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Duplex 5 pièces 119 m²

Bien expiré
VillePlouay (56)
Surface119m²
Coût Total188 986€
Loyer Annuel13 246€
Rentabilité7.01%
Cashflow/mois-11€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 162 950 €
Surface : 119 m²
Prix au m² : 1 369,33 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Duplex 5 pièces 119 m²

PLOUAY- Du volumes pour ce très bel appartement T5 en duplex situé au coeur du centre ville, il se compose d'un grand séjour salon de 35 m², une cuisine aménagée, un débarras, quatre chambres, une salle de bains, wc et un grand grenier aménageable de 40 m². Une chaufferie/ buanderie au rez-de-chaussée de l'immeuble. RARE!

Surface : 119 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 2

Consommation énergie primaire : 320 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 4 700 € et 6 410 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année Non communiqué (abonnements compris) Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Plouay
Département : Morbihan
Région : Bretagne
Code postal : 56240
Coordonnées : 47.913450, -3.339728
Total : 188 986€
Prix d'acquisition : 162 950€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 175 950€
Frais de notaire : 13 036€
Coût estimé : 13 036€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 119m²
Loyer prédit : 9.28€/m²/mois
Fourchette : 7.23€ - 11.90€/m²/mois
Loyer total estimé : 1104€/mois
Loyer annuel estimé : 13246€/an
Fourchette totale : 860€ - 1416€/mois
Fourchette annuelle : 10322€ - 16997€/an
Rentabilité brute :7.01%
Fourchette de rentabilité :5.46% - 8.99%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 907,14 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 950 €
Prix d'achat :162 950 €
Décote à l'achat :-64 000€ (-28.2%)
Marge achat-revente :37 964€ (16.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :188 986€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :949,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :55,12€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 004,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :95 759,56€
Coût de l'assurance :16 536,27€
Taxe foncière : 1 324,58€/an
Soit par mois : 110,38€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 103,82€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 114,65€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 320 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 119 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 visible - nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de l'électroménager et peinture des meubles de cuisine
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - électroménager daté, nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 55 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - usure visible, nécessite rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(109 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (comprend installation)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 104 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 246 €/an
Calcul : 1 104 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 588 €/an
Base de calcul : Emprunt de 188 986 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 661 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 325 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 21 574 €
Revenus locatifs : +13 246 €
Charges déductibles : -21 574 €
Résultat foncier Année 1 : -8 328 €(Déficit de 8 328 €)
Imputable sur revenu global : 8 328 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 574 €/an
Revenus locatifs : +13 246 €
Charges déductibles : -8 574 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 672 €/an
Prix d'achat du bien : 162 950 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 105 918 €(65% de 162 950 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 852 €/an
Calcul : 105 918 € × 3,636% = 3 852 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 246 €21 580 €6 594 €-8 334 €8 334 €--
213 511 €8 408 €6 422 €5 103 €---
313 781 €8 230 €6 244 €5 551 €---
414 057 €8 045 €6 059 €6 011 €---
514 338 €7 854 €5 868 €6 484 €---
614 624 €7 656 €5 670 €6 969 €---
714 917 €7 451 €5 465 €7 466 €---
815 215 €7 238 €5 252 €7 977 €---
915 520 €7 018 €5 032 €8 502 €---
1015 830 €6 790 €4 804 €9 040 €---
1116 147 €6 554 €4 567 €9 593 €---
1216 470 €6 309 €4 323 €10 161 €---
1316 799 €6 055 €4 069 €10 744 €---
1417 135 €5 793 €3 807 €11 342 €---
1517 478 €5 520 €3 534 €11 957 €---
1617 827 €5 239 €3 253 €12 588 €---
1718 184 €4 947 €2 961 €13 237 €---
1818 547 €4 644 €2 658 €13 903 €---
1918 918 €4 331 €2 345 €14 587 €---
2019 297 €4 007 €2 021 €15 290 €---
2119 683 €3 670 €1 684 €16 012 €---
2220 076 €3 322 €1 336 €16 754 €---
2320 478 €2 962 €975 €17 516 €---
2420 887 €2 588 €602 €18 299 €---
2521 305 €2 201 €215 €19 104 €---
TOTAL424 267 €158 410 €95 760 €265 857 €8 334 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 500 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 265 857 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 246 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 782 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 782 €-2 500 €+5 282 €
2+2 782 €+1 531 €+1 251 €
3+2 782 €+1 665 €+1 117 €
4+2 782 €+1 803 €+979 €
5+2 782 €+1 945 €+837 €
6+2 782 €+2 091 €+691 €
7+2 782 €+2 240 €+542 €
8+2 782 €+2 393 €+389 €
9+2 782 €+2 551 €+231 €
10+2 782 €+2 712 €+70 €
11+2 782 €+2 878 €-96 €
12+2 782 €+3 048 €-266 €
13+2 782 €+3 223 €-441 €
14+2 782 €+3 403 €-621 €
15+2 782 €+3 587 €-805 €
16+2 782 €+3 777 €-995 €
17+2 782 €+3 971 €-1 189 €
18+2 782 €+4 171 €-1 389 €
19+2 782 €+4 376 €-1 594 €
20+2 782 €+4 587 €-1 805 €
21+2 782 €+4 804 €-2 022 €
22+2 782 €+5 026 €-2 244 €
23+2 782 €+5 255 €-2 473 €
24+2 782 €+5 490 €-2 708 €
25+2 782 €+5 731 €-2 949 €
Total+69 550 €+79 757 €+-10 207 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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