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Appartement à vendre

VilleTeil (07)
Surface92m²
Coût Total116 360€
Loyer Annuel9 489€
Rentabilité8.15%
Cashflow/mois+95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 92 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 000 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cave, 3 chambres

T4 à vendre - le Teil

Bonjour, je propose à la vente mon T4 de 92 m² situé en plein centre du Teil , à seulement 3 minutes de la gare.

L'environnement est agréable, avec toutes les commodités (commerces, écoles) à moins de 10 min en voiture.

L'appartement comprend :

Deux salons

Une cuisine

3 belles chambres

Une salle de bain

Deux WC

L'appartement dispose d'un cave privative de 15m²

Un rafraichissement est nécessaire pour l'une des chambres et pour la salle de bain

Contactez moi via la messagerie Seloger !

Ville : Teil
Département : Ardèche
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 07400
Coordonnées : 44.544740, 4.689588
Total : 116 360€
Prix d'acquisition : 92 000€
Travaux : 17 000€
Valeur du bien : 109 000€
Frais de notaire : 7 360€
Coût estimé : 7 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92m²
Loyer prédit : 8.60€/m²/mois
Fourchette : 6.73€ - 10.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 791€/mois
Loyer annuel estimé : 9489€/an
Fourchette totale : 619€ - 1010€/mois
Fourchette annuelle : 7432€ - 12115€/an
Rentabilité brute :8.15%
Fourchette de rentabilité :6.39% - 10.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 256,75 €/m²
Basé sur :53 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :115 621 €
Prix d'achat :92 000 €
Décote à l'achat :-23 621€ (-20.4%)
Marge achat-revente :-739€ (-0.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :116 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :582,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :33,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 616,46€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :58 397,68€
Coût de l'assurance :10 181,50€
Taxe foncière : 948,90€/an
Soit par mois : 79,08€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 790,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 695,54€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :95,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Appartement - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement du plan de travail usé et mise à jour de l'électroménager si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec mise à jour des éléments datés et vérification de la plomberie.
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la chambre avec peinture et vérification des éléments de menuiserie.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais un rafraîchissement est nécessaire pour l'une d'elles.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et plafonds pour maintenir l'état du salon.
Quantité: salon (20 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :17 000 €(185 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:6 500€
    Cuisine complète milieu de gamme: 10 m² × 600€/m² = 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:6 000€
    Salle de bain complète: 6 m² × 1000€/m² = 6000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:3 200€
    Peinture murs 36 m²: 25€/m² × 36 = 900€, Vérification menuiserie: 1800€, Main d'œuvre: 500€
  • Salon:1 300€
    Peinture murs et plafonds 20 m²: 25€/m² × 20 = 500€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Teil (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 791 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 489 €/an
Calcul : 791 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 022 €/an
Base de calcul : Emprunt de 116 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 407 €/an
Calcul : 34 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 949 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 17 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 378 €
Revenus locatifs : +9 489 €
Charges déductibles : -22 378 €
Résultat foncier Année 1 : -12 889 €(Déficit de 12 889 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 2 189 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 378 €/an
Revenus locatifs : +9 489 €
Charges déductibles : -5 378 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 111 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 2188.69 € reporté.
Prix d'achat du bien : 92 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 59 800 €(65% de 92 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 175 €/an
Calcul : 59 800 € × 3,636% = 2 175 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 489 €22 381 €4 025 €-12 892 €10 700 €2 192 €2 192 €
29 679 €5 276 €3 920 €4 403 €---
39 872 €5 167 €3 811 €4 706 €---
410 070 €5 054 €3 698 €5 016 €---
510 271 €4 937 €3 580 €5 335 €---
610 477 €4 815 €3 459 €5 661 €---
710 686 €4 690 €3 334 €5 996 €---
810 900 €4 560 €3 204 €6 340 €---
911 118 €4 425 €3 069 €6 693 €---
1011 340 €4 286 €2 929 €7 055 €---
1111 567 €4 141 €2 785 €7 426 €---
1211 798 €3 992 €2 635 €7 807 €---
1312 034 €3 837 €2 480 €8 198 €---
1412 275 €3 676 €2 320 €8 599 €---
1512 521 €3 510 €2 154 €9 010 €---
1612 771 €3 338 €1 982 €9 433 €---
1713 026 €3 160 €1 804 €9 866 €---
1813 287 €2 976 €1 619 €10 311 €---
1913 553 €2 785 €1 428 €10 768 €---
2013 824 €2 587 €1 231 €11 237 €---
2114 100 €2 382 €1 026 €11 718 €---
2214 382 €2 170 €814 €12 212 €---
2314 670 €1 950 €594 €12 720 €---
2414 963 €1 722 €366 €13 241 €---
2515 262 €1 487 €131 €13 776 €---
TOTAL303 936 €109 302 €58 398 €194 634 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 194 634 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 489 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 993 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 993 €-3 210 €+5 203 €
2+1 993 €+663 €+1 330 €
3+1 993 €+1 412 €+581 €
4+1 993 €+1 505 €+488 €
5+1 993 €+1 600 €+393 €
6+1 993 €+1 698 €+295 €
7+1 993 €+1 799 €+194 €
8+1 993 €+1 902 €+91 €
9+1 993 €+2 008 €-15 €
10+1 993 €+2 116 €-123 €
11+1 993 €+2 228 €-235 €
12+1 993 €+2 342 €-349 €
13+1 993 €+2 459 €-466 €
14+1 993 €+2 580 €-587 €
15+1 993 €+2 703 €-710 €
16+1 993 €+2 830 €-837 €
17+1 993 €+2 960 €-967 €
18+1 993 €+3 093 €-1 100 €
19+1 993 €+3 230 €-1 237 €
20+1 993 €+3 371 €-1 378 €
21+1 993 €+3 516 €-1 523 €
22+1 993 €+3 664 €-1 671 €
23+1 993 €+3 816 €-1 823 €
24+1 993 €+3 972 €-1 979 €
25+1 993 €+4 133 €-2 140 €
Total+49 825 €+58 390 €+-8 565 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
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