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Achat : Maison (40320)

VilleUrgons (40)
Surface91m²
Coût Total97 820€
Loyer Annuel9 000€
Rentabilité9.20%
Cashflow/mois+160€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 868,13 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 91 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, 361 m² de terrain, Cheminée, Toilettes séparées, Cave, Structure/extérieur à rafraîchir

Entre SAMADET et GEAUNE, 20 minutes de Saint Sever, Aire sur Adour et Hagetmau 91m² de surface habitable Entrée, séjour avec cheminée, cuisine, wc, salle d'eau cellier, 1 chambre. A l'étage: 2 chambres. Comble aménageable. Cour de 36m² environ. Chauffage central Gaz Jardin indépendant de 241m² Assainissement: Tout à l'égout. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie de ce logement pour un usage standard est compris entre 1704 € et 2307 € sur les années de références 2021, 2022 et 2023.

Ville : Urgons
Département : Landes
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 40320
Coordonnées : 43.647790, -0.450120
Total : 97 820€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 91 500€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91m²
Loyer prédit : 8.24€/m²/mois
Fourchette : 6.69€ - 10.16€/m²/mois
Loyer total estimé : 750€/mois
Loyer annuel estimé : 9000€/an
Fourchette totale : 608€ - 924€/mois
Fourchette annuelle : 7301€ - 11093€/an
Rentabilité brute :9.20%
Fourchette de rentabilité :7.46% - 11.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 052,52 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :95 779 €
Prix d'achat :79 000 €
Décote à l'achat :-16 779€ (-17.5%)
Marge achat-revente :-2 041€ (-2.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :97 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :486,05€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.43%
Assurance emprunteur :28,53€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 514,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 993,59€
Coût de l'assurance :8 559,25€
Taxe foncière : 899,96€/an
Soit par mois : 75,00€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 749,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 589,57€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,40€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz ancien
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (91 m²)
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (4 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour toutes les chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 35 m² total)
Raison: État 3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(137 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 750 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 000 €/an
Calcul : 750 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 313 €/an
Base de calcul : Emprunt de 97 820 € à 3.43% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 342 €/an
Calcul : 29 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 900 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 055 €
Revenus locatifs : +9 000 €
Charges déductibles : -17 055 €
Résultat foncier Année 1 : -8 055 €(Déficit de 8 055 €)
Imputable sur revenu global : 8 055 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 555 €/an
Revenus locatifs : +9 000 €
Charges déductibles : -4 555 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 445 €/an
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 000 €17 058 €3 316 €-8 059 €8 059 €--
29 180 €4 471 €3 228 €4 709 €---
39 363 €4 380 €3 137 €4 983 €---
49 550 €4 286 €3 044 €5 265 €---
59 741 €4 189 €2 946 €5 553 €---
69 936 €4 088 €2 846 €5 848 €---
710 135 €3 984 €2 742 €6 151 €---
810 338 €3 876 €2 634 €6 461 €---
910 545 €3 765 €2 523 €6 780 €---
1010 755 €3 650 €2 407 €7 106 €---
1110 970 €3 530 €2 288 €7 440 €---
1211 190 €3 407 €2 164 €7 783 €---
1311 414 €3 279 €2 037 €8 135 €---
1411 642 €3 147 €1 904 €8 495 €---
1511 875 €3 010 €1 767 €8 865 €---
1612 112 €2 868 €1 626 €9 244 €---
1712 355 €2 722 €1 479 €9 633 €---
1812 602 €2 570 €1 328 €10 032 €---
1912 854 €2 413 €1 171 €10 441 €---
2013 111 €2 250 €1 008 €10 860 €---
2113 373 €2 082 €840 €11 291 €---
2213 640 €1 908 €666 €11 732 €---
2313 913 €1 728 €486 €12 185 €---
2414 192 €1 542 €300 €12 649 €---
2514 475 €1 349 €107 €13 126 €---
TOTAL288 261 €91 552 €47 994 €196 709 €8 059 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 418 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 196 709 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 000 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 890 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 890 €-2 418 €+4 308 €
2+1 890 €+1 413 €+477 €
3+1 890 €+1 495 €+395 €
4+1 890 €+1 579 €+311 €
5+1 890 €+1 666 €+224 €
6+1 890 €+1 754 €+136 €
7+1 890 €+1 845 €+45 €
8+1 890 €+1 938 €-48 €
9+1 890 €+2 034 €-144 €
10+1 890 €+2 132 €-242 €
11+1 890 €+2 232 €-342 €
12+1 890 €+2 335 €-445 €
13+1 890 €+2 440 €-550 €
14+1 890 €+2 549 €-659 €
15+1 890 €+2 660 €-770 €
16+1 890 €+2 773 €-883 €
17+1 890 €+2 890 €-1 000 €
18+1 890 €+3 010 €-1 120 €
19+1 890 €+3 132 €-1 242 €
20+1 890 €+3 258 €-1 368 €
21+1 890 €+3 387 €-1 497 €
22+1 890 €+3 520 €-1 630 €
23+1 890 €+3 655 €-1 765 €
24+1 890 €+3 795 €-1 905 €
25+1 890 €+3 938 €-2 048 €
Total+47 250 €+59 013 €+-11 763 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 33 jours
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