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Castelsarrasin Centre-ville Appartement T2 d'environ 48 m²1er étage Investissement locatif

Bien expiré
VilleCastelsarrasin (82)
Surface48
Coût Total85 740
Loyer Annuel7 397
Rentabilité8.63%
Cashflow/mois-292
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 500 €
Surface : 48 m²
Prix au m² : 1 364,58 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur électrique individuel, Nombre d'égages : 3, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Situé en plein coeur de Castelsarrasin, cet appartement T2 d'environ 48 m² se trouve au 1er étage d'une copropriété bénévole en cours de création de 6 appartements. Il se compose d'une pièce de vie avec cuisine, d'une chambre séparée et d'une salle d'eau avec WC. L'agencement est fonctionnel et adapté à la location. Emplacement central, à proximité immédiate des commerces, services et transports. Le bien est actuellement loué 395 € par mois charges comprises, offrant une rentabilité immédiate avec locataire en place. Copropriété bénévole en création, avec charges futures maîtrisées. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/344137.pdf

Ville : Castelsarrasin
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82100
Coordonnées : 44.040532, 1.107497
Total : 85 740
Prix d'acquisition : 65 500
Travaux : 15 000
Valeur du bien : 80 500
Frais de notaire : 5 240
Coût estimé : 5 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 48
Loyer prédit : 12.84€/m²/mois
Fourchette : 10.75€ - 15.34€/m²/mois
Loyer total estimé : 616€/mois
Loyer annuel estimé : 7397€/an
Fourchette totale : 516€ - 736€/mois
Fourchette annuelle : 6194€ - 8835€/an
Rentabilité brute :8.63%
Fourchette de rentabilité :7.22% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :85 740
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :426,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.44%
Assurance emprunteur :25,01€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 451,49€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 204,18
Coût de l'assurance :7 502,25
Taxe foncière : 739,73€/an
Soit par mois : 61,64€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 395,00€/mois
Soit par an : 4 740,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 616,45€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,13€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-291,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 176 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que du carrelage des murs et du sol.
Quantité: 4 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessitant une mise à jour complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise à jour des installations électriques et de plomberie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec installations légèrement datées

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :15 000(313 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain:6 000
    Douche complète: 1 × 3000€ = 3000€, Lavabo: 1 × 500€ = 500€, WC: 1 × 400€ = 400€, Carrelage murs (4 m²): 4 × 60€/m² = 240€, Carrelage sol (4 m²): 4 × 60€/m² = 240€, Main d'œuvre: 1620€
  • Cuisine:9 000
    Cuisine complète (10 m²): 1 × 6000€ = 6000€, Électricité cuisine: 800€, Plomberie cuisine: 1000€, Main d'œuvre: 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Castelsarrasin (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 616 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 397 €/an
Calcul : 616 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 912 €/an
Base de calcul : Emprunt de 85 740 à 3.44% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 300 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 740 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 740 €/an
Calcul : 395 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 15 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 23 692
Revenus locatifs : +7 397
Charges déductibles : -23 692
Résultat foncier Année 1 : -16 295(Déficit de 16 295 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 5 595
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 692 €/an
Revenus locatifs : +7 397
Charges déductibles : -8 692
Résultat foncier Années 2+ : -1 295 €/an(Déficit de 1 295 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5594.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 575(65% de 65 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 548 €/an
Calcul : 42 575 € × 3,636% = 1 548
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 39723 6952 915-16 29710 700 €5 597 €5 597 €
27 5458 6182 838-1 0721 072 €-5 597 €
37 6968 5382 758-842842 €-5 597 €
47 8508 4562 676-606606 €-5 597 €
58 0078 3702 590-363363 €-5 597 €
68 1678 2822 502-115115 €-5 597 €
78 3318 1912 411140--5 457 €
88 4978 0962 316401--5 056 €
98 6677 9982 218669--4 387 €
108 8417 8972 117944--3 443 €
119 0177 7922 0121 225--2 218 €
129 1987 6831 9031 514---
139 3827 5711 7911 811---
149 5697 4551 6752 115---
159 7617 3341 5552 426---
169 9567 2101 4302 746---
1710 1557 0811 3013 074---
1810 3586 9481 1683 410---
1910 5656 8101 0303 756---
2010 7776 6678874 110---
2110 9926 5197394 473---
2211 2126 3665864 846---
2311 4366 2074285 229---
2411 6656 0442645 621---
2511 8985 874946 024---
TOTAL236 939201 70042 20435 23913 698Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 109
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 35 239
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 397 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 553 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 553-3 210+4 763
2+1 553-322+1 875
3+1 553-253+1 806
4+1 553-182+1 735
5+1 553-109+1 662
6+1 553-34+1 587
7+1 5530+1 553
8+1 5530+1 553
9+1 5530+1 553
10+1 5530+1 553
11+1 5530+1 553
12+1 553+454+1 099
13+1 553+543+1 010
14+1 553+634+919
15+1 553+728+825
16+1 553+824+729
17+1 553+922+631
18+1 553+1 023+530
19+1 553+1 127+426
20+1 553+1 233+320
21+1 553+1 342+211
22+1 553+1 454+99
23+1 553+1 569-16
24+1 553+1 686-133
25+1 553+1 807-254
Total+38 825+11 237+27 588
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 142 jours
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