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Appartement chamaliere

VilleChamalières (63)
Surface60m²
Coût Total156 700€
Loyer Annuel8 099€
Rentabilité5.17%
Cashflow/mois-222€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 95 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 1 583,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement chamaliere - Vends appt chamalieres centre Tres bien situé 2chambres ,cuisine ,salon,sdb,toilettes a part, plus une piece de rangement. Habitable de suite mais travaux a prevoir Les 5 fenetres sont neuves ainsi que 2 radiateurs

Ville : Chamalières
Département : Puy-de-Dôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 63400
Coordonnées : 45.772110, 3.063580
Total : 156 700€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 54 100€
Valeur du bien : 149 100€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 11.25€/m²/mois
Fourchette : 8.95€ - 14.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 675€/mois
Loyer annuel estimé : 8099€/an
Fourchette totale : 537€ - 848€/mois
Fourchette annuelle : 6443€ - 10180€/an
Rentabilité brute :5.17%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 317,67 €/m²
Basé sur :524 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :139 060 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-44 060€ (-31.7%)
Marge achat-revente :-17 640€ (-12.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :766,94€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :62,68€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 829,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 381,91€
Coût de l'assurance :18 804,00€
Taxe foncière : 809,88€/an
Soit par mois : 67,49€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 674,90€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 897,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-222,21€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative du score DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et amélioration
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - travaux nécessaires pour mise aux normes et amélioration
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire pour amélioration esthétique
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - parquet vieillissant nécessitant un entretien
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement esthétique souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :54 100 €(902 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:20 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€, Plomberie: 2000€, Électricité: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture chambres: 2 chambres × 30€/m² × 20m² = 1200€
  • Chambres - Revêtement sol:2 900€
    Parquet flottant: 24 m² × 100€/m² = 2400€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon - Peinture:1 000€
    Peinture salon: 1 salon × 30€/m² × 20m² = 600€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Chamalières (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 675 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 099 €/an
Calcul : 675 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 089 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 700 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 752 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 810 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 54 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 751 €
Revenus locatifs : +8 099 €
Charges déductibles : -60 751 €
Résultat foncier Année 1 : -52 652 €(Déficit de 52 652 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 31 252 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 651 €/an
Revenus locatifs : +8 099 €
Charges déductibles : -6 651 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 448 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 31252.11 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 099 €60 756 €5 094 €-52 657 €21 400 €31 257 €31 257 €
28 261 €6 519 €4 957 €1 742 €--29 515 €
38 426 €6 377 €4 815 €2 049 €--27 466 €
48 594 €6 230 €4 668 €2 364 €--25 101 €
58 766 €6 079 €4 517 €2 688 €--22 414 €
68 942 €5 922 €4 360 €3 020 €--19 394 €
79 121 €5 760 €4 198 €3 360 €--16 034 €
89 303 €5 593 €4 031 €3 710 €--12 324 €
99 489 €5 420 €3 858 €4 069 €--8 256 €
109 679 €5 242 €3 680 €4 437 €--3 819 €
119 872 €5 057 €3 495 €4 815 €---
1210 070 €4 867 €3 305 €5 203 €---
1310 271 €4 670 €3 108 €5 601 €---
1410 477 €4 466 €2 904 €6 010 €---
1510 686 €4 256 €2 694 €6 430 €---
1610 900 €4 038 €2 476 €6 861 €---
1711 118 €3 814 €2 252 €7 304 €---
1811 340 €3 582 €2 020 €7 759 €---
1911 567 €3 342 €1 780 €8 225 €---
2011 798 €3 094 €1 532 €8 705 €---
2112 034 €2 837 €1 275 €9 197 €---
2212 275 €2 573 €1 011 €9 702 €---
2312 521 €2 299 €737 €10 222 €---
2412 771 €2 016 €454 €10 755 €---
2513 026 €1 724 €162 €11 302 €---
TOTAL259 406 €166 533 €73 382 €92 873 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 92 873 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 099 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 701 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 701 €-6 420 €+8 121 €
2+1 701 €0 €+1 701 €
3+1 701 €0 €+1 701 €
4+1 701 €0 €+1 701 €
5+1 701 €0 €+1 701 €
6+1 701 €0 €+1 701 €
7+1 701 €0 €+1 701 €
8+1 701 €0 €+1 701 €
9+1 701 €0 €+1 701 €
10+1 701 €0 €+1 701 €
11+1 701 €+299 €+1 402 €
12+1 701 €+1 561 €+140 €
13+1 701 €+1 680 €+21 €
14+1 701 €+1 803 €-102 €
15+1 701 €+1 929 €-228 €
16+1 701 €+2 058 €-357 €
17+1 701 €+2 191 €-490 €
18+1 701 €+2 328 €-627 €
19+1 701 €+2 468 €-767 €
20+1 701 €+2 611 €-910 €
21+1 701 €+2 759 €-1 058 €
22+1 701 €+2 911 €-1 210 €
23+1 701 €+3 066 €-1 365 €
24+1 701 €+3 226 €-1 525 €
25+1 701 €+3 391 €-1 690 €
Total+42 525 €+27 862 €+14 663 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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