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SPECIAL INVESTISSEUR

VilleMigennes (89)
Surface66.1m²
Coût Total88 492€
Loyer Annuel6 427€
Rentabilité7.26%
Cashflow/mois-57€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 79 900 €
Surface : 66.1 m²
Prix au m² : 1 208,77 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : gaz individuel, Nombre d'égages : 4, Cave, Nombre de WC : 1

Idéal investisseur ! Rentabilité immédiate pour cet appartement vendu loué, offrant un revenu sécurisé de 630 EUR hors charges + 70 EUR de charges mensuelles. Situé en rez-de-chaussée, ce bien séduit par son agencement pratique et son confort au quotidien. Il propose une belle pièce de vie conviviale, une cuisine indépendante, deux chambres, une salle de bains ainsi qu'un WC séparé. Une cave complète également l'ensemble. Les fenêtres en double vitrage et les volets roulants assurent confort et tranquillité. Un investissement serein avec un locataire déjà en place et un classement énergétique équilibré : DPE D / D. A VISITER SANS TARDER !!! N'hésitez pas à me contacter pour tous renseignements complémentaires. Mr Grégory LEBRET Tél. : 06.99.41.91.19 Agent Commercial immatriculé au Registre des Agents Commerciaux (RSAC) du Tribunal de SENS sous le numéro 2021AC00104. Retrouvez tous nos biens sur notre site internet : www.groupe123immo.com

  • https://www.groupe123immo.com/honoraires
Ville : Migennes
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89400
Coordonnées : 47.969804, 3.505105
Total : 88 492€
Prix d'acquisition : 79 900€
Travaux : 2 200€
Valeur du bien : 82 100€
Frais de notaire : 6 392€
Coût estimé : 6 392€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66.1m²
Loyer prédit : 8.10€/m²/mois
Fourchette : 6.62€ - 9.92€/m²/mois
Loyer total estimé : 536€/mois
Loyer annuel estimé : 6427€/an
Fourchette totale : 437€ - 656€/mois
Fourchette annuelle : 5248€ - 7871€/an
Rentabilité brute :7.26%
Fourchette de rentabilité :5.93% - 8.89%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :857,75 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :56 697 €
Prix d'achat :79 900 €
Décote à l'achat :+23 203€ (+40.9%)
Marge achat-revente :-31 795€ (-56.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :88 492€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :443,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :25,81€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 468,82€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :44 411,54€
Coût de l'assurance :7 743,05€
Taxe foncière : 642,70€/an
Soit par mois : 53,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 70,00€/mois
Soit par an : 840,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 535,58€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 592,38€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-56,80€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et joints à vérifier et rafraîchir si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds si nécessaire.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 200 €(33 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement léger:400€
    Peinture murs et plafonds: 10 m² × 40€/m² = 400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:0€
    Aucune action nécessaire, pas de travaux identifiés.
  • Chambres - Rafraîchissement léger:800€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rafraîchissement léger:1 000€
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 40€/m² = 1000€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Migennes. Main d'œuvre incluse. Les travaux de chauffage ne sont pas nécessaires selon le DPE. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 536 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 427 €/an
Calcul : 536 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 058 €/an
Base de calcul : Emprunt de 88 492 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 310 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 643 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 840 €/an
Calcul : 70 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 7 051 €
Revenus locatifs : +6 427 €
Charges déductibles : -7 051 €
Résultat foncier Année 1 : -624 €(Déficit de 624 €)
Imputable sur revenu global : 624 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 851 €/an
Revenus locatifs : +6 427 €
Charges déductibles : -4 851 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 576 €/an
Prix d'achat du bien : 79 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 51 935 €(65% de 79 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 889 €/an
Calcul : 51 935 € × 3,636% = 1 889 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 427 €7 054 €3 061 €-627 €627 €--
26 556 €4 773 €2 981 €1 782 €---
36 687 €4 690 €2 898 €1 996 €---
46 820 €4 604 €2 812 €2 216 €---
56 957 €4 515 €2 723 €2 441 €---
67 096 €4 423 €2 631 €2 673 €---
77 238 €4 328 €2 535 €2 910 €---
87 383 €4 229 €2 436 €3 154 €---
97 530 €4 126 €2 334 €3 404 €---
107 681 €4 020 €2 228 €3 661 €---
117 834 €3 910 €2 118 €3 924 €---
127 991 €3 797 €2 004 €4 195 €---
138 151 €3 679 €1 886 €4 472 €---
148 314 €3 557 €1 764 €4 757 €---
158 480 €3 431 €1 638 €5 050 €---
168 650 €3 300 €1 507 €5 350 €---
178 823 €3 164 €1 372 €5 659 €---
188 999 €3 024 €1 232 €5 975 €---
199 179 €2 879 €1 086 €6 301 €---
209 363 €2 728 €936 €6 635 €---
219 550 €2 572 €780 €6 978 €---
229 741 €2 411 €619 €7 330 €---
239 936 €2 244 €452 €7 692 €---
2410 135 €2 071 €279 €8 064 €---
2510 337 €1 892 €99 €8 446 €---
TOTAL205 858 €91 422 €44 412 €114 436 €627 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 188 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 114 436 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 427 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 350 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 350 €-188 €+1 538 €
2+1 350 €+535 €+815 €
3+1 350 €+599 €+751 €
4+1 350 €+665 €+685 €
5+1 350 €+732 €+618 €
6+1 350 €+802 €+548 €
7+1 350 €+873 €+477 €
8+1 350 €+946 €+404 €
9+1 350 €+1 021 €+329 €
10+1 350 €+1 098 €+252 €
11+1 350 €+1 177 €+173 €
12+1 350 €+1 258 €+92 €
13+1 350 €+1 342 €+8 €
14+1 350 €+1 427 €-77 €
15+1 350 €+1 515 €-165 €
16+1 350 €+1 605 €-255 €
17+1 350 €+1 698 €-348 €
18+1 350 €+1 793 €-443 €
19+1 350 €+1 890 €-540 €
20+1 350 €+1 990 €-640 €
21+1 350 €+2 093 €-743 €
22+1 350 €+2 199 €-849 €
23+1 350 €+2 308 €-958 €
24+1 350 €+2 419 €-1 069 €
25+1 350 €+2 534 €-1 184 €
Total+33 750 €+34 331 €+-581 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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