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Appartement en duplex - 148m2

VilleVesoul (70)
Surface148
Coût Total178 680
Loyer Annuel15 121
Rentabilité8.46%
Cashflow/mois+175
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 154 000 €
Surface : 148 m²
Prix au m² : 1 040,54 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement plein de charme en plein coeur de la ville. Situé en centre-ville, à proximité immédiate de tous les commerces, écoles et transports, ce superbe appartement de type ancien séduit par son authenticité et ses beaux volumes. Il se compose de 4 grandes chambres, dont 2 suites parentales, d'un vaste salon-séjour lumineux offrant un cadre de vie convivial et chaleureux, ainsi que d'une cuisine fonctionnelle, parfaitement agencée pour le quotidien. La charme de l'ancien s'exprime à travers ses prestations d'époque, ses volumes généreux et son atmosphère élégante. Une cave vient compléter ce bien, apportant un espace de rangement supplémentaire très apprécié. Un appartement rare, alliant caractère, confort et emplacement privilégié, à découvrir sans tarder.

Ville : Vesoul
Département : Haute-Saône
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 70000
Coordonnées : 47.621830, 6.147227
Total : 178 680
Prix d'acquisition : 154 000
Travaux : 12 360
Valeur du bien : 166 360
Frais de notaire : 12 320
Coût estimé : 12 320
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 148
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.70€ - 10.82€/m²/mois
Loyer total estimé : 1260€/mois
Loyer annuel estimé : 15121€/an
Fourchette totale : 992€ - 1601€/mois
Fourchette annuelle : 11903€ - 19208€/an
Rentabilité brute :8.46%
Fourchette de rentabilité :6.66% - 10.75%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 111,84 €/m²
Basé sur :247 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 552
Prix d'achat :154 000
Décote à l'achat :-10 552 (-6.4%)
Marge achat-revente :-14 128€ (-8.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :178 680
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :885,91€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :72,96€/mois
Taux d'assurance : 0.49% par an
Total mensualité : 958,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 093,85
Coût de l'assurance :21 888,30
Taxe foncière : 1 512,08€/an
Soit par mois : 126,01€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 260,07€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 084,88€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :175,19€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 54 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain pour moderniser l'espace
Quantité: 1 salle de bain (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - éléments légèrement datés
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs de la cuisine pour rafraîchir l'espace
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, rafraîchissement léger souhaité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 360(84 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chambres - Revêtement sol:4 860
    Parquet flottant: 54 m² × 90€/m² = 4860€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain - Rénovation partielle:7 200
    Rénovation salle de bain: 6 m² × 1200€/m² = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine - Peinture:300
    Peinture murs: 10 m² × 30€/m² = 300€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Vesoul (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 260 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 121 €/an
Calcul : 1 260 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 016 €/an
Base de calcul : Emprunt de 178 680 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 876 €/an
Calcul : 73 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 512 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 360
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 763
Revenus locatifs : +15 121
Charges déductibles : -20 763
Résultat foncier Année 1 : -5 642(Déficit de 5 642 €)
Imputable sur revenu global : 5 642
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 403 €/an
Revenus locatifs : +15 121
Charges déductibles : -8 403
Résultat foncier Années 2+ : 6 718 €/an
Prix d'achat du bien : 154 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 100 100(65% de 154 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 640 €/an
Calcul : 100 100 € × 3,636% = 3 640
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 12120 7696 021-5 6485 648 €--
215 4238 2495 8627 174---
315 7328 0845 6977 648---
416 0467 9135 5268 133---
516 3677 7365 3498 631---
616 6957 5535 1669 141---
717 0287 3644 9769 664---
817 3697 1684 78110 201---
917 7166 9664 57810 751---
1018 0716 7564 36811 315---
1118 4326 5394 15111 893---
1218 8016 3153 92712 486---
1319 1776 0823 69513 094---
1419 5605 8423 45513 718---
1519 9525 5943 20614 358---
1620 3515 3362 94915 014---
1720 7585 0702 68315 687---
1821 1734 7952 40716 378---
1921 5964 5102 12217 086---
2022 0284 2151 82817 813---
2122 4693 9101 52318 558---
2222 9183 5951 20719 323---
2323 3763 26988120 108---
2423 8442 93154320 913---
2524 3212 58119421 739---
TOTAL484 324159 14487 094325 1805 648Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 1 694
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 325 180
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 121 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 175 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 175-1 694+4 869
2+3 175+2 152+1 023
3+3 175+2 294+881
4+3 175+2 440+735
5+3 175+2 589+586
6+3 175+2 742+433
7+3 175+2 899+276
8+3 175+3 060+115
9+3 175+3 225-50
10+3 175+3 394-219
11+3 175+3 568-393
12+3 175+3 746-571
13+3 175+3 928-753
14+3 175+4 115-940
15+3 175+4 307-1 132
16+3 175+4 504-1 329
17+3 175+4 706-1 531
18+3 175+4 913-1 738
19+3 175+5 126-1 951
20+3 175+5 344-2 169
21+3 175+5 567-2 392
22+3 175+5 797-2 622
23+3 175+6 032-2 857
24+3 175+6 274-3 099
25+3 175+6 522-3 347
Total+79 375+97 554+-18 179
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 44 jours
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