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Appartement 4 pièces 110 m²

VilleSadirac (33)
Surface110m²
Coût Total222 360€
Loyer Annuel14 773€
Rentabilité6.64%
Cashflow/mois-58€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 169 500 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 1 540,91 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 4 pièces 110 m²

Proche toutes commoditées maison de village 110 m² habiltables avec garage 41 m² attenant sur pacelle de 165m2. Maison comprenant au rez de chaussée entrée, rangement, cuisine dinatoire de 16m2, séjour de 24 m² avec cheminée, salle d'eau, wc. A l'étage on retrouve 2 grandes chambres de 16 m² , dressing et un grenier aménageable de 40 m².

Chauffage électrique récent, Huisseries double vitrage, TAE

Surface : 110 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 09/05/0022

Consommation énergie primaire : 244 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 974 € et 2 670 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Sadirac
Département : Gironde
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 33670
Coordonnées : 44.783980, -0.419244
Total : 222 360€
Prix d'acquisition : 169 500€
Travaux : 39 300€
Valeur du bien : 208 800€
Frais de notaire : 13 560€
Coût estimé : 13 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 11.19€/m²/mois
Fourchette : 9.49€ - 13.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 1231€/mois
Loyer annuel estimé : 14773€/an
Fourchette totale : 1044€ - 1452€/mois
Fourchette annuelle : 12524€ - 17426€/an
Rentabilité brute :6.64%
Fourchette de rentabilité :5.63% - 7.84%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 000 €/m²
Basé sur :63 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :330 000 €
Prix d'achat :169 500 €
Décote à l'achat :-160 500€ (-48.6%)
Marge achat-revente :107 640€ (32.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 110,80€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :55,59€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 166,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :110 880,87€
Coût de l'assurance :16 677,00€
Taxe foncière : 1 477,29€/an
Soit par mois : 123,11€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 231,08€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 289,50€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-58,42€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage électrique actuel
Quantité: 1 système pour 110 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des huisseries existantes
Quantité: 4 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et mise aux normes de la plomberie et de l'électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 32 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: salon complet (20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :39 300 €(357 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise)
  • Menuiseries:3 200€
    Fenêtres double vitrage PVC: 4 fenêtres × 800€ = 3200€ (installation comprise)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (installation comprise)
  • Cuisine:8 000€
    Rénovation cuisine complète: 10 m² × 800€ = 8000€ (peinture et électricité inclus)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€ (plomberie et électricité inclus)
  • Chambres:2 400€
    Parquet flottant: 32 m² × 75€ = 2400€ (pose comprise)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€ = 1200€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sadirac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 231 €/mois
Revenus locatifs annuels : 14 773 €/an
Calcul : 1 231 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 641 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 360 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 667 €/an
Calcul : 56 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 477 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 39 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 085 €
Revenus locatifs : +14 773 €
Charges déductibles : -49 085 €
Résultat foncier Année 1 : -34 312 €(Déficit de 34 312 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 912 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 785 €/an
Revenus locatifs : +14 773 €
Charges déductibles : -9 785 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 988 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12912.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 169 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 110 175 €(65% de 169 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 006 €/an
Calcul : 110 175 € × 3,636% = 4 006 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
114 773 €49 092 €7 648 €-34 320 €21 400 €12 920 €12 920 €
215 068 €9 592 €7 447 €5 477 €--7 443 €
315 370 €9 384 €7 239 €5 986 €--1 456 €
415 677 €9 168 €7 024 €6 509 €---
515 991 €8 945 €6 801 €7 045 €---
616 310 €8 714 €6 570 €7 596 €---
716 637 €8 475 €6 331 €8 161 €---
816 969 €8 228 €6 083 €8 742 €---
917 309 €7 972 €5 827 €9 337 €---
1017 655 €7 706 €5 562 €9 949 €---
1118 008 €7 432 €5 287 €10 576 €---
1218 368 €7 147 €5 003 €11 221 €---
1318 736 €6 853 €4 708 €11 883 €---
1419 110 €6 548 €4 404 €12 562 €---
1519 493 €6 232 €4 088 €13 260 €---
1619 882 €5 906 €3 761 €13 977 €---
1720 280 €5 567 €3 423 €14 713 €---
1820 686 €5 217 €3 073 €15 469 €---
1921 099 €4 854 €2 710 €16 245 €---
2021 521 €4 479 €2 334 €17 043 €---
2121 952 €4 090 €1 946 €17 862 €---
2222 391 €3 687 €1 543 €18 703 €---
2322 839 €3 271 €1 126 €19 568 €---
2423 295 €2 839 €695 €20 456 €---
2523 761 €2 392 €248 €21 369 €---
TOTAL473 181 €203 790 €110 881 €269 391 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 269 391 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 14 773 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 102 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 102 €-6 420 €+9 522 €
2+3 102 €0 €+3 102 €
3+3 102 €0 €+3 102 €
4+3 102 €+1 516 €+1 586 €
5+3 102 €+2 114 €+988 €
6+3 102 €+2 279 €+823 €
7+3 102 €+2 448 €+654 €
8+3 102 €+2 622 €+480 €
9+3 102 €+2 801 €+301 €
10+3 102 €+2 985 €+117 €
11+3 102 €+3 173 €-71 €
12+3 102 €+3 366 €-264 €
13+3 102 €+3 565 €-463 €
14+3 102 €+3 769 €-667 €
15+3 102 €+3 978 €-876 €
16+3 102 €+4 193 €-1 091 €
17+3 102 €+4 414 €-1 312 €
18+3 102 €+4 641 €-1 539 €
19+3 102 €+4 874 €-1 772 €
20+3 102 €+5 113 €-2 011 €
21+3 102 €+5 359 €-2 257 €
22+3 102 €+5 611 €-2 509 €
23+3 102 €+5 870 €-2 768 €
24+3 102 €+6 137 €-3 035 €
25+3 102 €+6 411 €-3 309 €
Total+77 550 €+80 817 €+-3 267 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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