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Appartement 6 pièces 98 m²

Bien expiré
VilleThiviers (24)
Surface98m²
Coût Total148 504€
Loyer Annuel8 622€
Rentabilité5.81%
Cashflow/mois-144€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 96 300 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 982,65 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 6 pièces 98 m²

En Périgord vert - secteur Thibérien - Maison comprenant : à l'étage (appartement de 98m2) + un ancien local médical (vide) (en rdc) + un garage. Un terrain arboré (300m2) avec un puits.

  • rdc : un ancien local médical (sans activité) (25m2) avec sanitaires, transformation possible en logement. ** un garage (35m2) *** Etage, un appartement (98m2) (habitable) : une cuisine, 2 chambres, un salle de bain et toilettes séparés. 2ème étage (une tour) : une grande pièce mansardée et isolée (2 chambres, possibles). Isolation en simple vitrage : DPE : classe E. Chauffage électrique. Tout à l'égout. Taxe foncière : 1100 EUR. Contacter Mr Michel lachaud, agent commercial en immobilier tél pro. [Coordonnées masquées], pour tout complément d'information et visites.

Surface : 98 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 01/08/2025

Consommation énergie primaire : 326 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 380 € et 3 260 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Thiviers
Département : Dordogne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 24800
Coordonnées : 45.417650, 0.922894
Total : 148 504€
Prix d'acquisition : 96 300€
Travaux : 44 500€
Valeur du bien : 140 800€
Frais de notaire : 7 704€
Coût estimé : 7 704€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98m²
Loyer prédit : 7.33€/m²/mois
Fourchette : 5.80€ - 9.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 719€/mois
Loyer annuel estimé : 8622€/an
Fourchette totale : 569€ - 908€/mois
Fourchette annuelle : 6822€ - 10897€/an
Rentabilité brute :5.81%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 003,13 €/m²
Basé sur :1 ventes dans un rayon de 10 km
Prix de marché :98 307 €
Prix d'achat :96 300 €
Décote à l'achat :-2 007€ (-2.0%)
Marge achat-revente :-50 197€ (-51.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 10 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :148 504€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :727,61€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :43,31€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 770,93€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 779,76€
Coût de l'assurance :12 994,10€
Taxe foncière : 1 100,00€/an
Soit par mois : 91,67€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 718,52€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 862,59€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-144,08€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 326 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 98 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres en simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 98 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 18 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations fonctionnelles mais vieillissantes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, et mise aux normes plomberie
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - quelques signes d'usure
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture murs et plafonds pour les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé pour les chambres - nécessité de rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général mais rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 500 €(454 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 1000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 000€
    Rénovation chambres: 20 m² × 200€/m² = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 20 m² × 50€/m² = 1000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Thiviers (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 21 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 719 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 622 €/an
Calcul : 719 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 837 €/an
Base de calcul : Emprunt de 148 504 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 520 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 100 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 957 €
Revenus locatifs : +8 622 €
Charges déductibles : -50 957 €
Résultat foncier Année 1 : -42 335 €(Déficit de 42 335 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 935 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 457 €/an
Revenus locatifs : +8 622 €
Charges déductibles : -6 457 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 165 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20934.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 96 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 62 595 €(65% de 96 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 276 €/an
Calcul : 62 595 € × 3,636% = 2 276 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 622 €50 962 €4 842 €-42 340 €21 400 €20 940 €20 940 €
28 795 €6 332 €4 712 €2 463 €--18 477 €
38 971 €6 197 €4 577 €2 774 €--15 703 €
49 150 €6 058 €4 438 €3 092 €--12 611 €
59 333 €5 914 €4 294 €3 419 €--9 192 €
69 520 €5 765 €4 146 €3 754 €--5 437 €
79 710 €5 612 €3 992 €4 098 €--1 339 €
89 904 €5 453 €3 833 €4 451 €---
910 102 €5 289 €3 669 €4 814 €---
1010 304 €5 119 €3 499 €5 185 €---
1110 510 €4 944 €3 324 €5 567 €---
1210 721 €4 763 €3 143 €5 958 €---
1310 935 €4 575 €2 956 €6 360 €---
1411 154 €4 382 €2 762 €6 772 €---
1511 377 €4 182 €2 562 €7 195 €---
1611 604 €3 975 €2 355 €7 629 €---
1711 836 €3 762 €2 142 €8 075 €---
1812 073 €3 541 €1 921 €8 532 €---
1912 315 €3 313 €1 693 €9 002 €---
2012 561 €3 077 €1 457 €9 484 €---
2112 812 €2 833 €1 213 €9 979 €---
2213 068 €2 581 €962 €10 487 €---
2313 330 €2 321 €701 €11 009 €---
2413 596 €2 052 €432 €11 544 €---
2513 868 €1 774 €154 €12 094 €---
TOTAL276 172 €154 774 €69 780 €121 398 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 121 398 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 622 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 811 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 811 €-6 420 €+8 231 €
2+1 811 €0 €+1 811 €
3+1 811 €0 €+1 811 €
4+1 811 €0 €+1 811 €
5+1 811 €0 €+1 811 €
6+1 811 €0 €+1 811 €
7+1 811 €0 €+1 811 €
8+1 811 €+934 €+877 €
9+1 811 €+1 444 €+367 €
10+1 811 €+1 556 €+255 €
11+1 811 €+1 670 €+141 €
12+1 811 €+1 787 €+24 €
13+1 811 €+1 908 €-97 €
14+1 811 €+2 032 €-221 €
15+1 811 €+2 158 €-347 €
16+1 811 €+2 289 €-478 €
17+1 811 €+2 422 €-611 €
18+1 811 €+2 560 €-749 €
19+1 811 €+2 701 €-890 €
20+1 811 €+2 845 €-1 034 €
21+1 811 €+2 994 €-1 183 €
22+1 811 €+3 146 €-1 335 €
23+1 811 €+3 303 €-1 492 €
24+1 811 €+3 463 €-1 652 €
25+1 811 €+3 628 €-1 817 €
Total+45 275 €+36 419 €+8 856 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 66 jours
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