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Appartement 4 pièces 81 m²

Bien expiré
VilleNouzonville (08)
Surface81m²
Coût Total72 180€
Loyer Annuel7 288€
Rentabilité10.10%
Cashflow/mois+28€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 58 500 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 722,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 81 m²

Référence 388 :

Situé dans la commune de Nouzonville, venez découvrir cet appartement de T4 de 80m2 au 3ème étage d'une copropriété.

Vous trouverez une entrée, une pièce de vie donnant accès à un balcon, une cuisine aménagée et équipée, trois chambres, une salle de bain et un WC indépendant.

L'appartement dispose également d'une cave.

Fenêtres en PVC double vitrage, chauffage gaz individuel, tout à l'égout. Syndic professionnel. Taxe foncière de 834€ / an, charges de copropriété de 128€ / mois (comprenant : consommation d'eau, électricité des communs, entretien des communs, rémunération du syndic, assurance du bâtiment…).

Votre conseiller PERGENT IMMOBILIER : Camille Fontaine Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 991192147

Surface : 81 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 32 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 05/10/2021

Consommation énergie primaire : 190 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 140 € et 1 610 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Nouzonville
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08700
Coordonnées : 49.814705, 4.744784
Total : 72 180€
Prix d'acquisition : 58 500€
Travaux : 9 000€
Valeur du bien : 67 500€
Frais de notaire : 4 680€
Coût estimé : 4 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 7.50€/m²/mois
Fourchette : 5.84€ - 9.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 607€/mois
Loyer annuel estimé : 7288€/an
Fourchette totale : 473€ - 780€/mois
Fourchette annuelle : 5672€ - 9363€/an
Rentabilité brute :10.10%
Fourchette de rentabilité :7.86% - 12.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :815,07 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :66 021 €
Prix d'achat :58 500 €
Décote à l'achat :-7 521€ (-11.4%)
Marge achat-revente :-6 159€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :72 180€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :352,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :28,87€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 381,38€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 572,37€
Coût de l'assurance :8 661,60€
Taxe foncière : 834,00€/an
Soit par mois : 69,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 128,00€/mois
Soit par an : 1 536,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 607,31€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 578,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :28,43€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - nécessité de mise aux normes et modernisation
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la cuisine
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
Autres piècesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 000 €(111 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 2 m² × 2000€/m² = 4000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture des murs et plafonds des 3 chambres: 90 m² × 10€/m² = 900€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:200€
    Peinture des murs et plafonds de la cuisine: 10 m² × 20€/m² = 200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:500€
    Peinture des murs et plafonds du salon: 25 m² × 20€/m² = 500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Autres pièces - Peinture:400€
    Peinture des murs et plafonds de la salle à manger: 20 m² × 20€/m² = 400€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Nouzonville (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 3 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Eau chaude
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 607 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 288 €/an
Calcul : 607 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 330 €/an
Base de calcul : Emprunt de 72 180 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 346 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 834 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 536 €/an
Calcul : 128 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 14 046 €
Revenus locatifs : +7 288 €
Charges déductibles : -14 046 €
Résultat foncier Année 1 : -6 758 €(Déficit de 6 758 €)
Imputable sur revenu global : 6 758 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 046 €/an
Revenus locatifs : +7 288 €
Charges déductibles : -5 046 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 242 €/an
Prix d'achat du bien : 58 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 025 €(65% de 58 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 383 €/an
Calcul : 38 025 € × 3,636% = 1 383 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 288 €14 048 €2 332 €-6 761 €6 761 €--
27 434 €4 985 €2 269 €2 448 €---
37 582 €4 920 €2 204 €2 662 €---
47 734 €4 853 €2 137 €2 881 €---
57 888 €4 784 €2 067 €3 105 €---
68 046 €4 712 €1 995 €3 334 €---
78 207 €4 638 €1 921 €3 570 €---
88 371 €4 561 €1 845 €3 810 €---
98 539 €4 482 €1 765 €4 057 €---
108 710 €4 400 €1 684 €4 310 €---
118 884 €4 315 €1 599 €4 568 €---
129 061 €4 228 €1 512 €4 833 €---
139 243 €4 138 €1 421 €5 105 €---
149 427 €4 045 €1 328 €5 383 €---
159 616 €3 948 €1 232 €5 668 €---
169 808 €3 849 €1 132 €5 960 €---
1710 005 €3 746 €1 030 €6 259 €---
1810 205 €3 640 €923 €6 565 €---
1910 409 €3 530 €813 €6 879 €---
2010 617 €3 417 €700 €7 200 €---
2110 829 €3 299 €583 €7 530 €---
2211 046 €3 178 €462 €7 868 €---
2311 267 €3 053 €337 €8 214 €---
2411 492 €2 924 €208 €8 568 €---
2511 722 €2 790 €74 €8 931 €---
TOTAL233 429 €110 484 €33 572 €122 945 €6 761 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 028 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 122 945 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 530 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 530 €-2 028 €+3 558 €
2+1 530 €+734 €+796 €
3+1 530 €+799 €+731 €
4+1 530 €+864 €+666 €
5+1 530 €+931 €+599 €
6+1 530 €+1 000 €+530 €
7+1 530 €+1 071 €+459 €
8+1 530 €+1 143 €+387 €
9+1 530 €+1 217 €+313 €
10+1 530 €+1 293 €+237 €
11+1 530 €+1 370 €+160 €
12+1 530 €+1 450 €+80 €
13+1 530 €+1 531 €-1 €
14+1 530 €+1 615 €-85 €
15+1 530 €+1 700 €-170 €
16+1 530 €+1 788 €-258 €
17+1 530 €+1 878 €-348 €
18+1 530 €+1 969 €-439 €
19+1 530 €+2 064 €-534 €
20+1 530 €+2 160 €-630 €
21+1 530 €+2 259 €-729 €
22+1 530 €+2 360 €-830 €
23+1 530 €+2 464 €-934 €
24+1 530 €+2 570 €-1 040 €
25+1 530 €+2 679 €-1 149 €
Total+38 250 €+36 883 €+1 367 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 84 jours
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