €/an
Calcul : 453 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 242 €/an
Base de calcul : Emprunt de 93 792 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 328 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 390 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 665 €/an
Calcul : 139 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 18 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 925 €
Revenus locatifs : +5 432 €
Charges déductibles : -24 925 €
Résultat foncier Année 1 : -19 493 €(Déficit de 19 493 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 8 793 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 625 €/an
Revenus locatifs : +5 432 €
Charges déductibles : -6 625 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 193 €/an(Déficit de 1 193 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 8793.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 69 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 435 €(65% de 69 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 652 €/an
Calcul : 45 435 € × 3,636% = 1 652 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 432 €24 928 €3 245 €-19 496 €10 700 €8 796 €8 796 €
25 540 €6 543 €3 160 €-1 003 €1 003 €-8 796 €
35 651 €6 455 €3 072 €-804 €804 €-8 796 €
45 764 €6 364 €2 980 €-600 €600 €-8 796 €
55 879 €6 269 €2 886 €-390 €390 €-8 796 €
65 997 €6 172 €2 788 €-175 €175 €-8 796 €
76 117 €6 070 €2 687 €47 €--8 750 €
86 239 €5 965 €2 582 €274 €--8 476 €
96 364 €5 857 €2 474 €507 €--7 969 €
106 491 €5 745 €2 361 €747 €--7 222 €
116 621 €5 628 €2 245 €993 €--6 229 €
126 754 €5 508 €2 124 €1 246 €---
136 889 €5 383 €1 999 €1 506 €---
147 026 €5 253 €1 870 €1 773 €---
157 167 €5 119 €1 736 €2 047 €---
167 310 €4 981 €1 598 €2 329 €---
177 456 €4 837 €1 454 €2 619 €---
187 606 €4 689 €1 305 €2 917 €---
197 758 €4 535 €1 151 €3 223 €---
207 913 €4 375 €992 €3 538 €---
218 071 €4 210 €827 €3 861 €---
228 233 €4 039 €656 €4 193 €---
238 397 €3 862 €479 €4 535 €---
248 565 €3 679 €295 €4 887 €---
258 736 €3 489 €105 €5 248 €---
TOTAL173 976 €149 953 €47 071 €24 023 €13 671 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 101 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 24 023 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 432 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 141 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 141 €-3 210 €+4 351 €
2+1 141 €-301 €+1 442 €
3+1 141 €-241 €+1 382 €
4+1 141 €-180 €+1 321 €
5+1 141 €-117 €+1 258 €
6+1 141 €-52 €+1 193 €
7+1 141 €0 €+1 141 €
8+1 141 €0 €+1 141 €
9+1 141 €0 €+1 141 €
10+1 141 €0 €+1 141 €
11+1 141 €0 €+1 141 €
12+1 141 €+374 €+767 €
13+1 141 €+452 €+689 €
14+1 141 €+532 €+609 €
15+1 141 €+614 €+527 €
16+1 141 €+699 €+442 €
17+1 141 €+786 €+355 €
18+1 141 €+875 €+266 €
19+1 141 €+967 €+174 €
20+1 141 €+1 061 €+80 €
21+1 141 €+1 158 €-17 €
22+1 141 €+1 258 €-117 €
23+1 141 €+1 361 €-220 €
24+1 141 €+1 466 €-325 €
25+1 141 €+1 574 €-433 €
Total+28 525 €+9 076 €+19 449 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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