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Maison à vendre

Bien expiré
VilleCommercy (55)
Surface124m²
Coût Total155 260€
Loyer Annuel10 781€
Rentabilité6.94%
Cashflow/mois-14€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 500 €
Surface : 124 m²
Prix au m² : 963,71 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison de Ville sur Commercy, mitoyenne de chaque côté, sans extérieur, proche de toutes commodités avec du potentiel. 124 m² habitables avec grand grenier aménageable avec toiture récente. Trois belles chambres plus une pièce qui peut faire dressing ou bureau. Deux wc. Cuisine aménagée et équipée. Une buanderie. Salle de bain neuve, faite fin décembre 2023 Le tout fait avec des matériaux de qualité fenêtre PVC partout double vitrage. Un grand garage qui est un plus pour cette maison, porte de garage neuve de décembre 2024. Ce bien offre une cave pour stocker le bois, puisque il y a un poêle à bois et un insert. À prévoir travaux de rafraîchissement pour personnaliser cette maison spacieuse qui a la base était deux Maison. Chaudière hors service, mais nous avons des devis en notre possession. Supermarché à moins de cinq minutes à pied, Ecoles proches ainsi que collèges et lycées, parking et parc à côté . N’hésitez pas à nous contacter pour une visite ou renseignements complémentaires . Nous restons à votre disposition !

Ville : Commercy
Département : Meuse
Région : Grand Est
Code postal : 55200
Coordonnées : 48.757610, 5.585890
Total : 155 260€
Prix d'acquisition : 119 500€
Travaux : 26 200€
Valeur du bien : 145 700€
Frais de notaire : 9 560€
Coût estimé : 9 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 124m²
Loyer prédit : 7.25€/m²/mois
Fourchette : 5.66€ - 9.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10781€/an
Fourchette totale : 702€ - 1150€/mois
Fourchette annuelle : 8422€ - 13802€/an
Rentabilité brute :6.94%
Fourchette de rentabilité :5.42% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 222,22 €/m²
Basé sur :51 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :151 555 €
Prix d'achat :119 500 €
Décote à l'achat :-32 055€ (-21.2%)
Marge achat-revente :-3 705€ (-2.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :155 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :775,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :46,58€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 822,18€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 421,14€
Coût de l'assurance :13 973,40€
Taxe foncière : 1 078,11€/an
Soit par mois : 89,84€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 898,43€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 912,02€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière hors service par une chaudière à condensation ou une pompe à chaleur air/eau
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Maison - Remplacement nécessaire pour conformité et efficacité énergétique
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (124 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesOPTIONNEL
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et remplacement des fenêtres si nécessaire, bien que déjà en PVC double vitrage
Quantité: nombre de fenêtres à vérifier (estimation 10 fenêtres)
Raison: DPE D - Maison - Vérification de l'étanchéité et performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations pour personnaliser la cuisine moderne
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention nécessaire, salle de bain en excellent état
Quantité: 6 m²
Raison: État 5/5 visible sur photos - salle de bain neuve
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol et peinture
Peinture et rafraîchissement des trois chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 visible - chambres nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du salon
Quantité: surface salon estimée (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 supposé - salon sans photo, état moyen

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 200 €(211 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 500€
    Chaudière à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 2500€
  • Isolation - Combles:6 200€
    Isolation combles: 124 m² × 50€/m² = 6200€, Main d'œuvre incluse
  • Menuiseries - Fenêtres:9 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 10 fenêtres × 750€ = 7500€, Main d'œuvre: 1500€
  • Cuisine - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Main d'œuvre: 840€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:0€
    Aucune intervention nécessaire: 0€
  • Chambres - Revêtement sol et peinture:2 100€
    Peinture chambres: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre: 1200€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Commercy (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 21 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 781 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 335 €/an
Base de calcul : Emprunt de 155 260 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 559 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 33 172 €
Revenus locatifs : +10 781 €
Charges déductibles : -33 172 €
Résultat foncier Année 1 : -22 391 €(Déficit de 22 391 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 991 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 972 €/an
Revenus locatifs : +10 781 €
Charges déductibles : -6 972 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 809 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 991.05 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 675 €(65% de 119 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 825 €/an
Calcul : 77 675 € × 3,636% = 2 825 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 781 €33 177 €5 340 €-22 396 €21 400 €996 €996 €
210 997 €6 837 €5 200 €4 160 €---
311 217 €6 692 €5 055 €4 525 €---
411 441 €6 541 €4 904 €4 900 €---
511 670 €6 386 €4 749 €5 284 €---
611 903 €6 224 €4 587 €5 679 €---
712 141 €6 058 €4 420 €6 084 €---
812 384 €5 885 €4 248 €6 499 €---
912 632 €5 706 €4 069 €6 926 €---
1012 884 €5 521 €3 884 €7 364 €---
1113 142 €5 329 €3 692 €7 813 €---
1213 405 €5 130 €3 493 €8 275 €---
1313 673 €4 925 €3 288 €8 748 €---
1413 947 €4 712 €3 075 €9 235 €---
1514 225 €4 491 €2 854 €9 734 €---
1614 510 €4 263 €2 626 €10 247 €---
1714 800 €4 027 €2 390 €10 773 €---
1815 096 €3 782 €2 145 €11 314 €---
1915 398 €3 529 €1 892 €11 869 €---
2015 706 €3 267 €1 630 €12 439 €---
2116 020 €2 995 €1 358 €13 025 €---
2216 341 €2 714 €1 077 €13 626 €---
2316 667 €2 423 €786 €14 244 €---
2417 001 €2 122 €485 €14 879 €---
2517 341 €1 810 €173 €15 531 €---
TOTAL345 322 €144 547 €77 421 €200 775 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 200 775 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 781 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 264 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 264 €-6 420 €+8 684 €
2+2 264 €+949 €+1 315 €
3+2 264 €+1 357 €+907 €
4+2 264 €+1 470 €+794 €
5+2 264 €+1 585 €+679 €
6+2 264 €+1 704 €+560 €
7+2 264 €+1 825 €+439 €
8+2 264 €+1 950 €+314 €
9+2 264 €+2 078 €+186 €
10+2 264 €+2 209 €+55 €
11+2 264 €+2 344 €-80 €
12+2 264 €+2 482 €-218 €
13+2 264 €+2 625 €-361 €
14+2 264 €+2 770 €-506 €
15+2 264 €+2 920 €-656 €
16+2 264 €+3 074 €-810 €
17+2 264 €+3 232 €-968 €
18+2 264 €+3 394 €-1 130 €
19+2 264 €+3 561 €-1 297 €
20+2 264 €+3 732 €-1 468 €
21+2 264 €+3 907 €-1 643 €
22+2 264 €+4 088 €-1 824 €
23+2 264 €+4 273 €-2 009 €
24+2 264 €+4 464 €-2 200 €
25+2 264 €+4 659 €-2 395 €
Total+56 600 €+60 232 €+-3 632 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 102 jours
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