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Castelsarrasin Centre-ville Appartement T2 d'environ 48 m²1er étage Investissement locatif

Bien expiré
VilleCastelsarrasin (82)
Surface48m²
Coût Total85 740€
Loyer Annuel7 397€
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois-292€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 500 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 364,58 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé en plein coeur de Castelsarrasin, cet appartement T2 d'environ 48 m² se trouve au 1er étage d'une copropriété bénévole en cours de création de 6 appartements. Il se compose d'une pièce de vie avec cuisine, d'une chambre séparée et d'une salle d'eau avec WC. L'agencement est fonctionnel et adapté à la location. Emplacement central, à proximité immédiate des commerces, services et transports. Le bien est actuellement loué 395 € par mois charges comprises, offrant une rentabilité immédiate avec locataire en place. Copropriété bénévole en création, avec charges futures maîtrisées. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/344137.pdf

Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.040532, 1.107497
Total : 85 740€
Prix d'acquisition : 65 500€
Travaux : 15 000€
Valeur du bien : 80 500€
Frais de notaire : 5 240€
Coût estimé : 5 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48m²
Loyer prédit : 12.84€/m²/mois
Fourchette : 10.75€ - 15.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7397€/an
Fourchette totale : 516€ - 736€/mois
Fourchette annuelle : 6194€ - 8835€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 740€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :426,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :25,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 451,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 204,18€
Coût de l'assurance :7 502,25€
Taxe foncière : 739,73€/an
Soit par mois : 61,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 395,00€/mois
Soit par an : 4 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 616,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-291,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol.
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une mise à jour complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations électriques et de plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations légèrement datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 000 €(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000€
    Douche complète: 1 × 3000€ = 3000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (4 m²): 4 × 60€/m² = 240€, Carrelage sol (4 m²): 4 × 60€/m² = 240€, Main d'œuvre: 1620€
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète (10 m²): 1 × 6000€ = 6000€, Électricité cuisine: 800€, Plomberie cuisine: 1000€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelsarrasin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 397 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 912 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 740 € à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 740 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 740 €/an
Calcul : 395 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 692 €
Revenus locatifs : +7 397 €
Charges déductibles : -23 692 €
Résultat foncier Année 1 : -16 295 €(Déficit de 16 295 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 595 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 692 €/an
Revenus locatifs : +7 397 €
Charges déductibles : -8 692 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 295 €/an(Déficit de 1 295 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5594.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 575 €(65% de 65 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 548 €/an
Calcul : 42 575 € × 3,636% = 1 548 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 397 €23 695 €2 915 €-16 297 €10 700 €5 597 €5 597 €
27 545 €8 618 €2 838 €-1 072 €1 072 €-5 597 €
37 696 €8 538 €2 758 €-842 €842 €-5 597 €
47 850 €8 456 €2 676 €-606 €606 €-5 597 €
58 007 €8 370 €2 590 €-363 €363 €-5 597 €
68 167 €8 282 €2 502 €-115 €115 €-5 597 €
78 331 €8 191 €2 411 €140 €--5 457 €
88 497 €8 096 €2 316 €401 €--5 056 €
98 667 €7 998 €2 218 €669 €--4 387 €
108 841 €7 897 €2 117 €944 €--3 443 €
119 017 €7 792 €2 012 €1 225 €--2 218 €
129 198 €7 683 €1 903 €1 514 €---
139 382 €7 571 €1 791 €1 811 €---
149 569 €7 455 €1 675 €2 115 €---
159 761 €7 334 €1 555 €2 426 €---
169 956 €7 210 €1 430 €2 746 €---
1710 155 €7 081 €1 301 €3 074 €---
1810 358 €6 948 €1 168 €3 410 €---
1910 565 €6 810 €1 030 €3 756 €---
2010 777 €6 667 €887 €4 110 €---
2110 992 €6 519 €739 €4 473 €---
2211 212 €6 366 €586 €4 846 €---
2311 436 €6 207 €428 €5 229 €---
2411 665 €6 044 €264 €5 621 €---
2511 898 €5 874 €94 €6 024 €---
TOTAL236 939 €201 700 €42 204 €35 239 €13 698 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 109 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 239 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 553 €-3 210 €+4 763 €
2+1 553 €-322 €+1 875 €
3+1 553 €-253 €+1 806 €
4+1 553 €-182 €+1 735 €
5+1 553 €-109 €+1 662 €
6+1 553 €-34 €+1 587 €
7+1 553 €0 €+1 553 €
8+1 553 €0 €+1 553 €
9+1 553 €0 €+1 553 €
10+1 553 €0 €+1 553 €
11+1 553 €0 €+1 553 €
12+1 553 €+454 €+1 099 €
13+1 553 €+543 €+1 010 €
14+1 553 €+634 €+919 €
15+1 553 €+728 €+825 €
16+1 553 €+824 €+729 €
17+1 553 €+922 €+631 €
18+1 553 €+1 023 €+530 €
19+1 553 €+1 127 €+426 €
20+1 553 €+1 233 €+320 €
21+1 553 €+1 342 €+211 €
22+1 553 €+1 454 €+99 €
23+1 553 €+1 569 €-16 €
24+1 553 €+1 686 €-133 €
25+1 553 €+1 807 €-254 €
Total+38 825 €+11 237 €+27 588 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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