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MAISON DE 130 M2 4 CHAMBRES 2 SDB 2 GARAGES

VilleDecazeville (12)
Surface130m²
Coût Total130 500€
Loyer Annuel11 238€
Rentabilité8.61%
Cashflow/mois+158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 99 000 €
Surface : 130 m²
Prix au m² : 761,54 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Garage

GRANDE MAISON DE 130 M2 4 CHAMBRES 2 SDB 2 GARAGES PLUSIEURS DEPENDANCES 1 PUITS CHAUFFAGE POMPE A CHALEUR + POELE A BOIS SUR 1600 M2 DE TERRAIN CALME SUR LES HAUTEURS

Ville : Decazeville
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12300
Coordonnées : 44.568295, 2.254033
Total : 130 500€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 23 580€
Valeur du bien : 122 580€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 130m²
Loyer prédit : 7.20€/m²/mois
Fourchette : 5.58€ - 9.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 937€/mois
Loyer annuel estimé : 11238€/an
Fourchette totale : 726€ - 1208€/mois
Fourchette annuelle : 8712€ - 14498€/an
Rentabilité brute :8.61%
Fourchette de rentabilité :6.68% - 11.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :956,52 €/m²
Basé sur :45 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :124 348 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-25 348€ (-20.4%)
Marge achat-revente :-6 152€ (-5.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :130 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :646,34€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :38,06€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 684,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :63 400,74€
Coût de l'assurance :11 418,75€
Taxe foncière : 1 123,85€/an
Soit par mois : 93,65€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 936,54€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 778,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :158,49€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vieillissants et mise à jour des installations
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais un peu datée
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche/baignoire, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Peinture et rafraîchissement des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - bon état général mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 visible - bon état général, rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :23 580 €(181 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:10 500€
    Cuisine complète rafraîchissement: 10 m² × 1050€/m² = 10500€ (incluant meubles, revêtements et main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 900€/m² = 9000€ (incluant sanitaires, carrelage et main d'œuvre)
  • Chambres:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 80€/m² = 1200€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Decazeville (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 937 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 238 €/an
Calcul : 937 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 381 €/an
Base de calcul : Emprunt de 130 500 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 457 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 124 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 23 580 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 541 €
Revenus locatifs : +11 238 €
Charges déductibles : -29 541 €
Résultat foncier Année 1 : -18 303 €(Déficit de 18 303 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 7 603 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 961 €/an
Revenus locatifs : +11 238 €
Charges déductibles : -5 961 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 277 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 7602.71 € reporté.
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 238 €29 545 €4 385 €-18 307 €10 700 €7 607 €7 607 €
211 463 €5 849 €4 268 €5 614 €--1 993 €
311 692 €5 729 €4 148 €5 964 €---
411 926 €5 604 €4 023 €6 322 €---
512 165 €5 475 €3 894 €6 690 €---
612 408 €5 342 €3 761 €7 067 €---
712 656 €5 204 €3 623 €7 453 €---
812 909 €5 061 €3 480 €7 849 €---
913 168 €4 913 €3 333 €8 254 €---
1013 431 €4 761 €3 180 €8 670 €---
1113 700 €4 602 €3 022 €9 097 €---
1213 974 €4 439 €2 858 €9 535 €---
1314 253 €4 270 €2 689 €9 983 €---
1414 538 €4 095 €2 514 €10 443 €---
1514 829 €3 914 €2 333 €10 915 €---
1615 125 €3 727 €2 146 €11 399 €---
1715 428 €3 533 €1 952 €11 895 €---
1815 737 €3 332 €1 752 €12 404 €---
1916 051 €3 125 €1 544 €12 926 €---
2016 372 €2 911 €1 330 €13 462 €---
2116 700 €2 689 €1 108 €14 011 €---
2217 034 €2 459 €878 €14 575 €---
2317 374 €2 221 €641 €15 153 €---
2417 722 €1 976 €395 €15 746 €---
2518 076 €1 722 €141 €16 355 €---
TOTAL359 971 €126 496 €63 401 €233 476 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 233 476 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 238 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 360 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 360 €-3 210 €+5 570 €
2+2 360 €0 €+2 360 €
3+2 360 €+1 191 €+1 169 €
4+2 360 €+1 897 €+463 €
5+2 360 €+2 007 €+353 €
6+2 360 €+2 120 €+240 €
7+2 360 €+2 236 €+124 €
8+2 360 €+2 355 €+5 €
9+2 360 €+2 476 €-116 €
10+2 360 €+2 601 €-241 €
11+2 360 €+2 729 €-369 €
12+2 360 €+2 860 €-500 €
13+2 360 €+2 995 €-635 €
14+2 360 €+3 133 €-773 €
15+2 360 €+3 275 €-915 €
16+2 360 €+3 420 €-1 060 €
17+2 360 €+3 569 €-1 209 €
18+2 360 €+3 721 €-1 361 €
19+2 360 €+3 878 €-1 518 €
20+2 360 €+4 039 €-1 679 €
21+2 360 €+4 203 €-1 843 €
22+2 360 €+4 372 €-2 012 €
23+2 360 €+4 546 €-2 186 €
24+2 360 €+4 724 €-2 364 €
25+2 360 €+4 906 €-2 546 €
Total+59 000 €+70 043 €+-11 043 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 57 jours
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