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Appartement Tarbes 87.7 m² T-4 à vendre, 101 370 € | Orpi

Bien expiré
VilleTarbes (65)
Surface87.7m²
Coût Total144 380€
Loyer Annuel9 211€
Rentabilité6.38%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1
Prix : 101 370 €
Surface : 87.7 m²
Prix au m² : 1 155,87 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 pièces, Surface 88 m², 3 chambres, 1 salle de bain/eau, Séjour 26,28 m², Chauffage individuel, Électricité, Meublé, Bâtiment composé de 2 étages

101 370 € prix indicatif

Ville : Tarbes
Département : Hautes-Pyrénées
Région : Occitanie
Code postal : 65000
Total : 144 380€
Prix d'acquisition : 101 370€
Travaux : 34 900€
Valeur du bien : 136 270€
Frais de notaire : 8 110€
Coût estimé : 8 110€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87.7m²
Loyer prédit : 8.75€/m²/mois
Fourchette : 7.10€ - 10.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9211€/an
Fourchette totale : 623€ - 946€/mois
Fourchette annuelle : 7476€ - 11347€/an
Rentabilité brute :6.38%
Fourchette de rentabilité :5.18% - 7.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :720,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.47%
Assurance emprunteur :42,11€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 762,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 763,82€
Coût de l'assurance :12 633,25€
Taxe foncière : 921,06€/an
Soit par mois : 76,75€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 839,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 87.7 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement sol/murs)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 1/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, peinture
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 1/5 assumé d'après pire état visible
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet, stratifié ou carrelage), peinture murs et plafonds, réfection électricité, menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 1/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 900 €(398 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 700€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 700€
  • Menuiseries:11 700€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:3 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:2 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:9 000€
    Rénovation chambres (3 pièces): 45 m² × 200€/m² = 9000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tarbes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 211 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 947 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 380 € à 3.47% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 505 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 41 273 €
Revenus locatifs : +9 211 €
Charges déductibles : -41 273 €
Résultat foncier Année 1 : -32 063 €(Déficit de 32 063 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 10 663 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 373 €/an
Revenus locatifs : +9 211 €
Charges déductibles : -6 373 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 837 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 10662.72 € reporté.
Prix d'achat du bien : 101 370 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 65 891 €(65% de 101 370 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 396 €/an
Calcul : 65 891 € × 3,636% = 2 396 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 211 €41 278 €4 952 €-32 067 €21 400 €10 667 €10 667 €
29 395 €6 248 €4 821 €3 147 €--7 520 €
39 583 €6 113 €4 687 €3 470 €--4 051 €
49 774 €5 973 €4 547 €3 801 €--250 €
59 970 €5 829 €4 402 €4 141 €---
610 169 €5 679 €4 253 €4 490 €---
710 373 €5 524 €4 098 €4 848 €---
810 580 €5 364 €3 938 €5 216 €---
910 792 €5 198 €3 772 €5 594 €---
1011 007 €5 026 €3 600 €5 981 €---
1111 228 €4 848 €3 422 €6 379 €---
1211 452 €4 664 €3 238 €6 788 €---
1311 681 €4 473 €3 047 €7 208 €---
1411 915 €4 276 €2 850 €7 639 €---
1512 153 €4 072 €2 645 €8 082 €---
1612 396 €3 860 €2 434 €8 536 €---
1712 644 €3 641 €2 215 €9 003 €---
1812 897 €3 414 €1 988 €9 483 €---
1913 155 €3 180 €1 753 €9 975 €---
2013 418 €2 937 €1 510 €10 482 €---
2113 686 €2 685 €1 259 €11 002 €---
2213 960 €2 424 €998 €11 536 €---
2314 239 €2 155 €728 €12 085 €---
2414 524 €1 876 €449 €12 648 €---
2514 815 €1 587 €160 €13 228 €---
TOTAL295 018 €142 324 €71 764 €152 694 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 152 694 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 211 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 934 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 934 €-6 420 €+8 354 €
2+1 934 €0 €+1 934 €
3+1 934 €0 €+1 934 €
4+1 934 €0 €+1 934 €
5+1 934 €+1 167 €+767 €
6+1 934 €+1 347 €+587 €
7+1 934 €+1 454 €+480 €
8+1 934 €+1 565 €+369 €
9+1 934 €+1 678 €+256 €
10+1 934 €+1 794 €+140 €
11+1 934 €+1 914 €+20 €
12+1 934 €+2 036 €-102 €
13+1 934 €+2 162 €-228 €
14+1 934 €+2 292 €-358 €
15+1 934 €+2 424 €-490 €
16+1 934 €+2 561 €-627 €
17+1 934 €+2 701 €-767 €
18+1 934 €+2 845 €-911 €
19+1 934 €+2 993 €-1 059 €
20+1 934 €+3 144 €-1 210 €
21+1 934 €+3 300 €-1 366 €
22+1 934 €+3 461 €-1 527 €
23+1 934 €+3 625 €-1 691 €
24+1 934 €+3 795 €-1 861 €
25+1 934 €+3 968 €-2 034 €
Total+48 350 €+45 808 €+2 542 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 296 jours
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