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Achat : Appartement (37700)

VilleSaint-Pierre-des-Corps (37)
Surface103m²
Coût Total207 394€
Loyer Annuel12 617€
Rentabilité6.08%
Cashflow/mois-498€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 167 680 €
Surface : 103 m²
Prix au m² : 1 627,96 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 103 m², 5 pièces, 4 chambres, Interphone, Toilettes séparées, Ascenseur, Orientation est, Orientation ouest, 1 place de parking, Structure/extérieur à rafraîchir, Cuisine équipée

SAINT PIERRE DES CORPS - MAIRIE

Appartement lumineux et moderne situé dans une résidence calme et sécurisée.

Au 2ème étage d'un immeuble en copropriété (avec ascenseur) - APPARTEMENT T5 de 104.66m² loi carrez, composé de : entrée, séjour avec loggia fermé, cuisine aménagée équipée, dégagement avec placard, 4 chambres, buanderie, salle de bains, salle d'eau, WC séparé. Nombreux rangements

Annexe : Place de stationnement privative - accès sécurisé

CARACTERISTIQUES TECHNIQUES

  • Expositions traversante - espace jour : OUEST - Espace nuit : EST
  • Chauffage : chaudière gaz individuel (2010)
  • Eau chaude sanitaire : Production collective
  • Menuiseries : Double vitrage - volets roulants
  • Taxe foncière: 1804€
  • Fibre

PARTIES COMMUNES ET COPROPRIETE

  • Local à vélos
  • Interphone
  • Charges de copropriété : 275€/mois (comprenant ECS, froide, entretien des parties communes)
  • Nombre de lots : 75 lots dont 28 d'habitations
  • Syndic : Citya
  • Procès-verbaux : Disponibles sur demande
  • État du compte copropriété : Sain
Ville : Saint-Pierre-des-Corps
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37700
Coordonnées : 47.387920, 0.733590
Total : 207 394€
Prix d'acquisition : 167 680€
Travaux : 26 300€
Valeur du bien : 193 980€
Frais de notaire : 13 414€
Coût estimé : 13 414€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 103m²
Loyer prédit : 10.21€/m²/mois
Fourchette : 8.25€ - 12.63€/m²/mois
Loyer total estimé : 1051€/mois
Loyer annuel estimé : 12617€/an
Fourchette totale : 850€ - 1301€/mois
Fourchette annuelle : 10199€ - 15607€/an
Rentabilité brute :6.08%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 7.53%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 680 €/m²
Basé sur :23 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :173 040 €
Prix d'achat :167 680 €
Décote à l'achat :-5 360€ (-3.1%)
Marge achat-revente :-34 354€ (-19.9%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :207 394€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 041,60€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :82,96€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 124,56€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :105 086,93€
Coût de l'assurance :24 887,28€
Taxe foncière : 1 804,00€/an
Soit par mois : 150,33€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 275,00€/mois
Soit par an : 3 300,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 051,40€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 549,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-498,49€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Remplacement de la chaudière gaz individuelle par une chaudière à condensation pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chaudière
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour optimiser le système de chauffage.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Système
Remplacement de la production d'eau chaude sanitaire collective par un chauffe-eau individuel performant.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments vétustes.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Aucune intervention majeure nécessaire, mais un léger rafraîchissement peut être envisagé.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - salle de bain en bon état.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: État 3/5 présumé - chambres nécessitant un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres
Raison: État 3/5 présumé - rafraîchissement nécessaire.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible sur photos - rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :26 300 €(255 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière à condensation: 1 × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau individuel: 1 × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 × 9000€ = 9000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 × 4000€ = 4000€ (incluant plomberie, électricité, carrelage, main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:3 600€
    Parquet flottant: 40 m² × 60€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 4 chambres (environ 80 m²) × 15€/m² = 1200€
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds: salon complet (environ 40 m²) × 20€/m² = 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Pierre-des-Corps (pas d'ajustement régional appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 7 700€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 051 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 617 €/an
Calcul : 1 051 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 230 €/an
Base de calcul : Emprunt de 207 394 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 995 €/an
Calcul : 83 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 804 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 300 €/an
Calcul : 275 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 26 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 629 €
Revenus locatifs : +12 617 €
Charges déductibles : -39 629 €
Résultat foncier Année 1 : -27 012 €(Déficit de 27 012 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 5 612 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 13 329 €/an
Revenus locatifs : +12 617 €
Charges déductibles : -13 329 €
Résultat foncier Années 2+ : -712 €/an(Déficit de 712 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 5612.30 € reporté.
Prix d'achat du bien : 167 680 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 108 992 €(65% de 167 680 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 963 €/an
Calcul : 108 992 € × 3,636% = 3 963 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 617 €39 636 €7 236 €-27 019 €21 400 €5 619 €5 619 €
212 869 €13 147 €7 048 €-278 €278 €-5 619 €
313 127 €12 951 €6 852 €175 €--5 444 €
413 389 €12 749 €6 649 €640 €--4 804 €
513 657 €12 539 €6 440 €1 118 €--3 686 €
613 930 €12 322 €6 222 €1 608 €--2 078 €
714 209 €12 096 €5 997 €2 112 €---
814 493 €11 863 €5 764 €2 630 €---
914 783 €11 621 €5 522 €3 161 €---
1015 078 €11 371 €5 272 €3 707 €---
1115 380 €11 112 €5 012 €4 268 €---
1215 687 €10 843 €4 744 €4 844 €---
1316 001 €10 565 €4 466 €5 436 €---
1416 321 €10 277 €4 177 €6 044 €---
1516 648 €9 978 €3 879 €6 669 €---
1616 981 €9 669 €3 569 €7 312 €---
1717 320 €9 349 €3 249 €7 972 €---
1817 667 €9 017 €2 917 €8 650 €---
1918 020 €8 673 €2 573 €9 347 €---
2018 380 €8 317 €2 217 €10 063 €---
2118 748 €7 948 €1 848 €10 800 €---
2219 123 €7 566 €1 466 €11 557 €---
2319 505 €7 170 €1 071 €12 335 €---
2419 895 €6 760 €660 €13 135 €---
2520 293 €6 335 €236 €13 958 €---
TOTAL404 120 €283 874 €105 087 €120 246 €21 678 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 503 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 120 246 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 617 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 650 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 650 €-6 420 €+9 070 €
2+2 650 €-83 €+2 733 €
3+2 650 €0 €+2 650 €
4+2 650 €0 €+2 650 €
5+2 650 €0 €+2 650 €
6+2 650 €0 €+2 650 €
7+2 650 €+10 €+2 640 €
8+2 650 €+789 €+1 861 €
9+2 650 €+948 €+1 702 €
10+2 650 €+1 112 €+1 538 €
11+2 650 €+1 280 €+1 370 €
12+2 650 €+1 453 €+1 197 €
13+2 650 €+1 631 €+1 019 €
14+2 650 €+1 813 €+837 €
15+2 650 €+2 001 €+649 €
16+2 650 €+2 193 €+457 €
17+2 650 €+2 391 €+259 €
18+2 650 €+2 595 €+55 €
19+2 650 €+2 804 €-154 €
20+2 650 €+3 019 €-369 €
21+2 650 €+3 240 €-590 €
22+2 650 €+3 467 €-817 €
23+2 650 €+3 701 €-1 051 €
24+2 650 €+3 941 €-1 291 €
25+2 650 €+4 187 €-1 537 €
Total+66 250 €+36 074 €+30 176 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 24 jours
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