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Maison 5 pièces 120 m²

Bien expiré
VilleRomans-sur-Isère (26)
Surface120
Coût Total232 300
Loyer Annuel15 310
Rentabilité6.59%
Cashflow/mois-70
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 1 208,33 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 5 pièces 120 m² - Maison SPECIAL INVESTISSEUR !

Cette maison d'environ 120m², dispose d'un ancien garage réhabilité avec une cuisine d'été, une salle d'eau avec WC ainsi que deux chambres dont une ayant un accès direct à l'extérieur. A l'étage, s'y trouvent 2 chambres, une salle de bain, un WC indépendant, une cuisine lumineuse, un salon avec cheminée qui dispose d'un balcon et donne vue sur le Vercors. Ces 2 pièces disposent d'une orientation sud ce qui offre le soleil dans les pièces de vie toute la journée mais également de combles aménageables avec un Velux. Un terrain de 257m², disposant d'un carport afin d'y stationner un véhicule tout en ayant encore du terrain pour profiter de l'extérieur sur la terrasse avant !

Les propriétaires vendent la maison mais continueront de l'habiter. Le loyer envisagé est de 750€/mois.

Contactez l'agence au plus vite pour obtenir plus d'informations et planifier une visite. Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard entre 1430.0 € et 1980.0 € indexées aux années 2021, 2022, 2023 (abonnements compris). Bien proposé par Yohan BERNE EI, agent commercial (RSAC 943587998) Référence annonce : 1845 Consommation énergétique : 166 kWh/m²/an Emission de gaz à effet de serre : 5 CO2/m²/an Les honoraires sont à la charge du vendeur

Ville : Romans-sur-Isère
Département : Drôme
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 26100
Coordonnées : 45.045418, 5.078369
Total : 232 300
Prix d'acquisition : 145 000
Travaux : 75 700
Valeur du bien : 220 700
Frais de notaire : 11 600
Coût estimé : 11 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120
Loyer prédit : 10.63€/m²/mois
Fourchette : 8.20€ - 13.78€/m²/mois
Loyer total estimé : 1276€/mois
Loyer annuel estimé : 15310€/an
Fourchette totale : 984€ - 1654€/mois
Fourchette annuelle : 11810€ - 19848€/an
Rentabilité brute :6.59%
Fourchette de rentabilité :5.08% - 8.54%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :232 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 150,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :67,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 218,28€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 858,18
Coût de l'assurance :20 326,25
Taxe foncière : 1 531,00€/an
Soit par mois : 127,58€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 275,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 345,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-70,03€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 166 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec des éléments très datés.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Installation d'une nouvelle douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage complet, plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour la salle de bain.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement de sol (parquet ou stratifié), peinture des murs et plafonds, réfection de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) pour les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres.
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Combles
Isolation des combles aménageables avec laine soufflée.
Quantité: 120 m²
Raison: DPE C - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique.
VentilationOPTIONNEL
Sous-catégorie: Installation VMC
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la qualité de l'air.
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration de la qualité de l'air intérieur.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :75 700(631 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:18 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète: 15000€ (incluant placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité) + Main d'œuvre: 3000€
  • Salle de bain:10 800
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain: 9000€ (incluant douche/baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité) + Main d'œuvre: 1800€
  • Chambres:6 000
    Rénovation 2 chambres: Revêtement de sol (30 m² × 50€/m² = 1500€), Peinture (90 m² × 30€/m² = 2700€), Électricité (600€/chambre × 2 = 1200€) + Main d'œuvre: 600€
  • Chauffage:12 500
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système: 12500€ (incluant matériel et installation)
  • Menuiseries:15 000
    Remplacement fenêtres: 15 fenêtres (estimation 1000€/fenêtre × 15 = 15000€) (incluant matériel et installation)
  • Isolation:8 400
    Isolation combles: 120 m² × 70€/m² = 8400€ (incluant matériel et installation)
  • Ventilation:5 000
    Installation VMC double flux: 1 système: 5000€ (incluant matériel et installation)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Romans-sur-Isère (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CA(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 40 900✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Isolation, Ventilation
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 276 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 310 €/an
Calcul : 1 276 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 798 €/an
Base de calcul : Emprunt de 232 300 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 813 €/an
Calcul : 68 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 531 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 75 700
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 85 842
Revenus locatifs : +15 310
Charges déductibles : -85 842
Résultat foncier Année 1 : -70 532(Déficit de 70 532 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 49 132
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 142 €/an
Revenus locatifs : +15 310
Charges déductibles : -10 142
Résultat foncier Années 2+ : 5 168 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 49131.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 145 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 31085 8497 805-70 53921 400 €49 139 €49 139 €
215 6169 9427 5985 674--43 465 €
315 9299 7287 3846 201--37 264 €
416 2479 5067 1626 741--30 523 €
516 5729 2766 9327 296--23 227 €
616 9039 0396 6957 864--15 363 €
717 2428 7936 4498 448--6 915 €
817 5868 5396 1959 047---
917 9388 2765 9329 662---
1018 2978 0055 66110 292---
1118 6637 7235 37910 940---
1219 0367 4325 08811 604---
1319 4177 1314 78712 286---
1419 8056 8204 47612 985---
1520 2016 4974 15313 704---
1620 6056 1643 82014 441---
1721 0175 8193 47515 198---
1821 4385 4623 11815 975---
1921 8665 0932 74916 773---
2022 3044 7112 36717 592---
2122 7504 3161 97218 433---
2223 2053 9081 56419 297---
2323 6693 4851 14120 184---
2424 1423 04770321 095---
2524 6252 59525122 030---
TOTAL490 384247 159112 858243 22521 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 243 225
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 310 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 215 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 215-6 420+9 635
2+3 2150+3 215
3+3 2150+3 215
4+3 2150+3 215
5+3 2150+3 215
6+3 2150+3 215
7+3 2150+3 215
8+3 215+640+2 575
9+3 215+2 898+317
10+3 215+3 088+127
11+3 215+3 282-67
12+3 215+3 481-266
13+3 215+3 686-471
14+3 215+3 896-681
15+3 215+4 111-896
16+3 215+4 332-1 117
17+3 215+4 559-1 344
18+3 215+4 793-1 578
19+3 215+5 032-1 817
20+3 215+5 278-2 063
21+3 215+5 530-2 315
22+3 215+5 789-2 574
23+3 215+6 055-2 840
24+3 215+6 328-3 113
25+3 215+6 609-3 394
Total+80 375+72 967+7 408
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 95 jours
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