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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleCellette (23)
Surface109m²
Coût Total142 358€
Loyer Annuel7 694€
Rentabilité5.41%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 424 €
Surface : 109 m²
Prix au m² : 600,22 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cheminée, Surface de 109 m², Bâtiment de 1 étage, 5 Pièces, 3 Chambres, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Chauffage individuel fuel, Une entrée, Terrain de 180 m², Calme

Vous trouverez cette maison charmante avec jardin fleuri dans un village calme. Comprenant au rez-de-chaussée entrée, cuisine, salon, buanderie, chaufferie et WC. A l'étage palier, trois chambres avec cheminées et salle de bains avec WC. Grenier aménageable et petite dépendance. Quand rénové une jolie maison familiale. Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Cellette
Département : Creuse
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 23350
Coordonnées : 46.413170, 2.010220
Total : 142 358€
Prix d'acquisition : 65 424€
Travaux : 71 700€
Valeur du bien : 137 124€
Frais de notaire : 5 234€
Coût estimé : 5 234€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 109m²
Loyer prédit : 5.88€/m²/mois
Fourchette : 4.33€ - 7.99€/m²/mois
Loyer total estimé : 641€/mois
Loyer annuel estimé : 7694€/an
Fourchette totale : 472€ - 871€/mois
Fourchette annuelle : 5664€ - 10454€/an
Rentabilité brute :5.41%
Fourchette de rentabilité :3.98% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :142 358€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :700,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :41,52€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 742,04€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 798,14€
Coût de l'assurance :12 456,32€
Taxe foncière : 769,45€/an
Soit par mois : 64,12€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 641,21€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 806,16€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,95€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 371 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 109 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (109 m²)
Raison: DPE F - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: environ 14 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :71 700 €(658 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système pour 109 m²: 12000€ + Main d'œuvre: 1000€ = 13000€
  • Isolation - Isolation toiture/combles:8 720€
    Isolation des combles: 109 m² × 80€/m² = 8720€ + Main d'œuvre: 500€ = 8700€
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:14 000€
    Fenêtres double vitrage: 14 fenêtres × 1000€ = 14000€ (prix moyen pour du PVC) = 14000€
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (incluant baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité) = 12000€
  • Cuisine - Rénovation complète:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine (10 m²) × 20000€ = 20000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité) = 20000€
  • Chambres - Revêtement sol (parquet flottant):2 880€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€ (pose comprise) = 2880€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 3 chambres (environ 90 m²) × 20€/m² = 1800€ + Main d'œuvre: 300€ = 1500€
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds: salon (environ 12 m²) × 50€/m² = 600€ = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→C(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 720€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Isolation - Isolation toiture/combles, Menuiseries - Fenêtres double vitrage
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 641 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 694 €/an
Calcul : 641 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 694 €/an
Base de calcul : Emprunt de 142 358 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 498 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 769 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 71 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 661 €
Revenus locatifs : +7 694 €
Charges déductibles : -77 661 €
Résultat foncier Année 1 : -69 967 €(Déficit de 69 967 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 48 567 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 961 €/an
Revenus locatifs : +7 694 €
Charges déductibles : -5 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 733 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 48566.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 424 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 526 €(65% de 65 424 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 546 €/an
Calcul : 42 526 € × 3,636% = 1 546 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 694 €77 666 €4 698 €-69 972 €21 400 €48 572 €48 572 €
27 848 €5 840 €4 573 €2 008 €--46 563 €
38 005 €5 710 €4 443 €2 295 €--44 268 €
48 165 €5 576 €4 308 €2 590 €--41 679 €
58 329 €5 437 €4 169 €2 892 €--38 787 €
68 495 €5 293 €4 025 €3 202 €--35 585 €
78 665 €5 145 €3 877 €3 521 €--32 064 €
88 839 €4 991 €3 723 €3 848 €--28 216 €
99 015 €4 832 €3 564 €4 183 €--24 033 €
109 196 €4 668 €3 400 €4 528 €--19 505 €
119 380 €4 498 €3 230 €4 881 €--14 624 €
129 567 €4 323 €3 055 €5 245 €---
139 758 €4 141 €2 873 €5 617 €---
149 954 €3 953 €2 686 €6 000 €---
1510 153 €3 759 €2 492 €6 393 €---
1610 356 €3 559 €2 291 €6 797 €---
1710 563 €3 351 €2 084 €7 212 €---
1810 774 €3 137 €1 869 €7 637 €---
1910 990 €2 915 €1 648 €8 074 €---
2011 209 €2 686 €1 418 €8 523 €---
2111 434 €2 449 €1 181 €8 985 €---
2211 662 €2 204 €936 €9 458 €---
2311 896 €1 951 €683 €9 945 €---
2412 133 €1 689 €421 €10 445 €---
2512 376 €1 418 €150 €10 958 €---
TOTAL246 457 €171 191 €67 798 €75 266 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 75 266 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 694 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 616 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 616 €-6 420 €+8 036 €
2+1 616 €0 €+1 616 €
3+1 616 €0 €+1 616 €
4+1 616 €0 €+1 616 €
5+1 616 €0 €+1 616 €
6+1 616 €0 €+1 616 €
7+1 616 €0 €+1 616 €
8+1 616 €0 €+1 616 €
9+1 616 €0 €+1 616 €
10+1 616 €0 €+1 616 €
11+1 616 €0 €+1 616 €
12+1 616 €+1 573 €+43 €
13+1 616 €+1 685 €-69 €
14+1 616 €+1 800 €-184 €
15+1 616 €+1 918 €-302 €
16+1 616 €+2 039 €-423 €
17+1 616 €+2 163 €-547 €
18+1 616 €+2 291 €-675 €
19+1 616 €+2 422 €-806 €
20+1 616 €+2 557 €-941 €
21+1 616 €+2 695 €-1 079 €
22+1 616 €+2 838 €-1 222 €
23+1 616 €+2 983 €-1 367 €
24+1 616 €+3 133 €-1 517 €
25+1 616 €+3 287 €-1 671 €
Total+40 400 €+26 967 €+13 433 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 297 jours
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