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Maison à vendre

VilleMigné-Auxances (86)
Surface75m²
Coût Total104 800€
Loyer Annuel8 288€
Rentabilité7.91%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 85 000 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 133,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, 3 chambres, 4 parkings: Garage, 3 parkings, Terrasse

Immobilier.notaires® et l'office notarial CHANTOURY et associés vous proposent : Maison / villa à vendre - MIGNE AUXANCES (86440)

MIGNE AUXANCES, à vendre, maison ancienne à RENOVER comprenant en RC 2 garages, au-dessus terrasse, pièce de vie, 2 chb, SDB et WC. Au-dessus une autre chambre et rangement. Terrain séparé.

Visites : Renseignements complémentaires, visite et visite virtuelle sur demande de préférence par le formulaire de contact-message en haut à droite. Merci. Contact :

Annonce de l'étude CHANTOURY et associés - Notaires à Vouillé - N° SIRET : 40049565100012

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Ville : Migné-Auxances
Département : Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 86440
Coordonnées : 46.634318, 0.303153
Total : 104 800€
Prix d'acquisition : 85 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 98 000€
Frais de notaire : 6 800€
Coût estimé : 6 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.21€/m²/mois
Fourchette : 7.75€ - 10.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 691€/mois
Loyer annuel estimé : 8288€/an
Fourchette totale : 581€ - 821€/mois
Fourchette annuelle : 6973€ - 9850€/an
Rentabilité brute :7.91%
Fourchette de rentabilité :6.65% - 9.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 952,12 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :146 409 €
Prix d'achat :85 000 €
Décote à l'achat :-61 409€ (-41.9%)
Marge achat-revente :41 609€ (28.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :521,85€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :30,57€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 552,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 754,22€
Coût de l'assurance :9 170,00€
Taxe foncière : 828,75€/an
Soit par mois : 69,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 690,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 621,48€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,15€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 297 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur le DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 75 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour amélioration énergétique
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 2/5 - Salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 - Cuisine nécessite rénovation complète
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 3/5 - Chambres nécessitent un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du parquet et peinture des murs
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 - Salon nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(173 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (inclut main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 691 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 288 €/an
Calcul : 691 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 570 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 800 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 367 €/an
Calcul : 31 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 829 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 766 €
Revenus locatifs : +8 288 €
Charges déductibles : -17 766 €
Résultat foncier Année 1 : -9 478 €(Déficit de 9 478 €)
Imputable sur revenu global : 9 478 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 766 €/an
Revenus locatifs : +8 288 €
Charges déductibles : -4 766 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 522 €/an
Prix d'achat du bien : 85 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 55 250 €(65% de 85 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 009 €/an
Calcul : 55 250 € × 3,636% = 2 009 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 288 €17 769 €3 573 €-9 481 €9 481 €--
28 453 €4 675 €3 479 €3 779 €---
38 622 €4 577 €3 382 €4 045 €---
48 795 €4 476 €3 281 €4 319 €---
58 971 €4 372 €3 176 €4 599 €---
69 150 €4 263 €3 068 €4 887 €---
79 333 €4 152 €2 956 €5 182 €---
89 520 €4 036 €2 840 €5 484 €---
99 710 €3 916 €2 720 €5 794 €---
109 904 €3 792 €2 596 €6 113 €---
1110 102 €3 663 €2 467 €6 439 €---
1210 304 €3 530 €2 334 €6 774 €---
1310 511 €3 392 €2 197 €7 118 €---
1410 721 €3 250 €2 054 €7 471 €---
1510 935 €3 102 €1 907 €7 833 €---
1611 154 €2 950 €1 754 €8 204 €---
1711 377 €2 792 €1 596 €8 585 €---
1811 605 €2 628 €1 433 €8 976 €---
1911 837 €2 459 €1 263 €9 378 €---
2012 073 €2 284 €1 088 €9 790 €---
2112 315 €2 102 €907 €10 213 €---
2212 561 €1 915 €719 €10 647 €---
2312 812 €1 720 €525 €11 092 €---
2413 069 €1 519 €324 €11 549 €---
2513 330 €1 311 €115 €12 019 €---
TOTAL265 452 €94 643 €51 754 €170 809 €9 481 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 844 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 170 809 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 288 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 740 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 740 €-2 844 €+4 584 €
2+1 740 €+1 134 €+606 €
3+1 740 €+1 214 €+526 €
4+1 740 €+1 296 €+444 €
5+1 740 €+1 380 €+360 €
6+1 740 €+1 466 €+274 €
7+1 740 €+1 554 €+186 €
8+1 740 €+1 645 €+95 €
9+1 740 €+1 738 €+2 €
10+1 740 €+1 834 €-94 €
11+1 740 €+1 932 €-192 €
12+1 740 €+2 032 €-292 €
13+1 740 €+2 135 €-395 €
14+1 740 €+2 241 €-501 €
15+1 740 €+2 350 €-610 €
16+1 740 €+2 461 €-721 €
17+1 740 €+2 576 €-836 €
18+1 740 €+2 693 €-953 €
19+1 740 €+2 813 €-1 073 €
20+1 740 €+2 937 €-1 197 €
21+1 740 €+3 064 €-1 324 €
22+1 740 €+3 194 €-1 454 €
23+1 740 €+3 328 €-1 588 €
24+1 740 €+3 465 €-1 725 €
25+1 740 €+3 606 €-1 866 €
Total+43 500 €+51 243 €+-7 743 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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