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Appartement Valence 3 pièce(s) 65.62 m2

VilleValence (26)
Surface65.62m²
Coût Total157 200€
Loyer Annuel8 046€
Rentabilité5.12%
Cashflow/mois-383€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 105 000 €
Surface : 65.62 m²
Prix au m² : 1 600,12 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur, Cave, Nombre de WC : 1

EN EXCLUSIVITE - VALENCE SUD, Situé avenue Victor Hugo, cet appartement de type 3 en rez-de-chaussée offre un beau potentiel après quelques travaux de rénovation. Il se compose d'un séjour lumineux, d'une cuisine indépendante, de deux chambres dont une avec accès à un balcon donnant sur un espace vert, d'une salle d'eau récemment rénovée ainsi que de toilettes séparées. Une cave et une place de parking aérienne numérotée complètent ce bien, situé dans une résidence sécurisée avec interphone. Chauffage mixte (collectif et climatisation réversible). Une belle opportunité pour un premier achat ou un projet d'investissement. Proche bus, écoles et commerces. Classe Energétique avant travaux : D - GES : D - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1000€ et 1410€/ an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021-2022-2023. Tél : 04 28 99 10 00 - www.valimovia.fr Copropriété de 727 lots - dont 232 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 1932.00 euros. Sophie LE GALL (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - . - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/279631.pdf

Ville : Valence
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26000
Coordonnées : 44.909039, 4.881002
Total : 157 200€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 43 800€
Valeur du bien : 148 800€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.62m²
Loyer prédit : 10.22€/m²/mois
Fourchette : 8.05€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 670€/mois
Loyer annuel estimé : 8046€/an
Fourchette totale : 528€ - 851€/mois
Fourchette annuelle : 6339€ - 10211€/an
Rentabilité brute :5.12%
Fourchette de rentabilité :4.03% - 6.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 969,1 €/m²
Basé sur :178 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :129 212 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-24 212€ (-18.7%)
Marge achat-revente :-27 988€ (-21.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :157 200€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.25%
Assurance emprunteur :58,95€/mois
Taux d'assurance : 0.45% par an
Total mensualité : 825,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 618,33€
Coût de l'assurance :17 685,00€
Taxe foncière : 804,56€/an
Soit par mois : 67,05€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 161,00€/mois
Soit par an : 1 932,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 670,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 053,06€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-382,59€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à jour du système de chauffage mixte (collectif et climatisation réversible) pour garantir son efficacité
Quantité: 1 système pour 65.62 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise à jour du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des meubles de cuisine anciens et mise à jour des équipements
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant une mise à jour
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la salle de bain
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état général
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 800 €(667 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Remplacement système chauffage: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Remplacement fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:400€
    Peinture salle de bain: 5 m² × 80€/m² = 400€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Pose parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture chambres: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:1 600€
    Peinture salon: 20 m² × 80€/m² = 1600€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Valence (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 670 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 046 €/an
Calcul : 670 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 043 €/an
Base de calcul : Emprunt de 157 200 € à 3.25% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 707 €/an
Calcul : 59 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 805 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 932 €/an
Calcul : 161 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 287 €
Revenus locatifs : +8 046 €
Charges déductibles : -52 287 €
Résultat foncier Année 1 : -44 241 €(Déficit de 44 241 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 841 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 487 €/an
Revenus locatifs : +8 046 €
Charges déductibles : -8 487 €
Résultat foncier Années 2+ : -441 €/an(Déficit de 441 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22840.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 046 €52 292 €5 048 €-44 246 €21 400 €22 846 €22 846 €
28 207 €8 355 €4 911 €-148 €148 €-22 846 €
38 371 €8 214 €4 770 €157 €--22 689 €
48 538 €8 068 €4 624 €470 €--22 218 €
58 709 €7 917 €4 473 €792 €--21 427 €
68 883 €7 761 €4 317 €1 122 €--20 305 €
79 061 €7 600 €4 156 €1 460 €--18 845 €
89 242 €7 434 €3 990 €1 808 €--17 037 €
99 427 €7 263 €3 819 €2 164 €--14 873 €
109 615 €7 085 €3 641 €2 530 €--12 343 €
119 808 €6 902 €3 458 €2 905 €--9 438 €
1210 004 €6 713 €3 269 €3 291 €---
1310 204 €6 518 €3 074 €3 686 €---
1410 408 €6 316 €2 872 €4 092 €---
1510 616 €6 107 €2 663 €4 509 €---
1610 828 €5 892 €2 448 €4 936 €---
1711 045 €5 669 €2 225 €5 376 €---
1811 266 €5 440 €1 996 €5 826 €---
1911 491 €5 202 €1 758 €6 289 €---
2011 721 €4 957 €1 513 €6 764 €---
2111 955 €4 704 €1 260 €7 252 €---
2212 194 €4 442 €998 €7 753 €---
2312 438 €4 171 €728 €8 267 €---
2412 687 €3 892 €448 €8 795 €---
2512 941 €3 604 €160 €9 337 €---
TOTAL257 704 €202 517 €72 618 €55 186 €21 548 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 464 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 55 186 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 046 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 690 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 690 €-6 420 €+8 110 €
2+1 690 €-44 €+1 734 €
3+1 690 €0 €+1 690 €
4+1 690 €0 €+1 690 €
5+1 690 €0 €+1 690 €
6+1 690 €0 €+1 690 €
7+1 690 €0 €+1 690 €
8+1 690 €0 €+1 690 €
9+1 690 €0 €+1 690 €
10+1 690 €0 €+1 690 €
11+1 690 €0 €+1 690 €
12+1 690 €+987 €+703 €
13+1 690 €+1 106 €+584 €
14+1 690 €+1 228 €+462 €
15+1 690 €+1 353 €+337 €
16+1 690 €+1 481 €+209 €
17+1 690 €+1 613 €+77 €
18+1 690 €+1 748 €-58 €
19+1 690 €+1 887 €-197 €
20+1 690 €+2 029 €-339 €
21+1 690 €+2 176 €-486 €
22+1 690 €+2 326 €-636 €
23+1 690 €+2 480 €-790 €
24+1 690 €+2 638 €-948 €
25+1 690 €+2 801 €-1 111 €
Total+42 250 €+19 387 €+22 863 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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