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Appartement à vendre

VilleMontluel (01)
Surface49m²
Coût Total121 800€
Loyer Annuel8 467€
Rentabilité6.95%
Cashflow/mois-10€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 49 m²
Prix au m² : 1 938,78 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étage, Kitchenette, 1 chambre, Entrée séparée, Non meublé

Fiche Id-SLG182408 : Pour investisseur - appartement vendu loué (bail jusqu'en octobre 2028) type T1 bis au 2ème étage d'une petite copropriété de 4 lots. Entrée - wc séparé - salle d'eau - chambre et pièce de vie comprenant coin cuisine et coin salon. Chauffage électrique individuel. Très peu de charges !

  • Mentions légales : Proposé à la vente à 95000 Euros (honoraires à la charge du vendeur) - DPE réalisé le : 26/06/2026 - Classe-Energie C : 151 kWh.m2.an - Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard compris entre 740 et 1040 Euros - Bien en copropriété comprenant 4 lots et 4 copropriétaires - Affaire suivie par Mr Frederic ALBERT (RCS 525 293 486) (Agent commercial independant) - Reseau Immo-Diffusion Montluel - Pour plus d'informations, contactez notre secrétariat (Appel gratuit ou prix d'une communication locale) - Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :
Ville : Montluel
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01120
Coordonnées : 45.894188, 5.024111
Total : 121 800€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 19 200€
Valeur du bien : 114 200€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 49m²
Loyer prédit : 14.40€/m²/mois
Fourchette : 11.64€ - 17.81€/m²/mois
Loyer total estimé : 706€/mois
Loyer annuel estimé : 8467€/an
Fourchette totale : 570€ - 873€/mois
Fourchette annuelle : 6844€ - 10474€/an
Rentabilité brute :6.95%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.60%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 620,24 €/m²
Basé sur :119 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :128 392 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-33 392€ (-26.0%)
Marge achat-revente :6 592€ (5.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :121 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :608,45€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :36,54€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 644,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 736,15€
Coût de l'assurance :10 962,00€
Taxe foncière : 846,66€/an
Soit par mois : 70,55€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 705,55€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 715,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-10,00€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 151 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 - Aucune photo fournie, état supposé mauvais
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la chambre.
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs un peu abîmés
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - usure normale
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de l'installation électrique.
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :19 200 €(392 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 500€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 9500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète: 6000€
  • Chambres - Revêtement sol:720€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€
  • Chambres - Peinture:480€
    Peinture murs et plafonds: 12 m² × 40€/m² = 480€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€
  • Électricité générale:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 installation: 1500€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluel (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 706 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 467 €/an
Calcul : 706 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 185 €/an
Base de calcul : Emprunt de 121 800 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 438 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 19 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 24 670 €
Revenus locatifs : +8 467 €
Charges déductibles : -24 670 €
Résultat foncier Année 1 : -16 204 €(Déficit de 16 204 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 5 504 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 470 €/an
Revenus locatifs : +8 467 €
Charges déductibles : -5 470 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 996 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 5503.92 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 467 €24 674 €4 189 €-16 208 €10 700 €5 508 €5 508 €
28 636 €5 364 €4 079 €3 271 €--2 236 €
38 809 €5 250 €3 965 €3 558 €---
48 985 €5 132 €3 847 €3 852 €---
59 164 €5 010 €3 725 €4 154 €---
69 348 €4 884 €3 599 €4 464 €---
79 535 €4 753 €3 468 €4 782 €---
89 725 €4 617 €3 332 €5 108 €---
99 920 €4 477 €3 192 €5 443 €---
1010 118 €4 332 €3 047 €5 787 €---
1110 321 €4 181 €2 896 €6 139 €---
1210 527 €4 026 €2 740 €6 502 €---
1310 738 €3 864 €2 579 €6 873 €---
1410 952 €3 697 €2 412 €7 255 €---
1511 171 €3 524 €2 239 €7 647 €---
1611 395 €3 345 €2 060 €8 050 €---
1711 623 €3 160 €1 875 €8 463 €---
1811 855 €2 968 €1 683 €8 887 €---
1912 092 €2 769 €1 484 €9 323 €---
2012 334 €2 564 €1 279 €9 770 €---
2112 581 €2 351 €1 066 €10 230 €---
2212 832 €2 130 €845 €10 702 €---
2313 089 €1 902 €617 €11 187 €---
2413 351 €1 666 €381 €11 685 €---
2513 618 €1 421 €136 €12 197 €---
TOTAL271 187 €112 065 €60 736 €159 122 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 122 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 467 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 778 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 778 €-3 210 €+4 988 €
2+1 778 €0 €+1 778 €
3+1 778 €+397 €+1 381 €
4+1 778 €+1 156 €+622 €
5+1 778 €+1 246 €+532 €
6+1 778 €+1 339 €+439 €
7+1 778 €+1 435 €+343 €
8+1 778 €+1 532 €+246 €
9+1 778 €+1 633 €+145 €
10+1 778 €+1 736 €+42 €
11+1 778 €+1 842 €-64 €
12+1 778 €+1 950 €-172 €
13+1 778 €+2 062 €-284 €
14+1 778 €+2 177 €-399 €
15+1 778 €+2 294 €-516 €
16+1 778 €+2 415 €-637 €
17+1 778 €+2 539 €-761 €
18+1 778 €+2 666 €-888 €
19+1 778 €+2 797 €-1 019 €
20+1 778 €+2 931 €-1 153 €
21+1 778 €+3 069 €-1 291 €
22+1 778 €+3 211 €-1 433 €
23+1 778 €+3 356 €-1 578 €
24+1 778 €+3 506 €-1 728 €
25+1 778 €+3 659 €-1 881 €
Total+44 450 €+47 737 €+-3 287 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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