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Appartement 3 pièces 58 m²

Bien expiré
VilleEspira-de-l'Agly (66)
Surface58m²
Coût Total116 720€
Loyer Annuel5 853€
Rentabilité5.01%
Cashflow/mois-164€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 000 €
Surface : 58 m²
Prix au m² : 1 362,07 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 58 m²

EXCLUSIVITÉ À ESPIRA-DE-L'AGLY

À proximité immédiate des commerces, au sein d'une copropriété de 3 lots, venez découvrir cet appartement de type T3 de 58 m ².

Situé au deuxième étage, cet appartement va bénéficier d'une rénovation et sera disponible en juin 2026.

DPE: D GES: B Réf mandat : 1522 ? Honoraires Charge vendeur Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr Contact: Cédric FONVIEILLE [Coordonnées masquées] - Agence TRILLES IMMOBILIER ? 25 Avenue FOCH ? 66250 St Laurent de la Salanque- [Coordonnées masquées].

Surface : 58 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 29/01/2026

Consommation énergie primaire : 225 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Espira-de-l'Agly
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66600
Coordonnées : 42.812480, 2.812096
Total : 116 720€
Prix d'acquisition : 79 000€
Travaux : 31 400€
Valeur du bien : 110 400€
Frais de notaire : 6 320€
Coût estimé : 6 320€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 58m²
Loyer prédit : 8.41€/m²/mois
Fourchette : 6.93€ - 10.21€/m²/mois
Loyer total estimé : 488€/mois
Loyer annuel estimé : 5853€/an
Fourchette totale : 402€ - 592€/mois
Fourchette annuelle : 4821€ - 7105€/an
Rentabilité brute :5.01%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.09%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :569,41€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :33,07€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 602,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 103,68€
Coût de l'assurance :9 921,20€
Taxe foncière : 585,29€/an
Soit par mois : 48,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 487,74€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 651,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,51€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (type à définir selon l'état actuel) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 58 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si simple vitrage existant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail et mise à jour de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine en état moyen nécessitant rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement des sanitaires et carrelage.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 2 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise à jour des finitions.
Quantité: salon complet
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état moyen nécessitant rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes de l'électricité dans l'ensemble de l'appartement.
Quantité: 1 appartement
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 400 €(541 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:1 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:4 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 700€ = 4200€ (pose comprise)
  • Cuisine:17 000€
    Cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:1 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6000€ (revêtement, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 000€
    Rafraîchissement salon: 1 salon = 2000€, Main d'œuvre peinture: 1000€
  • Électricité:1 200€
    Mise aux normes électricité: 1 appartement = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Espira-de-l'Agly. Main d'œuvre incluse. Les coûts peuvent varier selon les spécificités des travaux et les matériaux choisis.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 200€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 488 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 853 €/an
Calcul : 488 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 756 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 720 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 397 €/an
Calcul : 33 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 585 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 138 €
Revenus locatifs : +5 853 €
Charges déductibles : -36 138 €
Résultat foncier Année 1 : -30 285 €(Déficit de 30 285 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 885 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 738 €/an
Revenus locatifs : +5 853 €
Charges déductibles : -4 738 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 115 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8884.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 79 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 350 €(65% de 79 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 867 €/an
Calcul : 51 350 € × 3,636% = 1 867 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 853 €36 142 €3 759 €-30 289 €21 400 €8 889 €8 889 €
25 970 €4 640 €3 658 €1 330 €--7 558 €
36 089 €4 535 €3 553 €1 555 €--6 004 €
46 211 €4 426 €3 444 €1 785 €--4 219 €
56 335 €4 314 €3 332 €2 021 €--2 198 €
66 462 €4 198 €3 216 €2 264 €---
76 591 €4 079 €3 096 €2 513 €---
86 723 €3 955 €2 973 €2 768 €---
96 858 €3 827 €2 845 €3 030 €---
106 995 €3 695 €2 713 €3 300 €---
117 135 €3 559 €2 577 €3 576 €---
127 277 €3 418 €2 436 €3 859 €---
137 423 €3 273 €2 290 €4 150 €---
147 571 €3 122 €2 140 €4 449 €---
157 723 €2 967 €1 985 €4 756 €---
167 877 €2 806 €1 824 €5 071 €---
178 035 €2 641 €1 659 €5 394 €---
188 196 €2 469 €1 487 €5 726 €---
198 359 €2 293 €1 310 €6 067 €---
208 527 €2 110 €1 128 €6 417 €---
218 697 €1 921 €939 €6 776 €---
228 871 €1 726 €744 €7 145 €---
239 049 €1 525 €542 €7 524 €---
249 229 €1 316 €334 €7 913 €---
259 414 €1 101 €119 €8 313 €---
TOTAL187 471 €110 057 €54 104 €77 414 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 77 414 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 853 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 229 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 229 €-6 420 €+7 649 €
2+1 229 €0 €+1 229 €
3+1 229 €0 €+1 229 €
4+1 229 €0 €+1 229 €
5+1 229 €0 €+1 229 €
6+1 229 €+20 €+1 209 €
7+1 229 €+754 €+475 €
8+1 229 €+830 €+399 €
9+1 229 €+909 €+320 €
10+1 229 €+990 €+239 €
11+1 229 €+1 073 €+156 €
12+1 229 €+1 158 €+71 €
13+1 229 €+1 245 €-16 €
14+1 229 €+1 335 €-106 €
15+1 229 €+1 427 €-198 €
16+1 229 €+1 521 €-292 €
17+1 229 €+1 618 €-389 €
18+1 229 €+1 718 €-489 €
19+1 229 €+1 820 €-591 €
20+1 229 €+1 925 €-696 €
21+1 229 €+2 033 €-804 €
22+1 229 €+2 144 €-915 €
23+1 229 €+2 257 €-1 028 €
24+1 229 €+2 374 €-1 145 €
25+1 229 €+2 494 €-1 265 €
Total+30 725 €+23 224 €+7 501 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 116 jours
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