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Appartement à vendre

VilleRoissy-en-Brie (77)
Surface98
Coût Total261 876
Loyer Annuel18 301
Rentabilité6.99%
Cashflow/mois-347
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 238 000 €
Surface : 98 m²
Prix au m² : 2 428,57 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Ascenseur, Cuisine équipée, Salon (total 25 m²), 4 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition ouest

APPARTEMENT A VENDRE, IDEAL POUR UNE FAMILLE NOMBREUSE, situé à proximité des commerces, des écoles et de la gare RER E, disposant d'une grande entrée, d'un double séjour agrémenté d'une loggia exposé plein ouest, d'une cuisine entièrement équipée et ouvrable, d'un vaste palier pourvu de placard desservant quatre chambres, une salle d'eau, une buanderie aménageable en une autre salle d'eau, un dressing et un wc indépendant. Situé au dernier étage d'un petit immeuble de 3 étages équipé d'un ascenseur, cet appartement doté de fenêtres en double vitrage PVC et de volets roulants électriques propose des charges annuelles de 4178.16 €, chauffage, eau froide et eau chaude inclus, pour une résidence de 63 lots principaux d'habitation. Vous profiterez de plus d'une place de parking en sous-sol. CE BIEN BENEFICIE D'UNE ASSURANCE GARANTIE APRES-VENTE OFFERTE DE 2 ANS. Il se situe dans la commune de ROISSY EN BRIE, ville paisible dotée de plusieurs supermarchés, de nombreux commerces de proximité et dans laquelle sont installées un grand nombre d'infrastructures de santé, dont profitent ses habitants, ainsi que des complexes sportifs, gymnases, crèche et halte-garderie. Des établissements scolaires de tous types sont présents dans la commune, dont plusieurs écoles primaires, deux collèges et un lycée. Elle est de plus desservie par une gare RER E. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Prenez contact avec votre agence Laforêt de ROISSY-EN-BRIE pour une première visite Copropriété de 62 lots - dont 62 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 4178.16 euros.

Ville : Roissy-en-Brie
Département : Seine-et-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 77680
Coordonnées : 48.796393, 2.643587
Total : 261 876
Prix d'acquisition : 238 000
Travaux : 4 836
Valeur du bien : 242 836
Frais de notaire : 19 040
Coût estimé : 19 040
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 98
Loyer prédit : 15.56€/m²/mois
Fourchette : 13.33€ - 18.17€/m²/mois
Loyer total estimé : 1525€/mois
Loyer annuel estimé : 18301€/an
Fourchette totale : 1306€ - 1781€/mois
Fourchette annuelle : 15673€ - 21369€/an
Rentabilité brute :6.99%
Fourchette de rentabilité :5.98% - 8.16%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 106,67 €/m²
Basé sur :87 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :304 454
Prix d'achat :238 000
Décote à l'achat :-66 454 (-21.8%)
Marge achat-revente :42 578€ (14.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :261 876
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 297,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :74,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 371,21€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 227,07
Coût de l'assurance :22 259,46
Taxe foncière : 1 830,10€/an
Soit par mois : 152,51€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 348,18€/mois
Soit par an : 4 178,16€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 525,09€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 871,90€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-346,81€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 230 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car le DPE est D.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (~12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine moderne et bien entretenue
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage usé et mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (~6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - carrelage usé mais fonctionnel
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: salon complet (~20 m²)
Raison: État 3/5 assumé - pas de photo fournie, état moyen
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs dans le couloir et éventuellement changement de robinetterie si nécessaire.
Quantité: couloir complet (~5 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 836(49 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine - Rafraîchissement:736
    Peinture murs cuisine: 12 m² × 28€/m² = 336€, Changement robinetterie: 1 unité × 200€ = 200€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:1 200
    Carrelage salle de bain: 6 m² × 60€/m² = 360€, Mise aux normes plomberie: 1 unité × 500€ = 500€, Main d'œuvre: 340€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 800
    Peinture murs chambres: 48 m² × 28€/m² = 1344€, Changement robinetterie: 1 unité × 200€ = 200€, Main d'œuvre: 256€
  • Salon - Rafraîchissement:800
    Peinture murs salon: 20 m² × 28€/m² = 560€, Main d'œuvre: 240€
  • Autres pièces - Rafraîchissement:300
    Peinture murs couloir: 5 m² × 28€/m² = 140€, Main d'œuvre: 160€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Roissy-en-Brie. Les prix de peinture sont basés sur une moyenne de 28€/m², le carrelage à 60€/m² et la robinetterie à 200€. Main d'œuvre incluse dans chaque poste. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

DD(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 301 €/an
Calcul : 1 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 791 €/an
Base de calcul : Emprunt de 261 876 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 890 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 830 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 4 178 €/an
Calcul : 348 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 836
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 525
Revenus locatifs : +18 301
Charges déductibles : -20 525
Résultat foncier Année 1 : -2 224(Déficit de 2 224 €)
Imputable sur revenu global : 2 224
Plafonné à 10 700(plafond standard)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 15 689 €/an
Revenus locatifs : +18 301
Charges déductibles : -15 689
Résultat foncier Années 2+ : 2 612 €/an
Prix d'achat du bien : 238 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 154 700(65% de 238 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 625 €/an
Calcul : 154 700 € × 3,636% = 5 625
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 30120 5348 799-2 2332 233 €--
218 66715 4648 5653 203---
319 04015 2228 3243 818---
419 42114 9728 0744 449---
519 81014 7147 8155 096---
620 20614 4467 5475 760---
720 61014 1697 2706 441---
821 02213 8836 9847 139---
921 44313 5866 6887 856---
1021 87113 2806 3818 592---
1122 30912 9636 0649 346---
1222 75512 6355 73610 120---
1323 21012 2955 39710 915---
1423 67411 9445 04511 730---
1524 14811 5814 68212 567---
1624 63111 2054 30613 426---
1725 12310 8163 91814 307---
1825 62610 4143 51515 212---
1926 1389 9983 09916 140---
2026 6619 5672 66917 094---
2127 1949 1222 22318 072---
2227 7388 6611 76319 077---
2328 2938 1851 28620 108---
2428 8597 69279321 167---
2529 4367 18228322 255---
TOTAL586 187304 529127 227281 6582 233Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 670
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 281 658
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 301 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 843 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 843-670+4 513
2+3 843+961+2 882
3+3 843+1 145+2 698
4+3 843+1 335+2 508
5+3 843+1 529+2 314
6+3 843+1 728+2 115
7+3 843+1 932+1 911
8+3 843+2 142+1 701
9+3 843+2 357+1 486
10+3 843+2 577+1 266
11+3 843+2 804+1 039
12+3 843+3 036+807
13+3 843+3 274+569
14+3 843+3 519+324
15+3 843+3 770+73
16+3 843+4 028-185
17+3 843+4 292-449
18+3 843+4 564-721
19+3 843+4 842-999
20+3 843+5 128-1 285
21+3 843+5 422-1 579
22+3 843+5 723-1 880
23+3 843+6 032-2 189
24+3 843+6 350-2 507
25+3 843+6 676-2 833
Total+96 075+84 497+11 578
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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