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Appartement 37 m² à troyes

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface37m²
Coût Total108 400€
Loyer Annuel5 603€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-147€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 40 000 €
Surface : 37 m²
Prix au m² : 1 081,08 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 37 m², 1 pièce

Dans une résidence sénior, venez découvrir ce charmant appartement avec un beau balcon doté d'un store banne, double vitrage Pvc d'une pièce principal comprenant entrée avec placard, kitchenette avec cellier, salle d'eau et Wc, d'une surface de 37 m², situé au 3ème étage avec ascenseur.Copropriété sécurisé, offrant une belle terrasse pour les résidents ainsi que différentes salles de réception, bar-club, salle de bridges et de jeux, salle de sport... Et de nombreux services comme l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs, coordination avec les médecins, aide administrative, animations diverses et bien d'autres interventions.Proche de tous commerces et des commodités.A visiter rapidement.Pour tous compléments d'informations sur le fonctionnement de la résidence et l'organisation d'une visite, je vous invite à me Anne-Christine Vogel [Coordonnées masquées]

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.297470, 4.074800
Total : 108 400€
Prix d'acquisition : 40 000€
Travaux : 65 200€
Valeur du bien : 105 200€
Frais de notaire : 3 200€
Coût estimé : 3 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 37m²
Loyer prédit : 12.62€/m²/mois
Fourchette : 10.09€ - 15.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 467€/mois
Loyer annuel estimé : 5603€/an
Fourchette totale : 373€ - 584€/mois
Fourchette annuelle : 4481€ - 7006€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :4.13% - 6.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :536,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :30,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 567,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :52 663,91€
Coût de l'assurance :9 214,00€
Taxe foncière : 560,26€/an
Soit par mois : 46,69€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 466,89€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 614,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-147,40€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant adapté à l'appartement
Quantité: 1 système pour 37 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Vérification et mise aux normes du système de production d'eau chaude sanitaire
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Assurer un fonctionnement optimal
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la kitchenette, incluant placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour conformité
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour conformité
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 37 m² total)
Raison: Aucune photo chambre - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour conformité
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 37 m² total)
Raison: Aucune photo salon - état 4/5 assumé, rénovation nécessaire pour conformité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :65 200 €(1 762 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:2 400€
    Fenêtres double vitrage: 4 fenêtres × 600€ = 2400€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 20000€ = 20000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:7 400€
    Rénovation lourde chambre: 37 m² × 200€/m² = 7400€ (revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salon:7 400€
    Rénovation lourde salon: 37 m² × 200€/m² = 7400€ (revêtement sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 18 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 467 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 603 €/an
Calcul : 467 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 639 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 400 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 369 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 560 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 65 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 768 €
Revenus locatifs : +5 603 €
Charges déductibles : -69 768 €
Résultat foncier Année 1 : -64 165 €(Déficit de 64 165 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 42 765 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 568 €/an
Revenus locatifs : +5 603 €
Charges déductibles : -4 568 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 035 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 42764.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 40 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 26 000 €(65% de 40 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 945 €/an
Calcul : 26 000 € × 3,636% = 945 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 603 €69 771 €3 642 €-64 168 €21 400 €42 768 €42 768 €
25 715 €4 474 €3 546 €1 240 €--41 528 €
35 829 €4 374 €3 445 €1 455 €--40 073 €
45 946 €4 271 €3 342 €1 675 €--38 399 €
56 064 €4 164 €3 235 €1 901 €--36 498 €
66 186 €4 053 €3 124 €2 133 €--34 365 €
76 309 €3 938 €3 010 €2 371 €--31 994 €
86 436 €3 820 €2 891 €2 616 €--29 378 €
96 564 €3 697 €2 768 €2 867 €--26 511 €
106 696 €3 570 €2 641 €3 125 €--23 385 €
116 830 €3 439 €2 510 €3 391 €--19 995 €
126 966 €3 303 €2 374 €3 663 €---
137 105 €3 163 €2 234 €3 943 €---
147 248 €3 017 €2 088 €4 230 €---
157 393 €2 867 €1 938 €4 526 €---
167 540 €2 711 €1 783 €4 829 €---
177 691 €2 550 €1 622 €5 141 €---
187 845 €2 384 €1 455 €5 461 €---
198 002 €2 212 €1 283 €5 790 €---
208 162 €2 034 €1 105 €6 128 €---
218 325 €1 849 €920 €6 476 €---
228 492 €1 658 €730 €6 833 €---
238 662 €1 461 €532 €7 200 €---
248 835 €1 257 €328 €7 578 €---
259 011 €1 046 €117 €7 966 €---
TOTAL179 454 €141 084 €52 664 €38 369 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 369 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 603 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 177 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 177 €-6 420 €+7 597 €
2+1 177 €0 €+1 177 €
3+1 177 €0 €+1 177 €
4+1 177 €0 €+1 177 €
5+1 177 €0 €+1 177 €
6+1 177 €0 €+1 177 €
7+1 177 €0 €+1 177 €
8+1 177 €0 €+1 177 €
9+1 177 €0 €+1 177 €
10+1 177 €0 €+1 177 €
11+1 177 €0 €+1 177 €
12+1 177 €+1 099 €+78 €
13+1 177 €+1 183 €-6 €
14+1 177 €+1 269 €-92 €
15+1 177 €+1 358 €-181 €
16+1 177 €+1 449 €-272 €
17+1 177 €+1 542 €-365 €
18+1 177 €+1 638 €-461 €
19+1 177 €+1 737 €-560 €
20+1 177 €+1 839 €-662 €
21+1 177 €+1 943 €-766 €
22+1 177 €+2 050 €-873 €
23+1 177 €+2 160 €-983 €
24+1 177 €+2 273 €-1 096 €
25+1 177 €+2 390 €-1 213 €
Total+29 425 €+17 509 €+11 916 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 255 jours
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