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Appartement 3 pièces 51 m²

VilleTulle (19)
Surface51m²
Coût Total69 860€
Loyer Annuel4 703€
Rentabilité6.73%
Cashflow/mois-72€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 51 m²
Prix au m² : 970,59 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 51 m²

Dans une petite copropriété entièrement restaurée, découvrez cet appartement traversant de 3 pièces, partiellement rénové, situé au deuxième étage. Idéal pour un investissement locatif. Il est rapidement habitable, reste à prévoir de changer les fenêtres et les finitions interieurs, notamment les peintures. Les charges commune générale de copropriété s'élévent à 650.88 EUR/an. Immeuble soumis au statut de la copropriété, géré par un syndic professionnel.

Surface : 51 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 12 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 24/09/2025

Consommation énergie primaire : 227 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 840 € et 1 180 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Tulle
Département : Corrèze
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 19000
Coordonnées : 45.280167, 1.780593
Total : 69 860€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 16 400€
Valeur du bien : 65 900€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 51m²
Loyer prédit : 7.69€/m²/mois
Fourchette : 6.07€ - 9.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 392€/mois
Loyer annuel estimé : 4703€/an
Fourchette totale : 310€ - 496€/mois
Fourchette annuelle : 3715€ - 5955€/an
Rentabilité brute :6.73%
Fourchette de rentabilité :5.32% - 8.52%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 045,45 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :53 318 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-3 818€ (-7.2%)
Marge achat-revente :-16 542€ (-31.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :69 860€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :349,74€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :20,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 370,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :35 060,69€
Coût de l'assurance :6 112,75€
Taxe foncière : 470,33€/an
Soit par mois : 39,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 54,24€/mois
Soit par an : 650,88€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 391,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 463,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-71,60€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Remplacement nécessaire pour améliorer l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation de la cuisine avec installation de nouveaux placards et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir pour un meilleur confort
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds de la salle de bain
Quantité: surface standard de salle de bain
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: surface standard de salon
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :16 400 €(322 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Menuiseries - Fenêtres:4 000€
    Remplacement de 5 fenêtres double vitrage: 5 × 600€ = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rénovation:10 000€
    Rénovation cuisine complète: 10000€ (incluant placards et électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salle de bain: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds 2 chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Tulle (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 4 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 392 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 703 €/an
Calcul : 392 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 414 €/an
Base de calcul : Emprunt de 69 860 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 245 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 470 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 651 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 16 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 180 €
Revenus locatifs : +4 703 €
Charges déductibles : -20 180 €
Résultat foncier Année 1 : -15 477 €(Déficit de 15 477 €)
Imputable sur revenu global : 15 477 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 780 €/an
Revenus locatifs : +4 703 €
Charges déductibles : -3 780 €
Résultat foncier Années 2+ : 923 €/an
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 703 €20 182 €2 417 €-15 479 €15 479 €--
24 797 €3 719 €2 353 €1 078 €---
34 893 €3 654 €2 288 €1 240 €---
44 991 €3 586 €2 220 €1 406 €---
55 091 €3 515 €2 150 €1 576 €---
65 193 €3 443 €2 077 €1 750 €---
75 297 €3 367 €2 001 €1 930 €---
85 403 €3 289 €1 923 €2 114 €---
95 511 €3 208 €1 842 €2 302 €---
105 621 €3 124 €1 759 €2 496 €---
115 733 €3 038 €1 672 €2 696 €---
125 848 €2 948 €1 582 €2 900 €---
135 965 €2 855 €1 489 €3 110 €---
146 084 €2 759 €1 393 €3 326 €---
156 206 €2 659 €1 293 €3 547 €---
166 330 €2 556 €1 190 €3 774 €---
176 457 €2 449 €1 083 €4 008 €---
186 586 €2 338 €972 €4 248 €---
196 717 €2 223 €858 €4 494 €---
206 852 €2 105 €739 €4 747 €---
216 989 €1 982 €616 €5 007 €---
227 129 €1 854 €488 €5 274 €---
237 271 €1 722 €357 €5 549 €---
247 417 €1 586 €220 €5 831 €---
257 565 €1 444 €78 €6 121 €---
TOTAL150 648 €85 604 €35 061 €65 044 €15 479 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 4 644 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 65 044 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 703 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +988 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+988 €-4 644 €+5 632 €
2+988 €+323 €+665 €
3+988 €+372 €+616 €
4+988 €+422 €+566 €
5+988 €+473 €+515 €
6+988 €+525 €+463 €
7+988 €+579 €+409 €
8+988 €+634 €+354 €
9+988 €+691 €+297 €
10+988 €+749 €+239 €
11+988 €+809 €+179 €
12+988 €+870 €+118 €
13+988 €+933 €+55 €
14+988 €+998 €-10 €
15+988 €+1 064 €-76 €
16+988 €+1 132 €-144 €
17+988 €+1 202 €-214 €
18+988 €+1 274 €-286 €
19+988 €+1 348 €-360 €
20+988 €+1 424 €-436 €
21+988 €+1 502 €-514 €
22+988 €+1 582 €-594 €
23+988 €+1 665 €-677 €
24+988 €+1 749 €-761 €
25+988 €+1 836 €-848 €
Total+24 700 €+19 513 €+5 187 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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