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Maison à vendre

VilleChâtelus-le-Marcheix (23)
Surface120m²
Coût Total144 890€
Loyer Annuel9 459€
Rentabilité6.53%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 88 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 733,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 salles de bain, 3 chambres, calme

Cette propriété est située dans un village calme avec un magasin/bar/café et un lac à proximité. - Niché dans un charmant village, ce cottage bien présenté de trois chambres se trouve à distance de marche d'un magasin/bar/café pittoresque et d'un lac pittoresque où la baignade, le canoë et la pêche sont disponibles. De nombreux sentiers de randonnée et pistes cyclables sont immédiatement accessibles. L'aéroport le plus proche, Limoges, se trouve à environ moins d'une heure de route.

Ville : Châtelus-le-Marcheix
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23430
Coordonnées : 46.005123, 1.623999
Total : 144 890€
Prix d'acquisition : 88 000€
Travaux : 49 850€
Valeur du bien : 137 850€
Frais de notaire : 7 040€
Coût estimé : 7 040€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.57€/m²/mois
Fourchette : 5.14€ - 8.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 788€/mois
Loyer annuel estimé : 9459€/an
Fourchette totale : 617€ - 1007€/mois
Fourchette annuelle : 7401€ - 12087€/an
Rentabilité brute :6.53%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 8.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :878,21 €/m²
Basé sur :17 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :105 385 €
Prix d'achat :88 000 €
Décote à l'achat :-17 385€ (-16.5%)
Marge achat-revente :-39 505€ (-37.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 890€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :725,35€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :42,26€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 767,61€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :72 716,05€
Coût de l'assurance :12 677,88€
Taxe foncière : 945,85€/an
Soit par mois : 78,82€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 788,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 846,43€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,22€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 440 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite mise aux normes et rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 - Salon nécessite léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :49 850 €(415 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:8 400€
    Isolation toiture/combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (installation incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6 m² × 2000€/m² = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol parquet flottant:2 100€
    Parquet flottant: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:900€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 90 m²) × 10€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:450€
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 30€/m² = 450€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Châtelus-le-Marcheix (coefficient 0.8 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→D(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 788 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 459 €/an
Calcul : 788 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 008 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 890 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 507 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 946 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 49 850 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 56 311 €
Revenus locatifs : +9 459 €
Charges déductibles : -56 311 €
Résultat foncier Année 1 : -46 852 €(Déficit de 46 852 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 25 452 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 461 €/an
Revenus locatifs : +9 459 €
Charges déductibles : -6 461 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 998 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 25452.02 € reporté.
Prix d'achat du bien : 88 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 200 €(65% de 88 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 080 €/an
Calcul : 57 200 € × 3,636% = 2 080 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 459 €56 315 €5 012 €-46 857 €21 400 €25 457 €25 457 €
29 648 €6 334 €4 881 €3 314 €--22 143 €
39 841 €6 198 €4 745 €3 643 €--18 500 €
410 037 €6 057 €4 604 €3 980 €--14 520 €
510 238 €5 911 €4 458 €4 327 €--10 193 €
610 443 €5 760 €4 307 €4 683 €--5 511 €
710 652 €5 604 €4 151 €5 048 €--463 €
810 865 €5 442 €3 989 €5 423 €---
911 082 €5 274 €3 821 €5 808 €---
1011 304 €5 101 €3 648 €6 203 €---
1111 530 €4 921 €3 468 €6 609 €---
1211 760 €4 735 €3 282 €7 026 €---
1311 996 €4 542 €3 089 €7 454 €---
1412 236 €4 342 €2 889 €7 894 €---
1512 480 €4 135 €2 682 €8 345 €---
1612 730 €3 921 €2 468 €8 809 €---
1712 985 €3 699 €2 246 €9 285 €---
1813 244 €3 469 €2 016 €9 775 €---
1913 509 €3 232 €1 779 €10 278 €---
2013 779 €2 985 €1 532 €10 794 €---
2114 055 €2 730 €1 277 €11 325 €---
2214 336 €2 466 €1 013 €11 870 €---
2314 623 €2 192 €739 €12 430 €---
2414 915 €1 909 €456 €13 006 €---
2515 213 €1 616 €163 €13 598 €---
TOTAL302 959 €158 890 €72 716 €144 069 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 144 069 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 459 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 986 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 986 €-6 420 €+8 406 €
2+1 986 €0 €+1 986 €
3+1 986 €0 €+1 986 €
4+1 986 €0 €+1 986 €
5+1 986 €0 €+1 986 €
6+1 986 €0 €+1 986 €
7+1 986 €0 €+1 986 €
8+1 986 €+1 488 €+498 €
9+1 986 €+1 742 €+244 €
10+1 986 €+1 861 €+125 €
11+1 986 €+1 983 €+3 €
12+1 986 €+2 108 €-122 €
13+1 986 €+2 236 €-250 €
14+1 986 €+2 368 €-382 €
15+1 986 €+2 504 €-518 €
16+1 986 €+2 643 €-657 €
17+1 986 €+2 786 €-800 €
18+1 986 €+2 932 €-946 €
19+1 986 €+3 083 €-1 097 €
20+1 986 €+3 238 €-1 252 €
21+1 986 €+3 397 €-1 411 €
22+1 986 €+3 561 €-1 575 €
23+1 986 €+3 729 €-1 743 €
24+1 986 €+3 902 €-1 916 €
25+1 986 €+4 079 €-2 093 €
Total+49 650 €+43 221 €+6 429 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 26 jours
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