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Détails du bien

VilleToulouse (31)
Surface55m²
Coût Total129 460€
Loyer Annuel8 144€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-163€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 92 000 €
Surface : 55 m²
Prix au m² : 1 672,73 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Radiateur Gaz Individuel, Nombre d'égages : 5, Mandat exclusif

Appartement 3 pièces 55m² - TOULOUSE // Proche métro MERMOZ Dans une résidence sécurisée, venez découvrir cet appartement traversant T3 d'environ 55 m². Séjour lumineux et une cuisine séparée. 1 place parking sécurisée et 1 cave complètent ce bien.

Charges annuelles : 1036 € // Nombre de lots : 30 Pas de procédures en cours // Honoraires charges vendeur

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr. Le bien est soumis au statut de la copropriété , la copropriété comporte 30 lots , la quote-part budget prévisionnel (dépenses courantes) est de 1 036,00 euros/an. - https://www.agestis-immobilier.com/qui-sommes-nous/nos-honoraires

Ville : Toulouse
Département : Haute-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 31100
Coordonnées : 43.581583, 1.413131
Total : 129 460€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 30 100€
Valeur du bien : 122 100€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 55m²
Loyer prédit : 12.34€/m²/mois
Fourchette : 9.66€ - 15.76€/m²/mois
Loyer total estimé : 679€/mois
Loyer annuel estimé : 8144€/an
Fourchette totale : 531€ - 867€/mois
Fourchette annuelle : 6376€ - 10403€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.93% - 8.04%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 579,84 €/m²
Basé sur :278 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :86 891 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :+5 109€ (+5.9%)
Marge achat-revente :-42 569€ (-49.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :129 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :650,19€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :37,76€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 687,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :65 597,62€
Coût de l'assurance :11 327,75€
Taxe foncière : 814,43€/an
Soit par mois : 67,87€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 86,33€/mois
Soit par an : 1 036,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 678,69€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 842,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-163,46€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 286 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux de finition dans la salle de bain
Quantité: 6 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et petits travaux de finition dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :30 100 €(547 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:600€
    Peinture salle de bain: 6 m² × 30€/m² = 180€, Main d'œuvre: 420€
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:800€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Toulouse (pas d'ajustement régional). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 679 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 144 €/an
Calcul : 679 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 513 €/an
Base de calcul : Emprunt de 129 460 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 453 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 814 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 036 €/an
Calcul : 86 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 30 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 916 €
Revenus locatifs : +8 144 €
Charges déductibles : -36 916 €
Résultat foncier Année 1 : -28 772 €(Déficit de 28 772 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 7 372 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 816 €/an
Revenus locatifs : +8 144 €
Charges déductibles : -6 816 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 328 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 7372.12 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 144 €36 921 €4 517 €-28 776 €21 400 €7 376 €7 376 €
28 307 €6 703 €4 399 €1 604 €--5 772 €
38 473 €6 581 €4 277 €1 893 €--3 879 €
48 643 €6 454 €4 151 €2 189 €--1 691 €
58 816 €6 323 €4 020 €2 492 €---
68 992 €6 188 €3 884 €2 804 €---
79 172 €6 047 €3 743 €3 125 €---
89 355 €5 901 €3 598 €3 454 €---
99 542 €5 750 €3 447 €3 792 €---
109 733 €5 594 €3 291 €4 139 €---
119 928 €5 432 €3 129 €4 496 €---
1210 126 €5 265 €2 961 €4 862 €---
1310 329 €5 091 €2 787 €5 238 €---
1410 536 €4 911 €2 608 €5 624 €---
1510 746 €4 725 €2 421 €6 022 €---
1610 961 €4 532 €2 228 €6 430 €---
1711 180 €4 332 €2 028 €6 849 €---
1811 404 €4 125 €1 821 €7 279 €---
1911 632 €3 910 €1 606 €7 722 €---
2011 865 €3 688 €1 384 €8 177 €---
2112 102 €3 457 €1 154 €8 645 €---
2212 344 €3 219 €915 €9 125 €---
2312 591 €2 972 €668 €9 619 €---
2412 843 €2 716 €412 €10 127 €---
2513 100 €2 451 €147 €10 649 €---
TOTAL260 865 €153 286 €65 598 €107 579 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 107 579 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 144 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 710 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 710 €-6 420 €+8 130 €
2+1 710 €0 €+1 710 €
3+1 710 €0 €+1 710 €
4+1 710 €0 €+1 710 €
5+1 710 €+241 €+1 469 €
6+1 710 €+841 €+869 €
7+1 710 €+937 €+773 €
8+1 710 €+1 036 €+674 €
9+1 710 €+1 138 €+572 €
10+1 710 €+1 242 €+468 €
11+1 710 €+1 349 €+361 €
12+1 710 €+1 459 €+251 €
13+1 710 €+1 571 €+139 €
14+1 710 €+1 687 €+23 €
15+1 710 €+1 806 €-96 €
16+1 710 €+1 929 €-219 €
17+1 710 €+2 055 €-345 €
18+1 710 €+2 184 €-474 €
19+1 710 €+2 317 €-607 €
20+1 710 €+2 453 €-743 €
21+1 710 €+2 593 €-883 €
22+1 710 €+2 738 €-1 028 €
23+1 710 €+2 886 €-1 176 €
24+1 710 €+3 038 €-1 328 €
25+1 710 €+3 195 €-1 485 €
Total+42 750 €+32 274 €+10 476 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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