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Appartement à vendre

VilleMigennes (89)
Surface65.4
Coût Total95 640
Loyer Annuel6 359
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-30
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 000 €
Surface : 65.4 m²
Prix au m² : 1 269,11 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 16 m²), 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Pas de balcon

Sur la commune de MIGENNES, idéalement situé à deux pas du centre-ville et de la gare, au sein d'une copropriété bien entretenue, ce bien offre un cadre de vie pratique et recherché. Situé en rez-de-chaussée, l'appartement propose une organisation fonctionnelle avec un espace de vie agréable comprenant un salon/séjour, ainsi qu'une cuisine indépendante. L'espace nuit se compose de deux chambres, complété par une salle d'eau avec wc. Un vaste jardin privatif vient prolonger l'appartement et constitue un véritable atout, rare en milieu urbain. Il offre un espace extérieur privilégié pour profiter des beaux jours en toute tranquillité. Un garage et un grenier complètent l'ensemble et apportent un confort supplémentaire en termes de rangement et de stockage, offrant ainsi de belles possibilités d'usage. Par son emplacement stratégique, sa configuration et ses atouts extérieurs, ce bien conviendra aussi bien à une résidence principale qu'à un projet d'investissement. Une opportunité à découvrir rapidement !! N'hésitez pas à me contacter pour tous renseignements complémentaires. Mr Grégory LEBRET Tél. : Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de SENS sous le numéro 2021AC00104. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet :

Ville : Migennes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.964902, 3.507111
Total : 95 640
Prix d'acquisition : 83 000
Travaux : 6 000
Valeur du bien : 89 000
Frais de notaire : 6 640
Coût estimé : 6 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65.4
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 530€/mois
Loyer annuel estimé : 6359€/an
Fourchette totale : 433€ - 649€/mois
Fourchette annuelle : 5192€ - 7788€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.43% - 8.14%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :857,75 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 097
Prix d'achat :83 000
Décote à l'achat :+26 903 (+48.0%)
Marge achat-revente :-39 543€ (-70.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :95 640
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :478,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :27,89€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 506,69€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :47 998,91
Coût de l'assurance :8 368,50
Taxe foncière : 635,89€/an
Soit par mois : 52,99€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 529,91€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 559,68€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-29,77€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 247 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant si nécessaire (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 65.4 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant si elles sont en simple vitrage.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique si l'actuel est électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage si nécessaire.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 visible - salle de bain nécessite une mise à jour.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Mise à jour de la cuisine avec de nouveaux placards et électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :6 000(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:6 000
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DC(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 6 000✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 530 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 359 €/an
Calcul : 530 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 305 €/an
Base de calcul : Emprunt de 95 640 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 335 €/an
Calcul : 28 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 636 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 6 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 10 276
Revenus locatifs : +6 359
Charges déductibles : -10 276
Résultat foncier Année 1 : -3 917(Déficit de 3 917 €)
Imputable sur revenu global : 3 917
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 276 €/an
Revenus locatifs : +6 359
Charges déductibles : -4 276
Résultat foncier Années 2+ : 2 083 €/an
Prix d'achat du bien : 83 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 950(65% de 83 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 962 €/an
Calcul : 53 950 € × 3,636% = 1 962
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 35910 2793 309-3 9203 920 €--
26 4864 1933 2222 294---
36 6164 1033 1322 513---
46 7484 0103 0392 738---
56 8833 9142 9432 970---
67 0213 8142 8433 207---
77 1613 7112 7403 451---
87 3043 6042 6333 701---
97 4503 4932 5223 957---
107 5993 3782 4084 221---
117 7513 2602 2894 492---
127 9073 1372 1664 770---
138 0653 0092 0395 055---
148 2262 8781 9075 348---
158 3902 7411 7705 649---
168 5582 6001 6295 959---
178 7292 4531 4836 276---
188 9042 3021 3316 602---
199 0822 1451 1746 937---
209 2641 9821 0117 282---
219 4491 8148437 635---
229 6381 6396697 999---
239 8311 4594888 372---
2410 0271 2723018 756---
2510 2281 0781079 150---
TOTAL203 67878 26547 999125 4133 920Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 176
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 125 413
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 359 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 335 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 335-1 176+2 511
2+1 335+688+647
3+1 335+754+581
4+1 335+822+513
5+1 335+891+444
6+1 335+962+373
7+1 335+1 035+300
8+1 335+1 110+225
9+1 335+1 187+148
10+1 335+1 266+69
11+1 335+1 348-13
12+1 335+1 431-96
13+1 335+1 517-182
14+1 335+1 605-270
15+1 335+1 695-360
16+1 335+1 788-453
17+1 335+1 883-548
18+1 335+1 981-646
19+1 335+2 081-746
20+1 335+2 185-850
21+1 335+2 291-956
22+1 335+2 400-1 065
23+1 335+2 512-1 177
24+1 335+2 627-1 292
25+1 335+2 745-1 410
Total+33 375+37 624+-4 249
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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