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Appartement

VilleChâteauroux (36)
Surface75
Coût Total136 480
Loyer Annuel7 624
Rentabilité5.59%
Cashflow/mois-143
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 56 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 746,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : sol gaz collectif, Cave, Nombre de WC : 1, Mandat exclusif

Découvrez cet appartement de 75 m² situé proche du centre ville de Châteauroux, au 3ème étage d’un immeuble avec ascenseur. Il se compose de deux chambres et d’une salle de bains, offrant une base idéale pour créer un intérieur à votre image. Cet appartement à fort potentiel nécessite quelques travaux de rafraîchissement, une excellente opportunité pour les amateurs de rénovation ou les investisseurs souhaitant valoriser un bien à leur goût. Idéalement situé, vous profitez d’un accès immédiat aux transports en commun avec l’arrêt de bus Rochat à seulement 100 mètres (lignes 2, 2D, 6 et 8). À proximité, tout est réuni pour un quotidien pratique : commerces, écoles, restaurants, boulangeries, boucheries, ainsi que le Square Solange Brisset à une minute à pied pour vos moments de détente. Proposé à seulement 56 000 €, ce bien représente une belle opportunité d’investissement ou de résidence principale, alliant emplacement stratégique et fort potentiel de valorisation. Ne laissez pas passer cette occasion — contactez-nous dès maintenant pour organiser une visite ! - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Ch%C3%A2teauroux-36000/376

Ville : Châteauroux
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36000
Coordonnées : 46.821245, 1.699102
Total : 136 480
Prix d'acquisition : 56 000
Travaux : 76 000
Valeur du bien : 132 000
Frais de notaire : 4 480
Coût estimé : 4 480
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75
Loyer prédit : 8.47€/m²/mois
Fourchette : 6.59€ - 10.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 635€/mois
Loyer annuel estimé : 7624€/an
Fourchette totale : 494€ - 817€/mois
Fourchette annuelle : 5930€ - 9802€/an
Rentabilité brute :5.59%
Fourchette de rentabilité :4.34% - 7.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 106,68 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :83 001
Prix d'achat :56 000
Décote à l'achat :-27 001 (-32.5%)
Marge achat-revente :-53 479€ (-64.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :136 480
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :675,95€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,67€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 714,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 306,00
Coût de l'assurance :11 600,80
Taxe foncière : 762,36€/an
Soit par mois : 63,53€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 635,30€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 778,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-142,85€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 199 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant si nécessaire (ex: radiateurs électriques basse consommation)
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si nécessaire
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 75 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager et revêtement
Quantité: cuisine complète (environ 8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessite une rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement important
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 2.3/5 visible - salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :76 000(1 013 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:20 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système: 10000€ + Main d'œuvre: 500€ = 10500€
  • Menuiseries:8 400
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (pose comprise)
  • Eau chaude:6 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité: 3000€ + Main d'œuvre: 500€ = 3500€
  • Cuisine:24 000
    Cuisine complète: 8000€ + Électroménager: 4000€ + Main d'œuvre: 2000€ = 12000€
  • Salle de bain:11 000
    Rénovation complète salle de bain: 5000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000
    Parquet flottant: 20 m² × 100€/m² = 2000€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Salon - Peinture:2 000
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 80€/m² = 2000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteauroux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DB(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 35 400✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 635 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 624 €/an
Calcul : 635 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 581 €/an
Base de calcul : Emprunt de 136 480 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 464 €/an
Calcul : 39 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 762 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 76 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 81 808
Revenus locatifs : +7 624
Charges déductibles : -81 808
Résultat foncier Année 1 : -74 184(Déficit de 74 184 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 52 784
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 808 €/an
Revenus locatifs : +7 624
Charges déductibles : -5 808
Résultat foncier Années 2+ : 1 816 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 52784.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 56 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 36 400(65% de 56 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 324 €/an
Calcul : 36 400 € × 3,636% = 1 324
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 62481 8124 586-74 18921 400 €52 789 €52 789 €
27 7765 6904 4642 086--50 703 €
37 9325 5644 3382 367--48 336 €
48 0905 4344 2082 656--45 679 €
58 2525 2994 0732 953--42 727 €
68 4175 1603 9333 257--39 469 €
78 5855 0153 7893 570--35 899 €
88 7574 8663 6403 891--32 008 €
98 9324 7123 4854 220--27 788 €
109 1114 5523 3264 559--23 229 €
119 2934 3873 1604 906--18 323 €
129 4794 2162 9895 263---
139 6694 0392 8125 630---
149 8623 8562 6296 006---
1510 0593 6672 4406 393---
1610 2603 4712 2446 790---
1710 4663 2682 0427 197---
1810 6753 0581 8327 616---
1910 8882 8421 6158 047---
2011 1062 6171 3918 489---
2111 3282 3851 1598 943---
2211 5552 1459199 410---
2311 7861 8976709 889---
2412 0221 64041310 382---
2512 2621 37414710 888---
TOTAL244 186172 96666 30671 22121 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 71 221
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 624 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 601 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 601-6 420+8 021
2+1 6010+1 601
3+1 6010+1 601
4+1 6010+1 601
5+1 6010+1 601
6+1 6010+1 601
7+1 6010+1 601
8+1 6010+1 601
9+1 6010+1 601
10+1 6010+1 601
11+1 6010+1 601
12+1 601+1 579+22
13+1 601+1 689-88
14+1 601+1 802-201
15+1 601+1 918-317
16+1 601+2 037-436
17+1 601+2 159-558
18+1 601+2 285-684
19+1 601+2 414-813
20+1 601+2 547-946
21+1 601+2 683-1 082
22+1 601+2 823-1 222
23+1 601+2 967-1 366
24+1 601+3 115-1 514
25+1 601+3 266-1 665
Total+40 025+26 863+13 162
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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