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Maison 5 pièces 169 m²

VilleVerdun-sur-Garonne (82)
Surface169m²
Coût Total227 660€
Loyer Annuel19 668€
Rentabilité8.64%
Cashflow/mois+299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 149 000 €
Surface : 169 m²
Prix au m² : 881,66 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 169 m²

Dans le centre historique, cette maison ancienne en parfait état, offre une surface habitable de 169 m² pour 4 chambres dont une au RDC, bureau, séjour avec cheminée et insert, buanderie, 1 salle de bains, 3 salles d'eau, 4 WC, cave. Possibilité de division en 2 logements ainsi que d'acquérir un garage de 85 m². A visiter rapidement. Tel [Coordonnées masquées].

Surface : 169 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 28/04/2026

Consommation énergie primaire : 263 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0.00 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 420 € et 4 680 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Verdun-sur-Garonne
Département : Tarn-et-Garonne
Région : Occitanie
Code postal : 82600
Coordonnées : 43.836258, 1.244574
Total : 227 660€
Prix d'acquisition : 149 000€
Travaux : 66 740€
Valeur du bien : 215 740€
Frais de notaire : 11 920€
Coût estimé : 11 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 169m²
Loyer prédit : 9.70€/m²/mois
Fourchette : 7.77€ - 12.11€/m²/mois
Loyer total estimé : 1639€/mois
Loyer annuel estimé : 19668€/an
Fourchette totale : 1313€ - 2047€/mois
Fourchette annuelle : 15751€ - 24559€/an
Rentabilité brute :8.64%
Fourchette de rentabilité :6.92% - 10.79%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 500 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :422 500 €
Prix d'achat :149 000 €
Décote à l'achat :-273 500€ (-64.7%)
Marge achat-revente :194 840€ (46.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :227 660€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 111,83€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :64,50€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 176,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 889,26€
Coût de l'assurance :19 351,10€
Taxe foncière : 1 966,78€/an
Soit par mois : 163,90€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 638,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 340,23€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :298,75€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 169 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 169 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - nécessite mise aux normes et rafraîchissement
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, réfection plomberie et électricité si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - éléments datés nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 740 €(395 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:14 440€
    Isolation toiture/combles: 169 m² × 80€/m² = 13520€, Main d'œuvre: 920€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 600€
    Fenêtres double vitrage: 21 fenêtres × 600€ = 12600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:8 000€
    Rénovation salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:8 000€
    Rénovation cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture chambres: 60 m² × 40€/m² = 2400€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Verdun-sur-Garonne (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 42 540€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 639 €/mois
Revenus locatifs annuels : 19 668 €/an
Calcul : 1 639 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 348 €/an
Base de calcul : Emprunt de 227 660 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 774 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 967 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 76 829 €
Revenus locatifs : +19 668 €
Charges déductibles : -76 829 €
Résultat foncier Année 1 : -57 161 €(Déficit de 57 161 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 761 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 089 €/an
Revenus locatifs : +19 668 €
Charges déductibles : -10 089 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 579 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35761.09 € reporté.
Prix d'achat du bien : 149 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 96 850 €(65% de 149 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 522 €/an
Calcul : 96 850 € × 3,636% = 3 522 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
119 668 €76 836 €7 355 €-57 168 €21 400 €35 768 €35 768 €
220 061 €9 897 €7 157 €10 164 €--25 605 €
320 462 €9 692 €6 951 €10 770 €--14 834 €
420 872 €9 480 €6 739 €11 392 €--3 443 €
521 289 €9 261 €6 520 €12 028 €---
621 715 €9 034 €6 293 €12 681 €---
722 149 €8 800 €6 059 €13 349 €---
822 592 €8 559 €5 818 €14 034 €---
923 044 €8 309 €5 568 €14 735 €---
1023 505 €8 051 €5 310 €15 454 €---
1123 975 €7 784 €5 043 €16 191 €---
1224 454 €7 509 €4 768 €16 946 €---
1324 944 €7 224 €4 483 €17 719 €---
1425 442 €6 930 €4 189 €18 512 €---
1525 951 €6 626 €3 885 €19 325 €---
1626 470 €6 312 €3 571 €20 158 €---
1727 000 €5 988 €3 247 €21 012 €---
1827 540 €5 653 €2 912 €21 887 €---
1928 090 €5 307 €2 566 €22 784 €---
2028 652 €4 949 €2 208 €23 703 €---
2129 225 €4 579 €1 839 €24 646 €---
2229 810 €4 197 €1 457 €25 612 €---
2330 406 €3 803 €1 062 €26 603 €---
2431 014 €3 395 €655 €27 619 €---
2531 634 €2 974 €233 €28 660 €---
TOTAL629 965 €241 150 €105 889 €388 816 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 388 816 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 19 668 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 130 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 130 €-6 420 €+10 550 €
2+4 130 €0 €+4 130 €
3+4 130 €0 €+4 130 €
4+4 130 €0 €+4 130 €
5+4 130 €+2 576 €+1 554 €
6+4 130 €+3 804 €+326 €
7+4 130 €+4 005 €+125 €
8+4 130 €+4 210 €-80 €
9+4 130 €+4 421 €-291 €
10+4 130 €+4 636 €-506 €
11+4 130 €+4 857 €-727 €
12+4 130 €+5 084 €-954 €
13+4 130 €+5 316 €-1 186 €
14+4 130 €+5 554 €-1 424 €
15+4 130 €+5 798 €-1 668 €
16+4 130 €+6 047 €-1 917 €
17+4 130 €+6 304 €-2 174 €
18+4 130 €+6 566 €-2 436 €
19+4 130 €+6 835 €-2 705 €
20+4 130 €+7 111 €-2 981 €
21+4 130 €+7 394 €-3 264 €
22+4 130 €+7 684 €-3 554 €
23+4 130 €+7 981 €-3 851 €
24+4 130 €+8 286 €-4 156 €
25+4 130 €+8 598 €-4 468 €
Total+103 250 €+116 645 €+-13 395 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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