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Appartement 4 pièces ? Lumineux, soigné et idéalement situé à Joué-Lès-Tours

VilleJoué-lès-Tours (37)
Surface76.54
Coût Total107 840
Loyer Annuel10 229
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois-6
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 76.54 m²
Prix au m² : 1 162,79 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur collectif, Nombre d'égages : 5, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Estelle vous propose de découvrir cet appartement, situé au 1er étage d'une résidence calme et bien entretenue, à quelques minutes à pied du centre-ville et de toutes les commodités (commerces, écoles, transports, services). D'une superficie fonctionnelle, il se compose de : Un séjour lumineux avec accès à un petit balcon, une cuisine indépendante, trois chambres ,une salle de bains, WC, un dégagement équipé de nombreux placards offrant un bel espace de rangement. Cave avec électricité et séchoir en sous-sol. L'appartement est bien entretenu, mais nécessitera une remise au goût du jour, notamment le remplacement des revêtements de sols et quelques rafraîchissements décoratifs, afin de révéler tout son potentiel. Une belle opportunité pour créer un intérieur à votre image, dans un secteur recherché où tout se fait à pied. À découvrir rapidement ! Nous sommes joignable du lundi au samedi de 8h00 à 19h00. (11.25 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 369 lots - dont 211 lots habitation. (Pas de procédure en cours). Charges annuelles : 2616.00 euros. - https://media.immo-facile.com/segments/immo/catalog/images/manufacturers_bareme/292317.pdf

Ville : Joué-lès-Tours
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37300
Coordonnées : 47.346885, 0.661612
Total : 107 840
Prix d'acquisition : 89 000
Travaux : 11 720
Valeur du bien : 100 720
Frais de notaire : 7 120
Coût estimé : 7 120
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 76.54
Loyer prédit : 11.14€/m²/mois
Fourchette : 9.53€ - 13.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 852€/mois
Loyer annuel estimé : 10229€/an
Fourchette totale : 730€ - 996€/mois
Fourchette annuelle : 8757€ - 11948€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :8.12% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 919,82 €/m²
Basé sur :280 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 943
Prix d'achat :89 000
Décote à l'achat :-57 943 (-39.4%)
Marge achat-revente :39 103€ (26.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 840
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,37€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :26,96€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 555,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :50 672,37
Coût de l'assurance :8 088,00
Taxe foncière : 1 022,90€/an
Soit par mois : 85,24€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 218,00€/mois
Soit par an : 2 616,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 852,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 858,58€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-6,16€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de l'électroménager.
Quantité: 8 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement changement de revêtement de sol.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des 3 chambres avec peinture et éventuellement changement de revêtement de sol.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - chambres nécessitent un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la salle de bain avec remplacement des éléments sanitaires et carrelage.
Quantité: N/A
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite une mise à jour.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :11 720(153 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:2 800
    Peinture cuisine: 8 m² × 30€/m² = 240€, Remplacement électroménager: 2000€, Main d'œuvre: 560€
  • Salon:1 600
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Changement revêtement de sol: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 100€
  • Chambres:2 520
    Peinture chambres: 36 m² × 30€/m² = 1080€, Changement revêtement de sol: 36 m² × 40€/m² = 1440€, Main d'œuvre: -120€
  • Salle de bain:4 800
    Rénovation salle de bain: 12 m² × 400€/m² = 4800€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Joué-lès-Tours. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés à la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 852 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 229 €/an
Calcul : 852 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 513 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 840 à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 324 €/an
Calcul : 27 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 023 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 616 €/an
Calcul : 218 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 11 720
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 19 195
Revenus locatifs : +10 229
Charges déductibles : -19 195
Résultat foncier Année 1 : -8 966(Déficit de 8 966 €)
Imputable sur revenu global : 8 966
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 475 €/an
Revenus locatifs : +10 229
Charges déductibles : -7 475
Résultat foncier Années 2+ : 2 754 €/an
Prix d'achat du bien : 89 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 22919 1993 516-8 9708 970 €--
210 4347 3843 4223 050---
310 6427 2863 3243 356---
410 8557 1853 2233 670---
511 0727 0813 1183 991---
611 2946 9733 0104 321---
711 5206 8612 8994 658---
811 7506 7462 7835 004---
911 9856 6272 6645 358---
1012 2256 5042 5415 721---
1112 4696 3762 4146 093---
1212 7196 2452 2826 474---
1312 9736 1092 1466 864---
1413 2325 9682 0067 264---
1513 4975 8231 8617 674---
1613 7675 6731 7108 094---
1714 0425 5181 5558 524---
1814 3235 3571 3958 966---
1914 6105 1921 2299 418---
2014 9025 0211 0589 881---
2115 2004 84488110 356---
2215 5044 66169810 843---
2315 8144 47250911 342---
2416 1304 27631411 854---
2516 4534 07411212 378---
TOTAL327 639161 45350 672166 1868 970Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 691
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 166 186
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 229 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 148 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 148-2 691+4 839
2+2 148+915+1 233
3+2 148+1 007+1 141
4+2 148+1 101+1 047
5+2 148+1 197+951
6+2 148+1 296+852
7+2 148+1 398+750
8+2 148+1 501+647
9+2 148+1 607+541
10+2 148+1 716+432
11+2 148+1 828+320
12+2 148+1 942+206
13+2 148+2 059+89
14+2 148+2 179-31
15+2 148+2 302-154
16+2 148+2 428-280
17+2 148+2 557-409
18+2 148+2 690-542
19+2 148+2 825-677
20+2 148+2 964-816
21+2 148+3 107-959
22+2 148+3 253-1 105
23+2 148+3 403-1 255
24+2 148+3 556-1 408
25+2 148+3 714-1 566
Total+53 700+49 856+3 844
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 35 jours
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