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Achat : Appartement Avignon (84000)

VilleAvignon (84)
Surface81
Coût Total161 575
Loyer Annuel9 799
Rentabilité6.06%
Cashflow/mois-121
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 107 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 1 320,99 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 81 m², 4 pièces, 3 chambres

Opportunité Rare : Appartement Familial de 81 m² ? Avignon Vous recherchez le projet idéal pour créer votre futur cocon ? Situé au 1er étage d'une copropriété recherchée, cet appartement de 4 pièces offre un potentiel exceptionnel pour une famille ou un investissement de qualité. Les points forts du bien : Espace & Volume : Une belle surface de 81 m² intelligemment distribuée. Côté Nuit : 3 chambres spacieuses, lumineuses et prêtes à être aménagées selon vos besoins. Une vie de quartier facilitée : Profitez d'un emplacement stratégique où tout se fait à pied ou en transport : Transports : Accès immédiat aux stations de Tramway 'Les Sources' et 'Trillade - Médiathèque'. Éducation : Proximité immédiate des établissements scolaires pour vos enfants. Commerces : Boulangeries, supermarchés et services de proximité à quelques pas seulement. L'avis de l'expert : Un bien rare sur le secteur qui combine surface généreuse et commodités urbaines. Ne laissez pas passer cette exclusivité ! Envie de découvrir son potentiel de vos propres yeux ? Contactez dès maintenant votre agence Guy Hoquet Avignon pour organiser une visite.

Ville : Avignon
Département : Vaucluse
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 84000
Coordonnées : 43.935560, 4.840920
Total : 161 575
Prix d'acquisition : 107 000
Travaux : 46 015
Valeur du bien : 153 015
Frais de notaire : 8 560
Coût estimé : 8 560
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81
Loyer prédit : 10.08€/m²/mois
Fourchette : 7.70€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 817€/mois
Loyer annuel estimé : 9799€/an
Fourchette totale : 624€ - 1069€/mois
Fourchette annuelle : 7487€ - 12825€/an
Rentabilité brute :6.06%
Fourchette de rentabilité :4.63% - 7.94%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 381,71 €/m²
Basé sur :46 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :111 918
Prix d'achat :107 000
Décote à l'achat :-4 918 (-4.4%)
Marge achat-revente :-49 657€ (-44.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 575
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :807,15€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :48,47€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 855,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :80 570,14
Coût de l'assurance :14 541,75
Taxe foncière : 979,87€/an
Soit par mois : 81,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 816,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 937,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-120,72€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation basée sur 81 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 assumé - cuisine à rénover pour mise aux normes
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 6 m² de carrelage, 1 baignoire, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 3/5 visible - salle de bain en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 43 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement recommandé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 43 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 5/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 015(568 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 800
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10800€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:6 400
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 800€ = 6400€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation salle de bain: 6 m² de carrelage × 80€/m² = 4800€, Baignoire: 1 × 1500€ = 1500€, Lavabo: 1 × 600€ = 600€, WC: 1 × 400€ = 400€, Plomberie et électricité: 300€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Revêtement sol:3 010
    Parquet flottant: 43 m² × 70€/m² = 3010€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 505
    Peinture murs et plafonds: 43 m² × 35€/m² = 1505€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800
    Peinture murs et plafonds: 25 m² × 32€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Avignon. Main d'œuvre incluse. Les prix ont été ajustés pour la région Provence-Alpes-Côte d'Azur.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 817 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 799 €/an
Calcul : 817 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 552 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 575 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 582 €/an
Calcul : 48 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 980 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 015
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 53 129
Revenus locatifs : +9 799
Charges déductibles : -53 129
Résultat foncier Année 1 : -43 330(Déficit de 43 330 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 21 930
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 114 €/an
Revenus locatifs : +9 799
Charges déductibles : -7 114
Résultat foncier Années 2+ : 2 685 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 21929.94 € reporté.
Prix d'achat du bien : 107 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 69 550(65% de 107 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 529 €/an
Calcul : 69 550 € × 3,636% = 2 529
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 79953 1345 557-43 33521 400 €21 935 €21 935 €
29 9956 9735 4113 022--18 913 €
310 1956 8225 2603 373--15 541 €
410 3986 6655 1043 733--11 807 €
510 6066 5034 9424 103--7 704 €
610 8196 3364 7744 483--3 221 €
711 0356 1624 6004 873---
811 2565 9824 4205 274---
911 4815 7964 2345 685---
1011 7105 6034 0426 107---
1111 9455 4033 8426 541---
1212 1835 1973 6356 987---
1312 4274 9833 4217 444---
1412 6764 7613 2007 914---
1512 9294 5322 9708 397---
1613 1884 2952 7338 893---
1713 4524 0492 4879 403---
1813 7213 7942 2339 926---
1913 9953 5311 96910 464---
2014 2753 2581 69611 017---
2114 5602 9751 41411 585---
2214 8522 6831 12112 169---
2315 1492 38081812 769---
2415 4522 06650513 385---
2515 7611 74218014 019---
TOTAL313 856165 62480 570148 23221 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 148 232
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 799 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 058 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 058-6 420+8 478
2+2 0580+2 058
3+2 0580+2 058
4+2 0580+2 058
5+2 0580+2 058
6+2 0580+2 058
7+2 058+496+1 562
8+2 058+1 582+476
9+2 058+1 705+353
10+2 058+1 832+226
11+2 058+1 962+96
12+2 058+2 096-38
13+2 058+2 233-175
14+2 058+2 374-316
15+2 058+2 519-461
16+2 058+2 668-610
17+2 058+2 821-763
18+2 058+2 978-920
19+2 058+3 139-1 081
20+2 058+3 305-1 247
21+2 058+3 476-1 418
22+2 058+3 651-1 593
23+2 058+3 831-1 773
24+2 058+4 016-1 958
25+2 058+4 206-2 148
Total+51 450+44 470+6 980
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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